Является ли покупка виллы на Бали (действительно) хорошей инвестицией?
Бали — это место, которое поражает воображение, как мало других мест на земле. Его изумрудные рисовые террасы, девственные пляжи, кафе на скалах и изысканные виллы создают ощущение рая во всех отношениях. Для туристов это мечта. Для некоторых это больше, чем просто отпуск — это мечта о владении кусочком острова. Идея проста, соблазнительна и убедительна: купите виллу, сдавайте её туристам и наблюдайте, как ваши деньги растут, наслаждаясь жизнью в раю.
Если вы когда-либо просматривали объявления о продаже недвижимости в Чангу, Улувату или Семиньяке, вы наверняка видели глянцевые изображения панорамных бассейнов, современных интерьеров и маркетинговые заявления, обещающие «гарантированную доходность» в 15–20% годовых. Риэлторы твердят о высокой заполняемости, роскошном позиционировании и постоянно растущем туристическом рынке, создавая впечатление, что инвестиции в недвижимость Бали — верный способ достичь финансовой свободы.
Но за лоском фантазий о стиле жизни и впечатляющих визуализаций скрывается реальность, о которой мало кто из маркетологов говорит. Недвижимость на Бали, особенно для иностранцев, сопряжена с юридическими, финансовыми и эксплуатационными сложностями. Это не традиционная инвестиция, а дорогостоящий, высокорискованный и низкодоходный бизнес , практически не дающий преимуществ традиционных инвестиций в недвижимость.
В этой статье я расскажу, почему, по моему мнению, недвижимость на Бали является неудачным выбором для инвестиций большинства иностранных покупателей, разберу структуры собственности, правила зонирования, строительство и покупку, экономику аренды и важнейшую концепцию альтернативных издержек.
Отказ от ответственности перед прочтением
Ни в коем случае не воспринимайте этот пост как инвестиционный совет. Всё, что здесь написано, — это исключительно мои собственные наблюдения за рынком Бали и моё мнение. То, что у меня есть определённое мнение о рынке, не означает, что оно верное, и уж точно не означает, что люди не зарабатывают, инвестируя в виллы на Бали.
Однако я не говорю полную чушь. Вот мои рекомендации, если они того стоят.
Прожил на Бали много лет. Я останавливался на бесчисленном количестве вилл, как на короткий, так и на длительный срок (с одной, двумя, тремя, семью спальнями и т. д.).
У меня много друзей, которые построили виллы для личного пользования или купили виллы для сдачи в аренду через Airbnb.
У меня уже был опыт владения недвижимостью (в Нью-Йорке)
Я работал в сфере финансовых услуг и имею большой финансовый опыт.
Я провел обширное исследование по строительству виллы для личного пользования.
Я никогда не покупал виллу на Бали, но обсуждал эту тему со многими людьми. В конечном счёте, я никогда не мог оправдать это просто инвестированием денег в фондовый рынок. Аренда виллы на Бали — это хорошо, пока не возникают проблемы, которые стали очень распространёнными, учитывая, как люди любят строить как можно быстрее и как можно дешевле.
Понимание рынка недвижимости Бали
Чтобы понять, почему инвестиции на Бали так рискованны, необходимо изучить рынок и правовую базу. Рынок недвижимости Бали отличается от всего, что можно найти в Австралии, Европе или США, особенно когда речь идёт об иностранной собственности.
Аренда земли или аренда недвижимости?
В Индонезии иностранцы не могут законно владеть землёй на правах полной собственности, что в местном масштабе называется « хак милик» . Эта форма собственности доступна исключительно гражданам Индонезии. Иностранцы, желающие приобрести недвижимость, сталкиваются с ограниченным набором вариантов, каждый из которых имеет свои юридические и финансовые сложности.
Наиболее распространённый метод — аренда ( хак сева ) , при которой покупатель арендует землю на фиксированный срок, обычно на 20–30 лет, иногда с возможностью продления. По истечении срока аренды право собственности на землю и любые постройки на ней возвращается землевладельцу. Это создаёт серьёзную проблему для иностранных инвесторов: по сути, вы покупаете долгосрочный договор аренды, а не постоянный актив.
Вы, наверное, задаетесь вопросом: что происходит с землей и виллой после истечения срока аренды?
