Почему возникла программа реновации в Москве и какие дома попали под снос?

Программа реновации жилищного фонда — одна из наиболее амбициозных и противоречивых инициатив в современной истории Москвы. Запущенная в 2017 году, она нацелена на то, чтобы расселить более одного миллиона москвичей из пятиэтажных панельных домов, построенных в 1950–1970-х годах, и заменить их современным жильем. Программа охватывает более 5 тысяч зданий с суммарной площадью 16,4 миллиона квадратных метров.

Этапы реновации и график​

• I этап: 2020-2024 годы
• II этап: 2025-2028 годы
• III этап: 2029-2032 годы

По состоянию на конец 2025 года полностью переселены жители: 897 домов (из 1208 начавших процесс), расселено людей: 148,5 тысяч человек, полностью снесено домов: значительная часть (точное число постоянно обновляется), введено нового жилья: 6,2 млн кв. м (за время с 2017 года), новостроек возведено в первом полугодии 2025 года: 30 жилых комплексов

Критерии отбора домов

Дома были включены в программу реновации на основании следующих критериев:

1. Период строительства: здания, построенные с 1957 по 1968 год (период первого индустриального домостроения). Это так называемые «хрущевки».
2. Типовые серии: Анализ Московского Правительства показал, что наибольшей степени морального и физического износа достигли дома следующих серий: К-7 (каркасные панельные), II-32 (виброкирпичные), II-35 (экспериментальная серия с вибропрокатными панелями), 1605-АМ (крупнопанельные), 1МГ-300 (крупнопанельные). Другие серии первого периода (I-515, I-510, I-511, I-477, I-513, I-335, II-34) не подлежат сносу, а решаются их проблемы в рамках программы капитального ремонта.
3. Техническое состояние: дома отбираются на основе техническое состояние конструктивных элементов: Кровля (плоская крыша с признаками протечек), фасадные стены (трещины, деформации, пористость материала), фундаменты (нарушение целостности, усадка), перекрытия (прогибы, деформации), инженерные коммуникации (износ до 100%, невозможность модернизации)
4. Конструктивные ограничения: встроенные отопительные системы в наружные панели, требующие полного переоборудования (особенно в серии 1605-АМ), несущие внутренние стены, препятствующие перепланировке, отсутствие подвальных помещений и доступа к инженерным коммуникациям (например, трубопроводы встроены в панели), невозможность прокладки новых стояков отопления без существенного уменьшения полезной площади квартир​
5. Исчерпанный ресурс: проектный срок эксплуатации завершился или завершается в ближайшие годы. Дома первого периода индустриального домостроения проектировались на 25–50 лет эксплуатации.
6. Социальный критерий - голосование жителей: для включения дома в программу требовалась поддержка две трети (66,7%) собственников жилых помещений и нанимателей.

Типовые серии, вошедшие в программу Реновации

Общие характеристики серии К-7

1. Этажность и базовые параметры​​: Дома серии К-7 были преимущественно пятиэтажными, хотя встречались и четырехэтажные варианты. Первый этаж жилой. Высота потолков составляла 2,48–2,59 м (по другим данным - 2,85 м). Вертикальный шаг между этажами - приблизительно 2,85 м, горизонтальный - 3,20 м, Дома имели минимум 2 подъезда (секции), с тремя квартирами на каждом этаже. Лифты отсутствовали. В поздних версиях серии присутствовал мусоропровод, но в ранних модификациях его не было.
2. Толщина стен и перекрытий:​ Наружные стены - навесные железобетонные панели, утепленные пенокералитом и толщиной 160-300 мм, Внутренние несущие стены (железобетонные балки-стенки), представляющие собой железобетонный двутавр с толщиной вертикальной стенки 40 мм, шириной верхней полки 240 мм и шириной нижней полки 170 мм, жилые комнаты смежных квартир разделяются двумя балками станками швеллерного сечения с зазором в 40 мм, Межквартирные перегородки из гипсобетонных/ребристых панелей составляли 80 мм, межкомнатные - 40 мм, Межэтажные перекрытия представляли собой часторебристые железобетонные панели толщиной 160-220 мм.
3. Конструктивная система:​ каркасно-панельная система. В данной конструкции несущей силой здания выступает специальный каркас, который формируется из внутренних вертикальных элементов. Центральный несущий элемент в домах серии К-7 являются железобетонные балки-стенки. Данная конструкция имеет сложную геометрию, чаще всего двутаврового или швеллерного сечения. Таким образом, вся конструктивная система представляет собой взаимосвязанную каркасную раму, где основная нагрузка распределяется через вертикальные балки-стенки и плиты перекрытия.
4. Инженерные системы: Система отопления: центральное отопление с использованием радиаторов, водоснабжение: центральное, газоснабжение: газовая кухонная плита, вентиляция: естественная вытяжная через вентиляционные блоки, расположенные на кухне и в санузле.
5. Архитектурные особенности: Отсутствие балконов и глухие торцы.
6. География распространения. Районы Москвы​: преимущественно на севере, северо-западе и юго-западе города. основные районы застройки включают: Хорошёво-Мнёвники, Бескудниково, Проспект Вернадского, Медведково, Северное Тушино, Ховрино, Дегунино, Черемушки, Свиблово.
7. Объём строительства​: 1722 дома, что составило менее 18% от общего количества всех московских пятиэтажек (около 9,7 тысяч домов).
8. Текущее состояние: По состоянию на 2025 год, снос домов серии К-7 в Москве практически завершён.

Преимущества​

• