Уже второй месяц в России развивается очень опасная для вторичного рынка недвижимости тенденция. В геометрической прогрессии растет продажа пожилыми людьми своих квартир с последующим обжалованием сделок в судах.
Пенсионеры ссылаются на то, что являются не совсем психически нормальными или находились в момент подписания документов под воздействием мошенников. Об этом «Глаголу» в понедельник, 27 октября, рассказала эксперт проекта Народного фронта «За права заемщиков» и платформы «Мошеловка» Александра Пожарская.
По ее словам, покупка жилья у бабашки — «божьего одуванчика» может закончится для добросовестных приобретателей потерей огромных денег. Пенсионерам, видимо, надоело, что их обманывают мошенники, поэтому они сами встали на этот скользкий путь. Не исключено, что частично в эту волну попали реальные жертвы злоумышленников. Однако от этого страдают покупатели, которые ни в чем не виноваты и теряют из-за этой практики огромные деньги.
На форумах и Telegram-каналах, где обсуждается волна нового вида обмана, уверены, что ящиком Пандоры стало судебное разбирательство по поводу квартиры Ларисы Долиной, которую певица потеряла под воздействием аферистов.
Все выглядит, как сообщила Пожарская, следующим образом: подходящую квартиру продает бабушка или дедушка, которые держатся бодро, находятся в адекватном состоянии, четко отвечают на вопросы и даже показывают справку о том, что не состоят на учете в психдиспансере.
Покупатель проверяет чистоту жилья, обращается к нотариусу для регистрации сделки и, собственно, приобретает недвижимость.
Зачастую, правда, в этом случае метры продаются несколько ниже рынка и за них просят наличные. Объяснение простое — нужно спешно, а банкам старики не доверяют.
«Эти два момента уже должны насторожить, — пояснила эксперт. — Основные маркеры того, что вас пытаются обмануть или действительно присутствует управляющая рука мошенников».
Что дальше? Сделка совершена, прошла регистрацию, а потом неожиданно приходит судебный иск от пенсионера, что он был не в себе, действовал под влиянием мошенников. В подтверждение прилагается уже не простая справка из диспансера, а результаты полноценной судебно-психиатрической экспертизы, которая проводится в стационаре.
«Суд встает на сторону пенсионера и признает сделку недействительной, — продолжила Пожарская. — Далее включается процесс двусторонней реституции, то есть взаимного возврата полученного в ходе сделки: продавцу возвращается недвижимость, а он должен отдать покупателю его средства».
И тут начинается самое интересное. Добросовестный приобретатель лишается своего права на недвижимость, а «божий одуванчик» заявляет, что у него нет денег, поскольку их забрали мошенники.
Таким образом, человек остается и без жилья, и без денег, а часто еще и с ипотечным кредитом, который, несмотря ни на что должен выплачивать, подчеркнула представитель платформы «Мошеловка». И надеяться людям не на что, поскольку наложить арест на единственное жилье судебные приставы не могут, взыскания будут производиться с пенсии, да и то не со всей, отметила эксперт. Такими темпами на получение вложенных средств могут уйти десятилетия.
«Если раньше такая практика была единичной, то примерно в течение двух месяцев пошел шквал таких исков, причем уже не только от стариков, но и от вполне молодых людей. Суды, невзирая на свидетельские показания нотариусов и даже полиции, что продавец действовал по собственной воле, встают на сторону «потерпевших». На рынке вторички наметилась стагнация, поскольку все боятся совершать сделки. Если тенденция будет развиваться и дальше в такой прогрессии, то рынок просто встанет», — заявила Пожарская.
Еще один момент — ранее от таких неприятностей добросовестный приобретатель мог защититься так называемым титульным страхованием (от риска потери недвижимости), то сейчас с учетом судебной практики страховщики отказывают покупателям квартир в такой страховке, пояснила эксперт.
Что делать в этой ситуации? По мнению Александры Пожарской, лучше воздержаться от покупки жилья на вторичке, пока дела не дойдут до Верховного суда, который даст свое определение. Пока еще ни одно дело не дошло, зависая на стадии многочисленных апелляций.
«Свое слово по защите добросовестных покупателей должны сказать и законодатели. Например, ввести обязательную судебно-психиатрическую экспертизу при продаже квартир, которая подтверждала бы, что человек в своем уме и в данный момент не действует под влиянием третьих лиц», — считает эксперт.
Кроме того, необходимо ввести обязательство для истцов, претендующих на реституцию, открывать депозитный счет, на котором будут находится средства для возврата покупателям. В ином случае суд откажет в том, чтобы принять заявление.
Но если покупку жилья нельзя отложить, то слишком низкая цена, требование оплатить наличными и т.п. — это сразу «красный флаг», сигнализирующий, что от такой сделки нужно отказаться. В иных случаях надо самостоятельно потребовать проведение судебной психиатрической экспертизы.