Если вы не договоритесь с владельцем земли о продлении, вся земля и вилла перейдут к нему. Это значит, что через 25–30 лет у владельца будет прекрасная маленькая вилла, где он сможет жить (если, конечно, вилла вообще прослужит столько времени, что, скорее всего, не прослужит).
Некоторые инвесторы пытаются обойти юридические ограничения, используя номинальных владельцев , когда гражданин Индонезии владеет правом собственности от вашего имени. Хотя на практике это может работать, это юридически рискованно и технически незаконно. Если номинальный владелец решит заявить о своих правах собственности, у вас может не быть законных оснований для защиты своих инвестиций, что сделает ваши инвестиции уязвимыми.
Другой вариант — Hak Pakai , или «Право пользования», которое позволяет иностранцам «владеть» недвижимостью через индонезийскую компанию (PT PMA). Хотя это законно, это сопряжено с высокими затратами на регистрацию и соблюдение требований, и гораздо сложнее, чем стандартное владение недвижимостью в других странах.
Даже при правильном подходе к структуре аренды покупателям приходится действовать с учётом тикающих часов. 25-летний договор аренды может показаться долгим, но это означает, что амортизация заложена в ваши инвестиции с первого дня. С каждым годом срок аренды сокращается, и будущая стоимость перепродажи соответственно снижается.
Правила зонирования
Даже если вы оформите право аренды, ограничения по зонированию добавляют ещё один уровень сложности. На Бали земля делится на несколько категорий зонирования, каждая из которых имеет определённые разрешённые виды использования.
Туристические зоны предназначены для отелей, курортов и объектов краткосрочной аренды. Виллы в этих зонах могут легально использоваться для сдачи в аренду на время отпуска.
В жилых зонах может быть разрешено строительство частной виллы, но краткосрочная туристическая аренда часто запрещена. Многие виллы находятся в жилых зонах незаконно, что создаёт потенциальные юридические проблемы, если местные власти решат ввести законы о зонировании.
Зелёные зоны отведены под сельское хозяйство и охрану природы. Строительство здесь строго запрещено, но недобросовестные застройщики иногда всё равно продают участки в этих зонах.
Проблема заключается в непоследовательности в обеспечении соблюдения правил зонирования. Вилла, которая сегодня кажется законной, завтра может оказаться под запретом, особенно если правительство начнёт борьбу. Многие инвесторы не учитывают риск того, что их недвижимость может оказаться не сдаваемой в аренду по закону или, в крайнем случае, может быть снесена.
Проблема только наличных денег
Одним из основных препятствий для иностранных инвесторов на Бали является отсутствие доступа к банковскому финансированию . Индонезийские банки, как правило, не предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам, а частные варианты финансирования редки и дороги. Это означает, что покупка виллы на Бали практически всегда полностью оплачивается наличными , в отличие от недвижимости в США, Европе или Австралии, где кредитное плечо позволяет инвесторам многократно увеличить доходность.
Читайте также в моем блоге:
Лучшие рестораны в Чангу, Бали для ужина и обеда (2025)
Без кредитного плеча ваша потенциальная рентабельность инвестиций, естественно, ограничена. Вложение 200 000 долларов или более наличными в недвижимость, которая не гарантирует доход от аренды, — высокорискованное предприятие. Если вилла не окупится, вы не сможете компенсировать убытки с помощью ипотеки. Более того, этот актив неликвиден — вы не сможете легко продать его, если вам понадобятся деньги, особенно если вы иностранец и находитесь на незнакомом рынке.
Покупка или строительство виллы
После того, как вы определились с подходящим участком, следующим шагом станет решение: купить готовую виллу или построить собственную. У обоих вариантов есть свои преимущества, но оба они сопряжены с определенными сложностями.
Покупка существующей виллы
Покупка готовой виллы может показаться проще, поскольку она уже построена и иногда приносит доход от аренды. Вы можете оценить качество и увидеть, что покупаете. Однако есть несколько существенных недостатков.
Срок аренды многих вилл, выставленных на вторичную продажу, приближается к концу, что снижает их долгосрочную стоимость и ограничивает возможности перепродажи. Качество недвижимости сильно варьируется, и то, что на рекламных фотографиях выглядит безупречным, может скрывать проблемы с сантехникой или строительными конструкциями. Цены в престижных районах завышены, зачастую значительно превышая реальную стоимость недвижимости с учётом арендного потенциала. Для иностранцев перепродажа дополнительно осложняется юридическими ограничениями на право собственности, что сужает круг потенциальных покупателей.
Виллы на стадии строительства — один из самых популярных способов покупки недвижимости на рынке Бали. Это виллы с готовым проектом, но ещё не достроенные. Как правило, если вы приобретёте виллу до её завершения, цена будет ниже. Виллы на стадии строительства — один из основных способов строительства комплексов вилл, поскольку вы вместе с другими инвесторами объединяете средства, чтобы застройщик мог завершить проект.
Риск для вилл на стадии строительства заключается в задержке проекта. На Бали шутят не о задержке, а о том, насколько сильно. Кроме того, проекты вилл часто отличаются от эскизов, поскольку в строительстве задействовано множество разных сторон. То, что вы видите, может не совпадать с тем, что вы получите в итоге (и, вероятно, не так хорошо, как изначально обещалось).
Строительство виллы
Строительство виллы привлекает индивидуальностью проекта и потенциально более низкой стоимостью за квадратный метр. Но в реальности строительство на Бали гораздо сложнее, чем кажется.
Подрядчики часто ненадёжны, и перерасход средств — обычное дело. Качество материалов может быть нестабильным, и часто используются методы сокращения. Сроки строительства обычно составляют 12–18 месяцев, в течение которых ваш капитал простаивает. Получение разрешений — бюрократическая и запутанная процедура, часто требующая местных связей или неофициальных платежей. Даже после завершения строительства тропический климат может быстро разрушить конструкции, мебель и бытовую технику. Вилла, которая сегодня выглядит как новая, может потребовать серьёзного ремонта или реконструкции уже через несколько лет.
В конечном счете, независимо от того, покупаете ли вы или строите, вы вступаете в высокорискованный, требующий больших денежных вложений и сложных в управлении бизнес , а не приобретаете надежный и растущий в цене актив.
Вы все еще являетесь долгосрочным арендатором
Если вы решите купить виллу, будь то на вторичном рынке или на стадии строительства, вы, по сути, являетесь долгосрочным арендатором. Вы получаете более низкую цену в год, чем при аренде виллы на 1-2 года на открытом рынке.
Если вы покупаете виллу на вторичном рынке/в стадии строительства за 5 млрд. долларов, а до конца срока осталось 25 лет, то вы будете получать 250 млн. долларов в год, что, вероятно, намного дешевле, чем та сумма, за которую вы могли бы сдавать ее в аренду на годовой основе.
Читайте также в моем блоге:
Лучшие кафе в Улувату, Бали
Обратной стороной этого является то, что вы не получаете никаких преимуществ традиционных инвестиций в недвижимость, поскольку являетесь владельцем актива (поскольку он обесценивается), и получаете все проблемы, связанные с владением домом. Это означает, что вам придётся иметь дело со всеми ремонтами, обслуживанием, налогами, сборами на банджар и т. д.
Опять же, возможно, покупка виллы на Бали может стать для вас выгодным приобретением. Для тех, кто купил недвижимость во время пандемии, стоимость земли выросла настолько, что владельцы солидных вилл наверняка заработали, даже несмотря на сокращение срока аренды на несколько лет. Однако это очень специфичный пример, который ни в коем случае не отражает среднерыночную ситуацию.
Вы занимаетесь гостиничным бизнесом, а не недвижимостью
Если вы планируете купить виллу и сдавать её в аренду через Airbnb, получая доход, вы не занимаетесь инвестициями в недвижимость. Во-первых, вы фактически ничем не владеете. Вы арендуете землю на 25–30 лет, то есть фактически просто сдаёте её в долгосрочную аренду. Взамен вы надеетесь сдавать свою «долгосрочную виллу» другим людям и получать прибыль.
Покупая виллу для сдачи в аренду на Airbnb или Booking.com, вы не приобретаете пассивный актив. Фактически, вы входите в индустрию гостеприимства. Это значит, что вам следует мыслить как оператор гостиничного бизнеса, а не как арендодатель.
Гости не подписывают долгосрочные контракты. Вместо этого они приезжают на несколько ночей или недель, и каждое бронирование должно быть получено благодаря маркетингу, отзывам гостей и видимости в интернете. Доход полностью зависит от уровня заполняемости, который меняется в зависимости от сезона, мирового спроса на путешествия и конкуренции.
Реалистичная окупаемость инвестиций: пример виллы стоимостью 200 000 долларов
Застройщики часто представляют радужные прогнозы с предположениями вроде 80% заполняемости и минимальных затрат, под лозунгами вроде «Верните свои деньги за 5 лет».
Для этого анализа мы возьмём готовую виллу стоимостью 200 000 долларов в популярном районе, например, Чангу или Переренан. Это предполагает, что вы будете получать чистую прибыль в размере 40 000 долларов в год (не валовую), чтобы фактически «вернуть свои деньги за 5 лет». Давайте посмотрим, как это будет выглядеть на практике.
Уровень заполняемости
Основным показателем при инвестировании в виллы на Бали является заполняемость. Она сильно варьируется в зависимости от местоположения виллы, её рейтинга, цены, сезонности и типа строительства. Каждое агентство по управлению виллами заявляет заполняемость в 80–90%, что означает, что вилла сдаётся в аренду 24–27 дней в месяц.
Хотя я уверен, что некоторые виллы достигают этого показателя, подавляющее большинство — нет, поскольку это слишком оптимистичный прогноз. Если повезёт в высокий сезон, вы можете достичь этих показателей, но в низкий сезон этот показатель, безусловно, снизится. У вашей виллы возникнут неизбежные проблемы, которые вам придётся решать, а значит, вам придётся её закрывать на определённые периоды, что ещё больше снизит заполняемость.
Давайте проанализируем экономику, исходя из более оптимистичного сценария с 75%-ной заполняемостью , что является верхним пределом для большинства вилл. Если вам удастся достичь этого показателя, дела у вас идут неплохо. Предположим, средняя стоимость аренды за ночь составит 150 долларов США.
Шаг 1: Валовой доход
274 ночи × 150 долларов США за ночь = 41 100 долларов США валового годового дохода
Даже при такой высокой заполняемости это лишь немного превышает большинство реалистичных прогнозов.
Шаг 2: Расходы
Эксплуатация виллы обходится дорого, и многие расходы являются периодическими и неизбежными.
Сборы Airbnb или платформы бронирования обычно составляют около 5% или 2055 долларов США в год .
Если вы нанимаете компанию по управлению виллой для бронирования, общения с гостями и повседневной эксплуатации, плата за управление обычно составляет 25% от валового дохода, что эквивалентно 10 275 долларам США в год .
Расходы на персонал, коммунальные услуги и техническое обслуживание, включая оплату услуг домработницы, садовника, обслуживание бассейна, электричество, интернет и воду, составляют около 3400 долларов США в год .
Обслуживание и ремонт тропических вилл требуют значительных затрат. Откладывание 7–10% валового дохода на мелкий ремонт и замену мебели/бытовой техники обойдется примерно в 3500 долларов в год .
Страховка, разрешения и прочие расходы могут легко добавить еще 1000 долларов в год .
Налог на доход от аренды составляет примерно 10%, или 4110 долларов США в год .
Читайте также в моем блоге:
Идеальный маршрут путешествия на Бали, Индонезия, на 1 неделю, 2 недели и 1 месяц
После вычитания этих расходов из валового дохода:
41 100 долл. США – 24 340 долл. США = 16 760 долл. США чистого дохода в год
Шаг 3: Окупаемость инвестиций
16 760 долл. США ÷ 200 000 долл. США = 8,4% годовых рентабельности инвестиций
На первый взгляд, 8,4% могут показаться внушительными. Но подумайте:
Мы предположили очень высокую заполняемость в 75% , что является оптимистичным прогнозом. Реальная заполняемость часто колеблется ближе к 50–60%.
Расходы на обслуживание могут неожиданно возрасти из-за штормов, наводнений или некачественной работы подрядчиков. Сезон дождей на Бали — настоящее испытание качества строительства ваших вилл, и многие виллы сталкиваются с проблемами.
В данном расчете не учитываются амортизация по аренде и трудности с продажей виллы.
Если учесть эти факторы, то реальная окупаемость инвестиций в лучшем случае, скорее всего, будет намного ниже.
