Ваши деньги должны работать на вас
Капитальный ремонт многоквартирных домов — одна из самых значительных статей расходов для собственников жилья. Ежемесячно мы видим в квитанциях строку за капремонт, но далеко не все понимают, на что именно идут эти деньги, можно ли повлиять на процесс и, главное, как не платить лишнего. В 2025 году законодательство в этой сфере претерпело важные изменения, которые дают собственникам новые инструменты для контроля.
Знание закона — это ваша главная защита от необоснованных трат. Данная статья не только объяснит, что такое капитальный ремонт и как он финансируется, но и даст вам пошаговые инструкции, как проверить начисления и вернуть переплату. Вы узнаете о своих правах и о том, как их отстаивать, сэкономив тем самым тысячи рублей.
Глава 1. Что такое капитальный ремонт и чем он отличается от текущего
Чтобы грамотно контролировать расходы, необходимо четко понимать, за что именно вы платите. Капитальный и текущий ремонт — это два разных понятия, которые регулируются разными нормами закона и финансируются из разных источников.
Капитальный ремонт — это комплекс работ по восстановлению полностью изношенных конструкций и инженерных систем дома до состояния, близкого к новому. Его цель — вернуть зданию утраченные технические характеристики и значительно продлить срок его службы. Перечень работ, которые относятся к капремонту, закреплен в Жилищном кодексе РФ.
Согласно новым рекомендациям Минстроя, действующим с 2023 года, в этот перечень входят:
- Ремонт фундамента, фасада, крыши и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу.
- Ремонт или замена внутридомовых инженерных систем: водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения.
- Ремонт, замена и модернизация лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
Важно, что региональные власти могут расширять этот перечень, включая, например, утепление фасадов или установку общедомовых счетчиков.
Текущий ремонт — это профилактические и мелкие работы, направленные на поддержание нормального состояния дома: подкраска стен, замена лампочек, устранение локальных протечек крыши. Эти работы не требуют разработки проектной документации и финансируются из ежемесячных платежей собственников на содержание общего имущества дома, которые собирает управляющая компания (УК) или ТСЖ.
Таким образом, взносы на капремонт — это отдельный, целевой платеж, который не имеет ничего общего с оплатой текущего содержания дома.
Глава 2. Как финансируется капремонт: два способа накопления средств
Законодательство предусматривает два основных способа формирования средств для будущего ремонта. От выбранного способа напрямую зависит, насколько вы сможете контролировать свои деньги.
- «Общий котел» (счет регионального оператора). Это способ по умолчанию. Ваши взносы поступают в единый фонд, которым распоряжается Региональный оператор капитального ремонта (ФКР) вашего субъекта РФ. Деньги со всех домов аккумулируются в одном месте, и ремонт проводится в порядке очередности, установленной региональной программой. Вы не можете напрямую влиять на выбор подрядчика или сроки работ.
- Специальный счет. Этот способ собственники могут выбрать по решению общего собрания. В этом случае деньги накапливаются на отдельном банковском счете, открытом конкретно для вашего дома. Владельцем счета может быть как региональный оператор, так и ваша УК или ТСЖ. Ключевые преимущества спецсчета:
Финансовая автономия: Средства не смешиваются с деньгами из других домов и не идут на ремонт чужой собственности.
Контроль над сроками: Собственники сами определяют, когда и какие работы проводить (главное — успеть до крайнего срока, указанного в региональной программе).
Контроль над подрядчиком: Жильцы могут сами выбирать исполнителя работ, что позволяет искать более выгодные предложения и контролировать качество.
Важное изменение 2025 года: Для домов, которые уже используют спецсчет, установлен новый порог собираемости взносов. Если собираемость упадет ниже 60%, дом могут принудительно вернуть в «общий котел». Это стимулирует собственников ответственно подходить к оплате взносов.
Глава 3. Как не переплатить за капремонт: практические советы на 2025 год
Многие собственники переплачивают за капремонт, даже не подозревая об этом. Вот как защитить свой кошелек, опираясь на актуальное законодательство.
1. Проверьте правильность расчета взноса по площади квартиры
С 1 марта 2025 года основой для начисления взносов служат данные о площади вашей квартиры из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это исключает использование устаревших или ошибочных данных из других документов.
Главная ловушка: В расчете должна учитываться только общая площадь квартиры без учета балконов, лоджий и террас. Однако на практике нередки случаи, когда эти площади по ошибке включены в данные ЕГРН. Если вы обнаружили такую ошибку, вы платите за несуществующие метры.
Что делать:
- Закажите выписку из ЕГРН и проверьте, не включены ли в общую площадь балконы и лоджии.
