Как продать квартиру по указке мошенников?
Т.О. жила себе спокойно: в 2022‑м купила квартиру за 5 000 000 руб., обустроилась, привыкла к виду из окна. Пятый февраля 2024 года развернул сюжет на 180 градусов. Телефон вспыхнул: “Мы из УФСБ. На вас нацелились мошенники. Чтобы не потерять жильё, нужно сыграть спектакль — фиктивная продажа. Деньги — на спецсчёт, как вещественные доказательства. Вы никуда не съезжаете, всё под нашим контролем”. Звучало убедительно, даже слишком. Для “формальности” дали контакт “покупателя” — Т.Е.В. Он приехал 8 февраля, глянул мельком стены, поставил цену — 3 000 000 руб. и даже не моргнул.
В МФЦ всё выглядело прилично: договор, подписи, в договоре — ещё и мебель, чтобы картинка стала “полной”. На следующий день 3 000 000 руб. улетели на указанный “спецсчёт”. И тут маски сброшены: в трубке смех — “Вы попались”. Т.О. в тот же день идёт в полицию, а 10 февраля возбуждается уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Но параллельно стартует другая сцена — гражданский процесс: что это было — реальная продажа или фальшивый спектакль, который случайно стал настоящим?
🔴 Районный суд: подпись равна воле? Суровый минимализм
Первая инстанция в Хабаровске подошла прямолинейно. Подписала — значит, хотела. Историю про “спецоперацию” посчитали не более чем мотивом, а мотив, как известно, правового значения не имеет. Иск Т.О. отклонили. Иск Б. удовлетворили: признали, что Т.О. утратила право пользования и даже взыскали 300 руб. госпошлины. Логика простая, как табуретка: есть договор — есть отчуждение. На этом месте у зрителя ёкает: а как же “фиктивность” и вся эта гонка за сутки?
🔴 Апелляция: “фиктивность” перестаёт быть мифом
Краевой суд 27 ноября 2024 года смотрел глубже, чем на печати и реквизиты. Судьи увидели главное: Т.О. заблуждалась в самой природе сделки. Она искренне думала, что участвует в оперативной комбинации для разоблачения мошенников, а не продаёт единственное жильё. И это заблуждение не спрятать — оно торчит из деталей, как гвоздь из старой двери: срочность оформления в один день; странная “справка о дееспособности” по инициативе другой стороны; цена ниже рынка; нулевой интерес к реальному осмотру квартиры; мебель в довесок — всё, чтобы создать видимость нормальности.
Суд признал договор от 08.02.2024 недействительным по ст. 178 ГК РФ. Применил последствия по ст. 167 ГК РФ: в ЕГРН восстановили право Т.О., запись права Б. прекратили. Деньги — 3 000 000 руб. — подлежат возврату Б. с депозита суда: Т.О. заранее внесла средства (поручение от 26.11.2024 по делу N 33‑6973/2024). Сценарий, где “формальность” превращает человека в бездомного, не прошёл.
🔴 Кассация: апелляция всё сделала по учебнику — жалобу Б. в архив
Девятый кассационный суд 17 апреля 2025 года поставил жирную точку. Оснований по ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ для отмены нет. Апелляция действовала строго в рамках ст. 327.1 и 330 ГПК РФ и по лекалам Пленума ВС РФ N 16 от 22.06.2021: проверила законность, обоснованность, оценила факты и их юридическую квалификацию. Переоценивать доказательства кассация не уполномочена (Глава 41 ГПК РФ), так что несогласие Б. с выводами апелляции — не аргумент для разворота назад.
Отдельно суд отметил важные штрихи к портрету добросовестности Т.О.: она сразу обратилась в полицию и внесла 3 000 000 руб. на депозит, чтобы вернуть их покупателю. Это не просто красивый жест — это опора для реституции и честная попытка восстановить баланс.
🔴 Ключевые доводы суда: без воды, с фактами
- Суть заблуждения была в природе сделки и обстоятельствах, из которых Т.О. исходила: она считала, что участвует в “операции”, а не продаёт жильё.
- Заблуждение — существенное по ст. 178 ГК РФ: при нормальной оценке ситуации Т.О. не заключила бы договор.
- Для другой стороны признаки были очевидны: спешка в один день, цена ниже рынка, “справка о дееспособности” по инициативе контрагента, формальный осмотр, мебель “для правдоподобия”.
- Реального волеизъявления на отчуждение единственного жилья не было.
- Применена реституция по ст. 167 ГК РФ: право в ЕГРН восстановили за Т.О., деньги возвращают Б. с депозита суда.
- Отсутствие приговора по ст. 159 УК РФ не мешает гражданскому суду установить факты и защитить право.
- Апелляция имела полномочия оценить доказательства, кассация — не подменяет эту оценку.
🔴 Чему учит этот кейс: как не стать героем чужого сценария
Легенда про “фиктивную продажу под контролем органов” ломается там, где человек доказывает: он заблуждался в самой сути сделки, а другая сторона видела красные флаги и шла вперёд. Быстрые “оформим сегодня, завтра деньги”, цена в минус от рынка, странные медсправки, пренебрежение реальной проверкой объекта — всё это не фон, а доказательства. Плюс правильная реакция потерпевшего: заявление в полицию, депозит для возврата денег — суд видит такой шаг и опирается на него.
Основание:
Определение 9-го КСОЮ от 17.04.2025 N 88‑2772/2025 (полный текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале по ссылке https://t.me/advokat_usov/1822)