Вернете ли вы свои деньги за 5 лет?
Если вы зарабатываете 8,3% в год, то, если ваша вилла, правила, туристические тренды и всё остальное ничего не изменят, вам потребуется 12 лет , чтобы окупить стоимость виллы. Окупить виллу за 5 лет — это просто нелепо, и мне бы очень хотелось увидеть реальные данные по виллам, которые действительно справились с этой задачей.
Предположим, вам удалось действительно оптимизировать свои расходы и еще больше увеличить доходы за пределами этого примера, а также окупить виллу за 8 лет .
На самом деле, вы ещё ничего не заработали. За 8 лет вы получили 200 тысяч долларов чистой прибыли. Но сколько будет стоить ваша вилла через 8 лет?
Срок аренды истекает через 8 лет, так что, вероятно, к этому моменту он уже меньше 20 лет. Ваша вилла пережила 8 лет дождей, а это значит, что вам понадобится лишь чудо, чтобы она не пришла в негодность. Для справки: я видел много прекрасных вилл, которые уже через год демонстрировали серьёзные следы износа.
Эта концепция называется амортизацией , и её можно описать несколькими постами. Я не буду пытаться оценить уровень амортизации типичной виллы на Бали, потому что просто недостаточно понимаю экономику этого процесса.
Однако вероятность того, что вилла будет стоить 200 тысяч долларов через 8 лет, крайне мала. Таким образом, хотя вы и заработали за эти 8 лет, вы потеряли первоначальный капитал. Вы можете продолжать сдавать её в аренду ещё 8 лет, но тогда вам действительно нужно задуматься об альтернативных издержках.
Забытый фактор: стоимость упущенных возможностей
Даже если вилла показывает результаты чуть выше средних, инвестиции следует рассматривать в контексте . Один из наиболее часто упускаемых из виду факторов — это альтернативная стоимость : потенциальная выгода, от которой вы отказываетесь, инвестируя в виллу вместо других активов.
Прожив на Бали много лет и общаясь со многими амбициозными инвесторами в недвижимость, я заметил, что концепция альтернативной стоимости, похоже, никогда не поднималась в разговоре, и это меня поражает.
Напоминаем, что в Индонезии нет ипотеки, поэтому любые инвестиции в виллу осуществляются исключительно наличными. Если использовать пример с виллой из предыдущего раздела, это означает, что вы возьмете 200 тысяч долларов наличными и оплатите их авансом.
Сравнение с S&P 500
Предположим, вы вместо этого инвестировали 200 000 долларов в индексный фонд S&P 500, который исторически приносит около 9% годовых. За десять лет эти 200 000 долларов вырастут примерно до 470 000 долларов , увеличив ваш капитал более чем вдвое благодаря сложному проценту.
Для сравнения, вилла с рентабельностью инвестиций 8,3% приносит 166 000 долларов США за десять лет , при условии отсутствия роста стоимости. Если учесть реалистичную заполняемость и непредвиденные расходы, общая доходность виллы ещё больше снизится. Альтернативные издержки становятся ошеломляющими.
Конечно, это можно смягчить, просто инвестируя свой доход от аренды в S&P или Nasdaq и давая ему расти. Однако это всё равно не учитывает следующие важные факторы:
Амортизация
Состояние виллы
Изменения на рынке аренды
Изменения в регулировании
Сравнение с Nasdaq 100
Если вы выберете более агрессивный индекс, например, Nasdaq 100, доходность которого за последние два десятилетия составляла около 12% в год, ваши 200 000 долларов могут вырасти до 620 000 долларов за десять лет . Это в три раза больше ваших первоначальных инвестиций, при этом индекс будет ликвидным, пассивным и практически не будет требовать управленческих проблем.
Даже при самых оптимистичных прогнозах относительно виллы альтернативные издержки отказа от инвестиций в акции огромны.
Время — деньги
Как видно из этого примера, расчёты при аренде виллы на Бали совершенно не работают. Однако мы даже не учли временную стоимость денег.
Сдача виллы в аренду на Бали — это не совсем пассивный процесс. Конечно, вы платите агентству по управлению виллой немалые деньги за управление вашей арендой на Airbnb, но вряд ли останетесь без работы. Вам всё равно придётся следить за состоянием виллы, решать налоги, визы и любые бюрократические вопросы, которые могут возникнуть.
