В кабинете Марии, адвоката с 18-ти летним опытом, утро началось спокойно, но не прошло и часа, как дверь открылась, впуская женщину лет тридцати. На вид уставшая, но решительно настроенная. Она представилась Еленой и, заняв место напротив, сразу перешла к делу.
- Мария, ситуация вот какая. Три года назад мы с мужем купили дом в станице за материнский капитал. Как положено, выделили доли: по трети мне, мужу и нашему сыну. Сейчас хотим продать этот дом. Но хотим в новом жилье выделить долю только ребенку. Это вообще законно? И опека ведь тут что-то решает?
Мария кивнула, открывая ноутбук.
- Понимаю. Вопрос действительно непростой, и на практике мы часто сталкиваемся с тем, что законы трактуются неоднозначно. Давайте разбираться.
Доли, материнский капитал и закон
- Для начала, - Мария выдвинула перед собой блокнот, - давайте вспомним, что материнский капитал накладывает обязательства на семью. Если жилье покупается с его использованием, доли должны быть выделены всем членам семьи, включая родителей и детей. Это основное требование закона. Даже если Вы по каким то причинам не сделали этого, то может последовать иск от компетентных органов о понуждении Вас совершить такие действия. А если Вы продадите жилье потом третьим лицам без выделения доле детям, то такая сделка купли – продажи может быть признана недействительной.
- А если родители решат отказаться от своих долей в новом жилье? - уточнила Елена.
Мария задумалась.
- Такой вариант возможен, но есть несколько "но". В любом случае Вам надлежит получить согласие органа опеки и попечительства сначала на продажу жилого помещения в котором имеется доля ребенка, а затем опека должна быть одобрить то жилое помещение, которое Вы будете приобретать взамен текущего. В любом случае эта сделка будет оцениваться с точки зрения интересов ребенка. У них могут возникнуть вопросы: будет ли новое жилье соответствовать требованиям - как по площади, так и по условиям жизни?
Елена вздохнула.
- Это как раз то, что меня беспокоит. Одни юристы говорят, что так можно, другие - что обязательно нужно включать всех. А опека, говорят, иногда отказывает вообще без объяснений.
Роль органов опеки
- Ситуация с распоряжением жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала часто вызывает вопросы, - признала Мария. - Давайте так. Когда мы одно жилье продаем, а взамен для несовершеннолетнего приобретаем другое жилье, важно, что бы оно было лучше или по крайней мере не хуже, чем предыдущее. Оцениваем все и площадь доли, которая принадлежала и потом будет принадлежать ребенку, локация, состояние жилого помещения, инфраструктура.
- А если жилье меньше? - с сомнением спросила Елена. - У нас бюджет ограничен, домик будет скромнее.
Мария покачала головой.
- Тогда опека может не дать разрешения. И это не их придирки, а требование законодательства. Органы опеки защищают право ребенка на достойное жилье. Еще один момент: вы должны будете представить предварительный договор купли – продажи. Этот документ подтверждает серьезность намерения и объем права, которое получит ребенок.
Подводные камни
Елена нахмурилась.
- Хорошо, но вот что смущает. Получается, если мы с мужем выделим долю только ребенку, мы останемся без собственности. Это как-то… странно. Ведь мы тоже вложили деньги в покупку дома. И, кроме того, могут ли потом возникнуть проблемы, если ребенок станет собственником, а мы захотим, например, продать новое жилье?
Мария улыбнулась.
- Логичный вопрос. Доля только ребенка - это всегда нюанс. Во-первых, пока ребенок несовершеннолетний, любые сделки с его имуществом потребуют согласования с опекой. Это добавляет бюрократию. Во-вторых, если вы захотите продать дом, придется искать новые варианты для сохранения имущественных прав ребенка. Закон категоричен: интересы детей в приоритете.
- Значит, проще выделить доли всем? - предположила Елена.
- Не всегда. Если, например, новое жилье покупается частично за счет родителей, вы можете обосновать, что отказываетесь от долей в пользу ребенка для улучшения условий его жизни. Это нужно правильно оформить.
Практический совет
Елена потерла виски.
- Знаете, я думала, что будет проще. Но чем больше слушаю, тем больше запутываюсь.
Мария подняла руку, жестом предлагая не паниковать.
- Все не так страшно. Давайте составим план действий. Подбираем дом, который планируем купить. Далее: оформляем предварительный договор купли-продажи старого дома. Второе: оформляем предварительный договор купли продажи нового дома. В обоих договорах указываем условие о возможности отказаться от сделки, если опека не даст согласия на продажу и соответственно покупку. Третье: подаем заявление в опеку, указывая, что доля ребенка в новом жилье будет не меньше текущей. Четвертое: при необходимости проконсультируемся с независимым оценщиком, чтобы подтвердить, что жилье соответствует стандартам. И, конечно, не забудьте проверить репутацию продавца нового дома, чтобы избежать сюрпризов.
Елена немного расслабилась.
- Думаете, одобрят?
- Если вы грамотно представите документы и объясните, почему так решили, шансы высоки. Главное, не пытаться обойти закон - это обернется проблемами.
Мораль рассказа:
Продажа недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, требует тщательного подхода. Вопросы долей, опеки и интересов ребенка стоят на первом месте. Однако с грамотным юридическим сопровождением возможно найти оптимальное решение.