С 1 февраля 2026 года российские семьи ждут кардинальные изменения в правилах получения льготной ипотеки. Министерство финансов РФ вводит новые жёсткие ограничения, которые положит конец практике, когда супруги могли оформить два отдельных льготных кредита. Вместо двух договоров, где муж и жена выступали как отдельные заёмщики, теперь семья сможет получить только один кредит по госпрограмме, оформленный на обоих супругов совместно. Это решение напрямую затронет популярную схему, которую многие семьи использовали для максимизации выгоды, и призвано вернуть программе её изначальный социальный смысл — помощь в приобретении одного жилья для одной семьи.
🚫 Что именно запретят новые правила
Основное нововведение, которое анонсировал Минфин, звучит категорично: с 1 февраля 2026 года одна семья сможет получить только одну льготную ипотеку. Это правило затронет не только программу «Семейная ипотека», но и другие льготные продукты, такие как IT-ипотека. Теперь муж и жена будут обязаны участвовать в одном кредитном договоре, где один выступит основным заёмщиком, а второй — созаёмщиком. Их доходы будут суммироваться при расчете максимальной суммы кредита, но при этом семья лишается возможности получить два льготных жилищных кредита. Ранее, если каждый из супругов формально подходил под условия программы (например, имел право на свою собственную ипотеку), они могли оформить два отдельных договора и приобрести по льготной ставке две квартиры — одну для проживания, а вторую, например, для сдачи в аренду или в качестве инвестиции. С февраля 2026 года такая возможность будет полностью исключена.
- Один кредитный договор на семью: Льготная ипотека будет оформляться единым договором, в котором участвуют оба супруга.
- Запрет на «двойные выгоды»: Получить вторую льготную ипотеку на кого-либо из супругов будет невозможно, даже если у него есть на это формальное право.
- Исключение «третьих лиц»: Новые правила также запрещают привлекать в качестве созаёмщиков по льготной ипотеке кого-либо, кроме супругов. Это касается так называемых «доноров» — родителей, родственников, друзей или коллег с детьми, которые раньше могли «поделиться» своим правом на льготу для увеличения суммы кредита или вероятности одобрения.
💡 Почему власти решили пойти на такие меры
Решение Минфина не является спонтанным и вызвано целым рядом экономических и социальных причин. Эксперты давно указывали на перегрев рынка недвижимости и нецелевое использование государственной поддержки. По данным «Дом.РФ», количество случаев оформления двойных семейных ипотек выросло почти на 40% за два года, что свидетельствует о массовом использовании данной схемы. Изначальный замысел льготных программ — помочь конкретной семье улучшить жилищные условия, а не создать инструмент для инвестиций или извлечения прибыли. На деле же система породила искажения, когда пара с хорошим доходом могла взять две ипотеки, купить две квартиры, одну из которых сдавать в аренду, по сути, используя государственную субсидию для получения дополнительного дохода. Это противоречит принципам адресной помощи и создает избыточную нагрузку на бюджет. Кроме того, сохранение прежних правил могло бы привести к дальнейшему росту цен на жилье, особенно в регионах с низким предложением новостроек.
🔍 Что такое «донорская ипотека» и почему её закрывают
Отдельным пунктом в новых правилах стоит запрет на привлечение «третьих лиц», который ставит крест на так называемой «донорской ипотеке». Донорская ипотека — это не отдельная государственная программа, а схема, при которой человек, не имеющий детей (реципиент), привлекает в качестве созаёмщика человека с детьми (донора), который соответствует условиям семейной ипотеки. Донор «делится» своим правом на льготную ставку, позволяя реципиенту получить кредит под 6% годовых. Хотя эта схема формально не нарушала закон, она несла в себе высокие риски для всех участников. Донор, даже не претендуя на жилье, становился полноправным созаёмщиком и нёс солидарную ответственность по многомиллионному долгу. В случае, если основной заёмщик переставал платить, все обязательства ложились на донора, что могло привести к испорченной кредитной истории и финансовым проблемам. Банки в 2025 году и без того стали гораздо строже проверять такие сделки, обращая внимание на отсутствие родства между участниками и тот факт, что дети донора не будут проживать в приобретаемом жилье. Запрет на подобные схемы защищает и самих «доноров», которых нередко уговаривали «просто вписаться», не до конца объясняя все риски.