Инвестирование в рынки — это бездумное занятие, которое можно сделать одним щелчком мыши. Несмотря на всю работу, которую вам предстоит проделать, владея виллой на Бали, это время, вероятно, лучше потратить на что-то другое, будь то финансовые или нефинансовые цели.
Отсутствие ликвидности на вилле на Бали
Инвестиции в виллу на Бали полностью ограничивают вашу ликвидность. Все инвестиции в размере 200 тысяч долларов находятся в вашем активе на Бали, поэтому вы зависите от дохода от аренды.
Если бы эти деньги были просто инвестированы в фондовый рынок, то одним нажатием кнопки можно было бы получить необходимые средства на всё, что вам нужно. Этот тип финансовой свободы невозможно недооценить, поскольку он снижает стресс и финансовые проблемы!
Скрытые расходы, снижающие рентабельность инвестиций
Помимо очевидных расходов, существуют дополнительные расходы, которые часто игнорируются:
Мебель и бытовая техника быстро изнашиваются в тропическом климате и требуют замены каждые 3–5 лет.
Капитальный ремонт обычно необходим каждые 3–5 лет, чтобы вилла оставалась конкурентоспособной на рынке аренды.
Риск отсутствия свободных площадей может значительно снизить доход, если туризм сократится или избыток предложения снизит заполняемость. Хуже того, район, где расположена ваша вилла, может быть сейчас популярным, но на Бали всё быстро меняется. Через 5 лет это может выйти из моды, и люди захотят путешествовать в совершенно другие места.
Личное использование снижает доход от аренды, но часто включается в расчеты «образа жизни», вводя покупателей в заблуждение относительно истинной окупаемости инвестиций.
Читайте также в моем блоге:
Полный путеводитель по дайвингу и путешествиям на островах Мойо и Сумбава, Индонезия
Даже оптимистичные прогнозы редко учитывают эти текущие расходы, что может еще больше подорвать и без того скромную прибыль.
Бали стал дорогим
Как и в остальном мире, цены на Бали резко возросли после окончания пандемии, при этом цены на землю в самых популярных районах выросли на 50–100%.
Цены на землю в самых посещаемых районах Бали, таких как Чангу, Переренан, Сесех и Улувату, достигли ошеломляющих цифр. Для строительства любой виллы потребуется земля, поэтому чем дороже земля, тем дороже вилла. Стоимость аренды земли в таких местах, как Переренан и Сесех, значительно превысила 1 миллиард индонезийских рупий (60 тысяч долларов США) за ар при 30-летней аренде. 1 ар = 100 квадратных метров, и это фактическая единица измерения площади земли на Бали.
Поскольку земля постоянно дорожает, застройщики вилл строят всё более компактные виллы, занимая как можно меньше места. В настоящее время очень популярно строить таунхаусы (у каждого таунхауса есть общая стена) практически без зелёных насаждений, поскольку это становится более экономичным. Термин «вилла» также используется настолько обыденно, что забываешь, что в остальном мире вилла — это огромное поместье на озере Комо. На Бали это просто любой дом с собственным бассейном.
Проблема современных вилл на Бали заключается в том, что все застройщики используют один и тот же шаблонный, низкокачественный, безвкусный и неинтересный дизайн во всех своих проектах. Они хотят построить как можно быстрее и дешевле. Конечно, эти виллы отлично смотрятся на фотографиях для Instagram, но в реальности они маленькие, экономные и быстро приходят в негодность в условиях Бали.
Регуляторные и политические риски
Рынок недвижимости Бали также подвержен регуляторной неопределенности . Правила краткосрочной аренды непоследовательны, а в некоторых регионах ужесточаются меры по их соблюдению. Налоги ужесточаются, а ограничения для иностранцев могут меняться, что влияет на вашу способность вести бизнес или продавать недвижимость. В отличие от инвестиций в развитых странах, здесь вы не защищены стабильной правовой базой.
Правительство Индонезии неоднократно угрожало ужесточить регулирование Airbnb. В любой момент оно может изменить законы о зонировании или краткосрочной аренде, и вам, как бесправному иностранцу, не поздоровится.
