Публикую текстовую версию записки от 04.11.2025 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!!
В видеозаписи есть мои комментарии к этому делу, а также реквизиты судебного акта.
После смены управляющей компании, новая компания потребовала от предыдущей передать техническую документацию и иные документы
связанные с управлением многоквартирным домом.
Между компаниями был составлен акт о передаче документации. В Акте новая компания проставила возражения относительно полноты переданных документов. Ссылаясь на то, что предыдущая УК не передала техническую и иную документацию, связанную с управлением МКД, в полном объеме, новая УК обратилась в суд с иском о передаче документации и установлении судебной неустойки.
Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они исходили из презумпции наличия у ответчика, осуществлявшего управление МКД (с 1 сентября 2017 г. по 31 января 2023 г.) всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением МКД и подлежащей передаче при
смене управляющей организации. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по ее передаче, так как в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Были отклонены доводы ответчика о том, что часть истребуемых документов не входит в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче, а также объективной невозможности передачи ряда документов.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
В силу ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего
имущества собственников помещений, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации.
Порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных
с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования
определен разделом V Правил № 416 от 15.05.2013 г. Передача осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. При наличии разногласий они отражаются в акте.
В случае отсутствия одного или нескольких документов, предыдущая управляющая организация обязана в течение 3 мес. со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 данных Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном п.22 данных Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом (п.21 Правил № 416).
Состав передаваемой документации предусмотрен п.24 Правил 491.
Состав технической документации длительного хранения и состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, приведен в
пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170 от 27.09.2003 г. Такая документация должна
корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки
основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
(пункт 1.5.2 Правил № 170).
Таким образом, на законодательном уровне установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в п. 24, 26 Правил № 491, пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД со стороны ответчика. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации МКД новой управляющей организации. В этом случае документация подлежит
восстановлению за счет обязанного лица.
Однако, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, относящегося к технической документации на МКД или иным связанным с управлением МКД документом, и отказать в удовлетворении искового требования в данной части.
В данном случае, ответчик при рассмотрении дела указывал, что часть
истребуемой истцом документации была передана по актам; часть документации является неактуальной, не входит в перечень технической
и иной документации, подлежащей хранению и передаче третьим лицам; часть документации должна вестись застройщиком, который прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией по решению суда.
Отклоняя доводы ответчика о передаче части документации истцу по акту, суды сослались на наличие в нем возражений истца относительно полноты переданных документов и указали, что данный акт не свидетельствует об исполнении ответчиком обязанности в полном объеме. Однако суды не сопоставили перечень документов, переданных по акту, с документами, указанными в иске, не привели мотивы, по которым отклонили данный акт в полном объеме, не дали оценку еще одному акту приема-передачи.
Не были проверены возражения ответчика, что часть переданной документации является заменяемой по истечении срока ее действия (журналы
заявок, протоколы измерения сопротивления электросетей, протоколы
измерения вентиляции), часть не включена в перечень технической и иной
документации, подлежащей обязательному хранению и передаче в соответствии с п.24, 26 Правил № 491, а по иным, не указанным в названных пунктах Правил, связанным с управлением МКД документам, решения собственников помещений о включении их в состав технической документации не принимались.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Другие записки по жилищным спорам можно посмотреть ЗДЕСЬ
Чтобы не пропустить новости рекомендую подписаться на:
группу ВКонтакте по жилищным спорам ЗДЕСЬ
мою страницу ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
телеграмм канал Записки Путёвого Юриста
Канал в мессенджере MAX: https://max.ru/courtlawyers