В самом маленьком эмирате страны — Аджмане — рынок недвижимости переживает заметный рывок. На карте ОАЭ это компактная территория площадью около 260 кв. км, всего в 25 минутах езды от Дубая и в 15 минутах от международного аэропорта Шарджи. Но именно здесь сейчас сочетаются два фактора, которые редко живут вместе: высокие темпы роста сделок и сохраняющаяся доступность входного билета.
Рекордный квартал: что показала статистика
В третьем квартале 2025 года в Аджмане зарегистрировано 5 048 операций с недвижимостью — это на 47% больше, чем годом ранее. Совокупная стоимость всех сделок достигла 8,12 млрд дирхамов (около 2,21 млрд долларов). Из них 4 102 пришлись на сделки купли-продажи суммарно на 5,22 млрд дирхамов (примерно 1,42 млрд долларов).
Отдельно выделился район Al Rumaila 3 — здесь объём продаж достиг 300 млн дирхамов (около 81,7 млн долларов), что подтвердило интерес к «готовым» локациям с развитой городской тканью.
Где строят и где покупают: карта спроса
По активности проектов лидирует Emirates City — крупный комплекс с линейкой массового жилья и понятной ценовой логикой. За ним следуют City Towers и Ajman One.
На уровне районов заметнее всего ускорились Al Helio 2, Al Helio 1 и Al Yasmeen. Эти кластеры формируют новые центры застройки и аккумулируют спрос сразу в двух сегментах: участки под строительство и готовые квартиры.
Ипотечный рынок также не остался в стороне: за квартал зарегистрировано 633 кредитные сделки на 1,19 млрд дирхамов (около 324 млн долларов). Наибольший объём пришёлся на Industrial Area 2 — около 110 млн дирхамов (30 млн долларов).
Динамика года: рост не случайность
Сильные результаты квартала продолжили тренд предыдущих месяцев. В июле 2025 года объём сделок достиг 3,25 млрд дирхамов — на 62,5% больше, чем годом ранее. Тогда же Al Helio 1 стал локальным рекордсменом по стоимости продаж, а Industrial Area 2 вновь возглавила ипотечную активность (около 432 млн дирхамов). По итогам первого полугодия суммарный объём рынка Аджмана вырос на 37% и достиг 12,4 млрд дирхамов.
Почему Аджман всё ещё «самый доступный»
Ценовой разрыв с Дубаем сохраняется: жильё и коммерческие объекты в Аджмане в среднем дешевле на 30–50%. Это подтверждается конкретными ориентирами:
- Студии — от 350 000 до 450 000 дирхамов (примерно 95–122 тыс. долларов), что соответствует около 3 800–4 900 дирхамов за кв. м (≈ 1 040–1 335 долларов).
- Квартиры с тремя спальнями — в диапазоне 700 000–1,1 млн дирхамов (около 190–299 тыс. долларов).
- Коммерческие площади — в среднем около 500 дирхамов за кв. фут (≈ 5 380 дирхамов или 1 465 долларов за кв. м).
Такой ценовой уровень позволяет инвестору входить в ОАЭ с меньшими первоначальными затратами, сохраняя при этом потенциал каприложений и арендного дохода.
Краткосрочная аренда: потенциал есть, но динамика сдержанная
Сегмент посуточной и помесячной аренды в Аджмане развивается умеренно. Средняя дневная ставка держится около 95 долларов при заполняемости порядка 40%. В год это даёт средний валовой доход владельца около 7 300 долларов, при этом «топовые» объекты выходят свыше 2 100 долларов в месяц, а типичные квартиры — около 830 долларов.
Показатели заметно зависят от сезона: пиковые значения — в декабре, минимальные — в сентябре. По темпу и стабильности спроса краткосрочный рынок Аджмана уступает Дубаю и Шардже, что стоит учитывать в финансовых моделях.
Доходность: цифры на бумаге и в реальности
Маркетинговые ориентиры по валовой доходности часто называют 7–8% годовых для апартаментов, 6–7% — для вилл и таунхаусов, а по коммерческой недвижимости — до 9%. Консервативные оценки международных обзоров дают более осторожную цифру около 5% брутто по квартирам. Реальная чистая доходность будет ниже из-за сервисных сборов, управления, периодов простоя и ремонтных капиталоёмкостей. Для корректной оценки важно считать три сценария: базовый, оптимистичный и стрессовый.
Правовой режим и ограничения
Как и в других эмиратах, иностранные покупатели в Аджмане могут оформлять недвижимость в полную собственность в специально определённых зонах (freehold). Это упрощает сделки и повышает прозрачность, но требует внимательного отбора локаций и проверки статуса объекта.
Риски горизонта: что может пойти не так
На повестке — вероятность охлаждения рынка ОАЭ с 2026 года: в ряде аналитических прогнозов фигурирует риск коррекции цен после нескольких лет роста. Для инвестора в Аджмане это означает две вещи:
- Дисциплина входа. Важно не переплачивать за лоты на поздней стадии роста и избегать объектов с переоценёнными ожиданиями по аренде.
- Запас прочности. Финмодель должна выдерживать снижение ставок аренды и рост вакансии без кассовых разрывов.
Кому подходит Аджман
- Инвесторам первого входа в ОАЭ. Низкий порог капитала, простая логистика до Дубая и Шарджи, понятная «коробка» массового жилья.
- Диверсификаторам портфеля. Аджман может выступать балансиром к более волатильным активам в Дубае и курортным объектам в Рас-эль-Хайме или на побережье.
- Предпринимателям в коммерции. Стоимость метра для офисов и небольших складов ниже, что облегчает старт и масштабирование.
Чек-лист перед сделкой
- Локация и статус: freehold-зона, транспортная доступность, качество управляющей компании.
- Финмодель: ставка аренды по аналогам, сезонность, сервисные сборы, ремонтный бюджет, страхование.
- Юридическая проверка: права собственности, обременения, задолженности по сервис-чарджам, прозрачность застройщика.
- Выходная стратегия: горизонт владения, ликвидность района, целевая доходность при консервативных допущениях.
Итог
Аджман удерживает статус самого доступного рынка ОАЭ, одновременно наращивая объём сделок и банковское финансирование. Для инвестора это редкое сочетание «цены входа» и «массового спроса», которое работает, пока сохраняются дисциплина отбора локаций и реалистичные ожидания по доходности. При грамотной подготовке сделки и учёте сезонности арендного потока Аджман способен стать надёжной точкой входа на рынок недвижимости ОАЭ — с потенциалом роста, но без излишних иллюзий.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Недвижимость Таиланда, Индонезии и ОАЭ стала меньше привлекать россиян