Конкуренция и тенденции быстро меняются
Одна из суровых реалий рынка недвижимости Бали заключается в том, что новые виллы строятся с ошеломляющей скоростью. Прогуляйтесь сегодня по Чангу, Улувату или Переренану, и вы увидите строительные площадки практически на каждом квартале. Инвесторы со всего мира вкладывают деньги в новостройки, преследуемые общей мечтой — сдавать свою недвижимость в аренду через Airbnb и получать высокую прибыль.
Результат? Постоянно растущее предложение вилл, рассчитанное на тот же поток туристов. Вопрос в том, будет ли увеличиваться число туристов, чтобы удовлетворить это предложение?
Растущая конкуренция
В отличие от устоявшегося рынка гостиничного бизнеса с жёстким регулированием и зонированием, строительство вилл на Бали зачастую контролируется слабо. Застройщики могут строить быстро, а спрос со стороны иностранных инвесторов обеспечивает постоянное увеличение числа проектов. Каждый месяц на Airbnb и Booking.com появляются десятки новых объявлений, которые напрямую конкурируют с уже существующими виллами.
Этот поток предложений провоцирует гонку цен на понижение. Владельцы часто снижают посуточную стоимость аренды, чтобы гарантировать бронирование, что снижает прибыльность. То, что несколько лет назад могло быть выгодным вложением, быстро становится невыгодным, когда на рынке поблизости появляются сотни практически идентичных объектов недвижимости.
Чтобы ваша вилла не затерялась в общей массе, нужно создать что-то уникальное и непохожее на все остальные типовые виллы. Это может потребовать дополнительных вложений, но, надеюсь, это означает более высокую стоимость аренды и более высокую заполняемость.
Модный цикл популярных мест Бали
Ещё один упускаемый из виду риск заключается в том, что самые популярные районы Бали не остаются «горячими» навсегда. Семиньяк когда-то был эпицентром балийского туризма, полным модных кафе, магазинов и ночных клубов. Сегодня он кажется перенаселённым и устаревшим, и многие туристы предпочитают Чангу или Улувату. Помню, как впервые побывал на Бали в 2015 году, когда Семиньяк был самым популярным местом. Сейчас я бываю в Семиньяке раз в год (возможно).
Та же тенденция уже наблюдается в Чангу. То, что когда-то было деревней сёрферов, теперь перегружено движением, шумом от строительства и растущими ценами. Туристы, жаждущие «подлинного балийского опыта», уже переезжают в такие места, как Переренан, Сесех, или даже в менее развитые части острова. Лично я стараюсь по возможности избегать Бату Болонг и уж точно не выбираюсь в Бераву днём (ночью — да).
Этот цикл означает, что вилла в самом популярном сегодня районе может завтра оказаться недооценённым активом. Если туристы переключат внимание на что-то другое, ваша заполняемость снизится, даже если ваша вилла красивая и хорошо управляется.
Избыточное предложение + Изменяющийся спрос = Рискованная окупаемость инвестиций
Когда постоянно растущая конкуренция сочетается с естественным стремлением туристов искать новые, менее популярные районы, инвестиционный риск значительно возрастает. Прогнозы высокой заполняемости быстро устаревают, и поддерживать доход от аренды становится всё сложнее. При этом ваши расходы — на персонал, коммунальные услуги, обслуживание и управление — остаются неизменными или даже растут в зависимости от инфляции.
Такая динамика приводит к тому, что большинство владельцев вилл на Бали постоянно борются за сохранение рентабельности. На каждую историю «успешного» инвестирования в виллу приходятся десятки других, где доходность оказывается неудовлетворительной, или владельцы в итоге продают её с убытком.
Есть возможности заработать деньги с помощью недвижимости на Бали
Хотя я не считаю, что недвижимость на Бали — это в целом хорошая инвестиция, конечно, бывают случаи, когда она может быть прибыльной . Очевидно, что люди зарабатывают, сдавая свои виллы в аренду на Бали, иначе эта отрасль не была бы столь процветающей. Я твёрдо убеждён, что большинство из них не смогут превзойти простое инвестирование в индексные фонды, если им вообще понятна эта концепция.
Однако есть несколько случаев, когда аренда виллы на Бали может даже превзойти инвестиции в индексные фонды.