- Если обнаружена ошибка, немедленно обращайтесь в Росреестр для ее исправления. Пока данные не будут приведены в соответствие, взносы будут начисляться некорректно.
2. Воспользуйтесь правом на обследование технического состояния дома
С 1 сентября 2024 года в силу вступил Федеральный закон, который позволяет собственникам инициировать независимое обследование дома. Это мощный инструмент, который может помочь сэкономить значительные средства.
Зачем это нужно? Региональный оператор может планировать капитальный ремонт элементов вашего дома, которые находятся еще в хорошем состоянии. И наоборот, может отодвигать ремонт действительно аварийных систем. Обследование, проведенное независимой организацией (членом СРО), станет официальным основанием для:
- Приближения сроков капремонта, если дом в плохом состоянии и ждать по общей очереди опасно.
- Отсрочки ремонта, если конструкции еще в хорошем состоянии, что позволит вам дольше копить средства без давления.
Как это сделать: Решение о проведении обследования принимается на общем собрании собственников большинством в 2/3 голосов. Расходы на обследование несут сами собственники.
3. Знайте и оформляйте положенные льготы
Государство предусмотрело ряд льгот для определенных категорий граждан. Эти льготы носят компенсационный характер — то есть вы сначала платите взнос в полном размере, а затем вам возвращается часть суммы или вся сумма обратно.
Основные федеральные льготы в 2025 году:
- 100% компенсация: Неработающие одинокие пенсионеры в возрасте 80 лет и старше, а также граждане, проживающие с инвалидами I и II групп.
- 50% компенсация: Неработающие одинокие пенсионеры в возрасте от 70 до 79 лет, инвалиды, ветераны боевых действий.
Региональные льготы могут быть расширены. Например, в Москве на 100% компенсацию могут рассчитывать Герои СССР и России, а многодетные семьи и ветераны труда — на 50%.
Как оформить: Подайте заявление через портал «Госуслуги» или МФЦ, приложив документы, подтверждающие ваше право на льготу (паспорт, свидетельство о собственности, удостоверение льготника). Рассмотрение занимает около 10 рабочих дней.
4. Контролируйте взносы в новостройках
Если ваш дом сдан после утверждения региональной программы капремонта, вы имеете право на отсрочку по уплате взносов до 5 лет. Точный срок отсрочки устанавливают региональные власти.
Что делать:
- Если вы получили квитанцию с начислениями раньше срока, не игнорируйте ее.
- Обратитесь с письменной претензией к региональному оператору или в управляющую компанию с требованием разъяснить начисления и отменить их.
- Регулярно проверяйте статус своего дома на сайте регионального оператора, чтобы быть в курсе, когда взносы действительно должны начать начисляться.
5. Активно участвуйте в выборе подрядчика и контроле за работами
С 21 февраля 2025 года у собственников появилось больше возможностей влиять на то, кто и как будет делать ремонт в их доме.
- Выбор подрядчика: Если на счету дома накоплено больше установленного минимума, собственники могут сами выбрать, какая организация будет проводить капремонт. Это позволяет не просто надеяться на добросовестность регионального оператора, а самостоятельно искать надежного и выгодного исполнителя.
- Контроль качества: Совет дома или уполномоченные собственники имеют право контролировать ход и качество выполняемых работ. Все выявленные недостатки должны фиксироваться и предъявляться подрядчику для устранения.
Глава 4. Куда обращаться, если вы обнаружили переплату
Если проверка показала, что вы платите больше, чем должны, ваши действия должны быть четкими и последовательными.
- Претензия к управляющей компании или региональному оператору. Напишите официальное заявление с требованием провести перерасчет и вернуть излишне уплаченные средства. Все общение следует вести в письменной форме.
- Обращение в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Это надзорный орган, который проведет проверку по вашему обращению и выдаст предписание об устранении нарушения.
- Суд. Если досудебные методы не помогли, вы можете обратиться в суд с иском о взыскании необоснованно начисленных платежей. На вашей стороне будет Жилищный кодекс и результаты независимых экспертиз.
Заключение: Ваша экономия — в вашей юридической грамотности
Капитальный ремонт — это не бесконечная «черная дыра» для ваших денег, а регулируемый законом процесс, в котором собственник имеет весомые права. Проявляя активную гражданскую позицию, проверяя начисления, оформляя льготы и участвуя в управлении домом, вы можете не только избежать переплат, но и обеспечить, чтобы каждый рубль, вложенный в ваш дом, был потрачен эффективно и по назначению.
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для принятия решений в конкретной ситуации обратитесь в уполномоченные государственные органы или к квалифицированному юристу.