статья написана на основе этого видео:
Тема жилья — вечный источник споров. Стоит ли брать ипотеку, если накопил на первый взнос? Или лучше арендовать и инвестировать свободные деньги в акции и облигации?
Давайте разберёмся системно — не эмоциями, а цифрами.
❌ Почему нельзя просто сравнивать ипотеку и аренду
Многие делают простое сравнение:
“Платёж по ипотеке 60 тысяч — аренда такой же квартиры 50 тысяч. Значит, аренда выгоднее!”
Но это ошибка по двум причинам:
- Платёж по ипотеке не растёт — в отличие от аренды, которая может дорожать.
- Часть ипотечного платежа идёт на покупку жилья, а не банку. То есть вы постепенно становитесь владельцем актива, а не просто “сжигаете” деньги.
📊 Как посчитать “невозвратные издержки”
Чтобы честно сравнить аренду и покупку, важно оценить, какая часть ваших расходов невозвратна — то есть не превращается в актив и не приносит доход.
Автор видео сделал удобную таблицу (ссылка на неё — под видео), где можно сравнить:
- покупку квартиры за кэш;
- покупку в ипотеку;
- и аренду.
Пример расчёта:
- Стоимость квартиры — 5 млн ₽
- Ставка по ипотеке — 24% годовых
- Срок — 20 лет
- Расходы на содержание — 60 000 ₽ в год
- Рост цен на жильё — 7%
- Доходность инвестиций — 16% годовых
В таком случае:
- Ипотека → невозвратные издержки ≈ 75 000 ₽/мес
- Покупка за кэш → ≈ 42 500 ₽/мес
- Аренда аналогичной квартиры → 25 000 ₽/мес
Получается, что и ипотека, и покупка “в лоб” дороже аренды, если считать в лоб.
Но всё зависит от условий — особенно от ставки.
🏦 Что меняет льготная ипотека
Если подставить льготную ставку 7%, цифры кардинально меняются.
В этом случае невозвратные издержки по ипотеке падают почти до 5 000 ₽/мес, и ипотека становится значительно выгоднее аренды.
Однако тут есть нюанс — новостройки часто переоценены.
Разница между первичным и вторичным рынком может достигать 20–30%.
То есть, купив новостройку за 13 млн, вы можете обнаружить, что аналогичная квартира на вторичке стоит 10 млн.
Эти 3 млн — и есть скрытая “невозвратная издержка”.
🧠 Психологические и жизненные факторы
Экономика — не всё. Есть ещё и психология.
Многие считают, что покупка собственной квартиры сделает их счастливее.
Но исследования показывают: уровень счастья через 2–3 года после покупки почти не отличается от уровня до неё.
Собственное жильё — это не только свобода, но и ответственность:
🔧 ремонты, налоги, износ, снижение мобильности.
Переезд в другой город или страну становится куда сложнее.
📉 Кому выгоднее арендовать
- Тем, кто не планирует жить в одном месте долго (3–5 лет).
- Тем, кто может эффективно инвестировать свои средства с доходностью выше, чем растёт жильё.
- Тем, кто ценит гибкость и не хочет обременять себя ремонтом и налогами.
🧱 А если покупать под сдачу?
Это уже другая история.
Да, можно получать 4–6% годовых от аренды, но:
- есть налоги, простои, ремонты, поиск жильцов;
- доходность не всегда покрывает инфляцию.
💬 И напоследок
Недвижимость — не идеальное, но и не худшее вложение.
Она защищает от инфляции, дисциплинирует и даёт уверенность.
Да, не всегда покупка квартиры — математически лучший вариант.
Но для многих — это надёжная страховка от ошибок и импульсивных решений.
Спасибо за прочтение статьи!
Обо всём что делаю и думаю буду писать здесь и в своём ТГ-канале, подписывайтесь!
Делитесь своим опытом и мыслями в комментариях!