Всё, граждане, карачун вам всем пришел. Не будет больше ни сна, ни отдыха тем, кто решил приобресть себе квартиру на вторичном рынке недвижимости. Судя по тому, что я слышу и вижу в последнее время практически из каждого утюга - на большую дорогу вышло организованное преступное сообщество под кодовым названием "Безумные бабки", которое кидает добросовестных покупателей квартир через колено.
Во всяком случае, примерно такую легенду нынче раскачивают в сети те, кому оно надо.
По легенде, большую дорогу этому самому ОПС открыло известное дело нашей народной артистки Ларисы Александровны Долиной. Для тех, кто суть этого дела не знает - летом прошлого года Лариса Александровна продала свою квартиру с хорошим дисконтом гражданке Лурье, после чего выяснилось, что во время оформления сделки купли-продажи гражданка Долина действовала под влиянием мошенников и находилась в неком измененном состоянии сознания, в котором отчет своим действиям не давала. По этой причине суд, в итоге, постановил, что сделка по продаже квартиры народной артисткой недействительна и покупательница квартиры, гражданка Лурье, эту квартиру должна гражданке Долиной вернуть.
Ну, а гражданка Долина, разумеется, должна вернуть гражданке Лурье полученные от нее 112 миллионов рублей.
Собственно говоря, судебный прогноз, который я дал сразу после того, как это дело стало достоянием общественности, оправдался на 100 процентов.
В этой истории, на самом деле, пока непонятно только одно: получится ли у гражданки Лурье забрать у гражданки Долиной 112 миллионов рублей. С одной стороны, это, все-таки, Долина - даже с учетом потери почти 200 миллионов, полагаю, Лариса Александровна не бедствует, и, насколько мне стало известно, пока я раскапывал всю эту историю, квартира в Хамовниках - далеко не последнее и не единственное принадлежащее ей жилье. Как минимум, у певицы есть еще загородный дом в деревне Протасово; имеются две квартирки в Юрмале общей стоимостью примерно 95 миллионов рублей (правда, для российской юрисдикции они малодоступны, да и отжать их могут в силу санкций). При должном желании и хорошей работе юристов противной стороны, с Ларисы Александровны есть, что взять.
С другой стороны, может выйти так, что дом, квартиры в Юрмале, автомобили, а также картина, корзина, картонка и маленькая собачонка оформлены не на саму Ларису Александровну, а на кого-нибудь из ее родственников, или, и того лучше - на какое-нибудь юрлицо, к которому она формально никакого отношения не имеет.
Впрочем, если быть уж совсем душным, то и эту самую квартиру в Хамовниках в ходе исполнительного производства у Ларисы Александровны могут отжать - даже если окажется, что она является ее единственным жильем. Как бы то ни было, а тем самым исполнительским иммунитетом в нашей стране обладает только единственное пригодное для проживания человека и членов его семьи жилое помещение - и вот это самое "пригодное для проживания" может, теоретически, сыграть с Ларисой Александровной злую шутку.
Дело в том, что и Конституционный суд, и наш самый Верховный суд уже довольно давно определились с главным в таких историях: если ваше "единственное" жилье явно превышает нормативы, которые приняты в нашей стране, как критерий пригодности для проживания, у вас это самое жилье вполне могут изъять, реализовать его для погашения задолженности, а вам оставить те денежки, которые достаточны для приобретения жилья, соответствующего этим самым нормативам. Потому что нефиг на золотых унитазах рассиживаться, если вы много денег должны.
И здесь арифметика очень проста - рыночная стоимость той самой квартиры, которую отсудила обратно Долина, по оценкам экспертов составляла на момент продажи примерно 195 миллионов рублей; продала она ее за 112, эту же сумму должна вернуть покупательнице. Разница выходит впечатляющая, и что-то мне подсказывает, что ее вполне достаточно для того, чтобы Лариса Александровна приобрела себе жилье, соответствующее учетным нормам жилплощади в городе Москва (33 квадратных метра на одиноко проживающего человека, 42 квадратных метра на семью из 2 человек, 18 квадратных метров на каждого члена семьи при численности 3 и более человека).
Впрочем, Долина нас с вами сегодня интересует постольку, поскольку - однако, все же, интересует, потому что судя по публикациям в этих ваших интернетах, ее дело открыло самый настоящий ящик Пандоры: в судах якобы стали массово рассматриваться дела, по которым обманутые мошенниками продавцы квартир забирают свои квадратные метры обратно, а вполне добросовестные покупатели уходят из суда с помытой шеей.
Натуральная истерика в сети. В запрещенной сети обосновавшиеся там "юристы" увлеченно рассказывают одну и ту же историю с вариациями про "знакомого риелтора, клиенты которого купили у старушки квартиру, причем попросили у нее справочку из ПНД, что она нормальная, и у нотариуса были, и нотариус ее опросил, и все было хорошо, а через два месяца бабушка пришла в суд, заявила, что квартиру ее убедили продать мошенники, и суд провел экспертизу, и экспертиза подтвердила, что бабушка себя не осознавала, и теперь у вполне добросовестных покупателей квартиру отбирают, а с бабушки взять нечего, потому что денег у нее нет".
Беда-беда, огорчение. Месседж простой: на вторичке ничего не покупайте, бабки-пенсионерки объединились в банду и кидают добросовестных покупателей, все бегом к застройщикам, у них безопасно.
Пфух.
Давайте разберемся, что ли?
Ну, во-первых, такие случаи, действительно, есть. Спорить с этим я не стану. Но случаев таких - ничтожное количество, и в каждом из них есть своя червоточинка, уж тут вы мне поверьте.
Давайте поймем, кто такой - добросовестный покупатель. Это - человек, который предпринял все необходимые действия, чтобы убедиться в том, что он покупает что-либо (в данном случае - квартиру) у человека, который имеет право это продавать, и что человек этот действует по своей воле, без принуждения, находится в трезвом уме и твердой памяти.
И вот здесь та же Полина Лурье никак под определение добросовестного покупателя не подпадает, потому что покупала квартиру по цене почти вдвое ниже ее рыночной стоимости. Должно было что-то в голове шевельнуться, должна была сработать та самая чуйка, которая подсказывает нам, что что-то неладно.
Я предлагаю тем, кто сейчас пытается продать принадлежащую им квартиру по рыночной цене, отметиться в комментариях и написать - сколько времени у вас квартира уже стоит на продаже? Два месяца? Полгода? Год?
Рынок жилья сейчас находится в том состоянии, когда быстро продать вторичное жилье по его рыночной цене практически невозможно. Квартиры стоят на продаже годами, и для того, чтобы квартира ушла быстро, надо давать очень серьезную скидку. Как правило, те квартиры, которые пенсионеры (и не только они) продают для того, чтобы потом отдать деньги мошенникам, продаются чуть ли не ниже кадастровой стоимости, и здесь, как раз, и возникает вопрос к добросовестности тех людей, которые их купили.
Во-вторых, давайте называть вещи своими именами. Истерика в интернетах по поводу того, что нынче в России бабушки изобрели новый бизнес и кидают добросовестных покупателей, сильно преувеличена (если не сказать - запущена застройщиками для того, чтобы привлечь покупателя на рынок строящегося жилья). Тут все дело в том, что для реализации вот такой преступной схемы бабушке, которая пришла в суд, мало сообщить суду о том, что она действовала под влиянием мошенников и отдала им деньги.
Надо предъявить доказательства того, что эти самые деньги она действительно кому-то отдала, перевела на "безопасный счет" и так далее. То есть, должно быть возбуждено уголовное дело, должны быть собраны хотя бы какие-то доказательства того, что эти самые деньги не остались у этой самой бабушки. Поэтому случаи, когда такой иск попадает в суд, в своем большинстве - реальные. Потому что подделать такие доказательства довольно проблематично, особенно бабушке лет 70-80, и выявить подделку с учетом нынешних технических возможностей довольно просто.
В-третьих, ни один суд не решит такой вопрос без судебной экспертизы на предмет того, а была ли бабушка в себе, когда продавала такую квартиру. И здесь, простите, еще бабушка надвое сказала, что вам ответят эксперты. И натрое сказала, что по результатам этой самой экспертизы решит суд. Потому что, как бы то ни было, но есть у нас в Гражданском кодексе статья 178, третья часть которой гласит, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. И видел я дела, по которым суд спускал экспертизы, что человек заблуждался относительно мотивов сделки, потому что его нехорошие люди убедили, уговорили, уболтали - в унитаз.
Поэтому давайте по пунктам.
Случаи, когда суды возвращают продавцу квартиру, проданную под влиянием мошенников, действительно есть, но их единицы.
"Подделать" для суда такое мошенничество довольно проблематично.
Для того, чтобы влопаться в такую ситуацию, покупатель реально должен быть совершенно безалаберным, не предпринимать реальных действий для проверки юридической чистоты квартиры, соблазниться на низкую цену (как правило - существенно ниже рынка), короче - пожадничать и поторопиться.
Если же вы - покупатель совершенно добросовестный, но суд по какой-то причине встал на сторону обманутой бабушки, то не нужно забывать о том, что даже если вас съели - у вас имеются, как минимум, два выхода. Первый, представьте - найти деньги у этой самой бабушки. Это, поверьте, зачастую не так уж и трудно, потому что бабушки довольно часто оставляют наш мир в обмен на лучший, а это значительно упрощает получение своих кровных от их наследников, которые, как известно, несут ответственность по долгам наследодателя в пределах стоимости унаследованного имущества (все той же квартиры).
Второй же выход, как это ни смешно, предлагает нам наше любимое и дорогое государство, которое специально для добросовестных покупателей придумало статью 68.1 Закона "О государственной регистрации недвижимости", в которой сказано, что ежели вы, граждане, добросовестные покупатели, и квартирку у вас отжали, но в течение 6 месяцев деньги за нее вернули лишь частично, или не вернули полностью, то вы имеете полное право на однократную единовременную компенсацию ваших убытков за счет казны Российской Федерации.
Вы спросите меня - а чего тогда Полина Лурье так напрягается, апелляции с кассациями подает? Пошла бы и с казны денежку получила, делов-то...
Так это, граждане, там цена вопроса значение тоже имеет. То ли 112 миллионов обратно забрать, которые за полтора года обесценились процентов на 20, то ли квартиру за 195 миллионов, которая за те же полтора года в цене подросла процентов на 10.
Понимать надо.
Подписаться на телеграм-канал "Юрист-юморист: будни" можно здесь.
Новый канал автора в мессенджере Max - "Юрист-юморист в Max": проходите и подписывайтесь!
Подробнее об авторе канала и о его контактах для получения консультации по юридическим вопросам можно узнать, нажав на эту ссылку.
Кстати, если вы хотели бы просто поблагодарить автора за его постоянный труд и сделать пожертвование Норе Антоновне на косточку - автор совершенно не будет против. Нам с Норой Антоновной будет очень приятно, если Вы оцените наши старания.
Сделать это легко и просто - нажмите сюда, и Ваше пожертвование поступит прямо автору на счет.
Поблагодарить автора можно и через систему донатов Дзена, но в этом случае дорогой и любимый Дзен заберет себе 10 процентов.