В первую очередь, я считаю, что виллы с уникальным и красивым дизайном будут очень хорошо сдаваться в аренду. Люди хотят получить истинно балийский опыт и готовы платить больше за подходящее место. Это также означает, что вы, вероятно, потратите больше денег на строительство. Тем не менее, если предположить, что владельцы виллы купили землю в удачное время (во время пандемии) по низкой цене, окупаемость инвестиций может быть значительно выше.
Заработок на арендованной земле
Хотя 30-летняя аренда по умолчанию считается амортизируемым активом, иногда это может быть не так, если стоимость земли за этот период значительно выросла. Допустим, вы купили 30-летнюю землю в Переренане в 2021 году, в разгар пандемии. В 2025 году, даже несмотря на то, что у вас осталось 26 лет аренды, вы можете продать эту землю и получить значительную прибыль, учитывая, что цены на землю во время пандемии были очень низкими, а Переренан не был таким опасным местом, как сейчас.
Однако это не совсем традиционные инвестиции в недвижимость, а скорее спекуляция, или, скорее, разумная игра. С другой стороны, если бы вы купили акции в 2021 году, то, вероятно, выросли бы в 2-3 раза к 2025 году.
Застройщики могут заработать большие деньги
Большие деньги на рынке недвижимости Бали зарабатывают девелоперские компании, которые реализуют проекты вилл по всему острову. Они берут деньги у инвесторов, находят подрядчиков и строят виллы практически без каких-либо рисков. Они получают комиссию за управление проектом, берут на себя небольшие риски и уезжают в закат.
Читайте также в моем блоге:
Раджа-Ампат против Комодо: как выбрать лучшие места для дайвинга в мире
Однако это профессия не для большинства. Нужно действительно глубоко погрузиться в экосистему, жить и дышать бюрократией и правилами, и продвигать свой продукт на рынке.
Покупка образа жизни против инвестиций
После изучения всех факторов — юридической структуры, денежных затрат, операционных расходов, альтернативных издержек и нормативного риска — становится ясно, что виллы на Бали редко имеют смысл в качестве инвестиций.
Однако они могут быть разумными покупками, если вы хотите улучшить свой образ жизни . Если ваша цель — личный райский уголок и вас устраивает скромный доход от аренды в качестве бонуса, вилла может стать воплощением вашей мечты. Главное — отделить эмоциональные желания от финансовой логики.
Я сам был в такой ситуации. Многие виллы на Бали страдают от того же банального дизайна. В сочетании с некачественными материалами и поспешным управлением проектом, часто возникают проблемы с виллами. Хорошие виллы, уникальные, с продуманным дизайном и безупречным управлением, быстро сдаются в аренду.
Я так долго пытался найти хорошую виллу для своей семьи, что часто мне хотелось просто построить свою собственную виллу, полностью понимая, что это ужасное финансовое решение, просто чтобы быть уверенным, что у меня будет именно та вилла, которую я хочу.
Однако на этом этапе речь идёт не столько об инвестициях, сколько о том, чтобы превратить дом в свой собственный. Это значит, что вы сможете обустроить его по своему вкусу, чтобы он радовал вас каждый раз, когда вы переступаете порог. Сложно выразить это в долларах, но, думаю, это стоит немало.
Заключительные мысли
Недвижимость на Бали активно рекламируется как инвестиция мечты, но реальность отрезвляет. Ограничения на аренду, правила зонирования, покупка только за наличные, высокие расходы на управление и низкая чистая доходность делают её рискованным и неэффективным вложением капитала.
Даже при оптимистичном сценарии доходность виллы на Бали не дотягивает до доходности фондового рынка. Конечно, можно заработать, покупая и арендуя виллу на Бали. Однако, как я показал в своих примерах, для достижения желаемых результатов необходимо, чтобы многое шло хорошо и в течение длительного времени. Кроме того, нужно молиться о том, чтобы ваша вилла была хорошего качества и не столкнулась с серьёзными проблемами, которые могут снизить рентабельность инвестиций.
Если вы решите построить собственную виллу, расходы будут значительно ниже, но вам придётся активно контролировать свой проект, чтобы убедиться, что строители выполняют то, за что вы заплатили, иначе в будущем возникнут серьёзные проблемы. Если учесть альтернативные издержки, картина становится ещё яснее: деньги, вложенные в виллу, могли бы быть гораздо более прибыльными в другом месте.