Задачи по курсу "Определение стоимости недвижимого имущества"
Задача 1. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 1 200 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Ставку капитализации для объекта оценки определить как среднеарифметическое значение по объектам-аналогам. Имеются следующие данные по аналогам:
R=ЧОД\С
3 млн. руб.\15 млн. руб. = 0,2
3,050 млн. руб.\16 млн. руб.= 0,19
3,1 млн. руб.\ 15 млн. руб. = 0,207
2,150 млн. руб.\11 млн. руб. = 1,195
Средне-арифметическое – (0,2+0,19+0,207+1,195)\4 = 0,2
1,2 млн. руб.\0,2 = 6 млн. рублей
Задача 2. Цена объекта в центре города 310 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе 280 000 руб/кв.м., цена объекта рядом с промышленной зоной 250 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Задача 3. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 20 300 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 550 куб.м.
35000*550*1,29*1,25 = 31 040 625 руб. здание
20 300 тыс.руб. + (31 041 тыс. руб.-20% износ) = 45 133 тыс.руб.
Задача 4. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода. Ставка капитализации составляет 11%.
Задача 5. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 42 млн руб. в конце каждого года в течение 8 лет, после чего ожидается продать объект за 220 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 12%.
1 год 42\(1+0,12) степень 1= 37,5
2 год = 33,48
3 год = 29,9
4 год = 26,7
5 год = 23,83
6 год = 21,28
7 год = 19
8 год = 17
Продажа, реверсия 220 млн.\(1+0,12) степень 8 = 88,85
Итого = 88,85+ 37,5+33,48+29,9+25,7+23,83+21,28+19+17 = 297,54 млн. руб.
Задача 6. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 67 000 руб., 2-й год – 72 000 руб., 3-й год –76 000 руб.
Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 55 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 13%. Затраты на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать. Ставка дисконтирования 17%. Дисконтирование осуществляется на конец периода.
Определить рыночную стоимость складского здания. Результат округлить до тыс. руб.
Формула для дисконтирования денежного потока:
PV = CF / (1 + r)ⁿ
где:
PV — приведенная стоимость,
CF — денежный поток в году n,
r — ставка дисконтирования,
n — номер года.
1-й год:
PV₁ = 67,000 / (1 + 0.17)¹ = 67,000 / 1.17 ≈ 57,263.25
2-й год:
PV₂ = 72,000 / (1 + 0.17)² = 72,000 / 1.3689 ≈ 52,607.10
3-й год:
PV₃ = 76,000 / (1 + 0.17)³ = 76,000 / 1.6007 ≈ 47,487.98
▎Суммируем дисконтированные денежные потоки за первые три года:
PVₜₒₜₐₗ = PV₁ + PV₂ + PV₃ ≈ 57,263.25 + 52,607.10 + 47,487.98 ≈ 157,358.33
▎2. Определение стоимости здания с четвертого года
V = 55,000 / 0.13 ≈ 423,076.92
Теперь необходимо дисконтировать эту стоимость на конец третьего года:
PV₄ = 423,076.92 / (1 + 0.17)³ = 423,076.92 / 1.6007 ≈ 263,052.53
▎3. Общая рыночная стоимость здания
Суммируем все дисконтированные денежные потоки:
Рыночная стоимость = PVₜₒₜₐₗ + PV₄ ≈ 157,358.33 + 263,052.53 ≈ 420,410.86
▎Округляем до тыс. руб.
Рыночная стоимость склада составляет 420,411 руб.
Задача 7. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми. Данные для расчета представлены в таблице.
Определить АНЭИ нежилого помещения.
Решение:
ЧОД офиса = (27 000*650)*(1-0,2)-(2 500*650) = 12 415 000
ЧОД магазина = (28 500*650)*(1-0,2)-(2 300*650) = 13 325 000
ЧОД кафе = (29 000*650)*(1-0,2)-(3 500*650) = 12 805 000
АНЭИ офиса = 12 415 00/0,12 = 103 458 333 руб.
АНЭИ магазина = 13 325 000/0,15 = 88 833 333,3 руб.
АНЭИ кафе = 12 805 000/0,16 = 80 031 250 руб.
Задача 8. Район, в котором расположен аналог хуже района в котором расположен объект оценки на 7%. Определить корректировку на местоположение. Результат округлить до целых.
ОА ОО
0,93 1
1/0,93 = 1,07
ОКРУГЛИТЬ – + 7%
Задача 9. Район, в котором расположен аналог лучше района в котором расположен объект оценки на 7%. Определить корректировку на местоположение. Результат округлить до целых.
ОО ОА
1 1,07
1/1,07 = 0,93
ОКРУГЛИТЬ – МИНУС 7%
Задача 10. Площадь объекта оценки 90 кв.м. Удельная цена предложения аналога 45 000 рублей за 1 кв.м. Аналог дороже объекта на 10% по фактору местоположения. Объект оценки дешевле аналога на 5% по площади. Определить рыночную стоимость объекта оценки по одному аналогу. Всеми остальными факторами пренебречь. Результат округлить до десятков тысяч.
ОО ОА
1 1,10
0,95 1
1/1,10 = 0,9
0,95/1 = 0,95
90 * 45000 * 0,9 * 0,95* = 3 462 750 руб.
Итого: 3 463 тыс. руб.
ОКРУГЛИТЬ 3 460 тыс. руб.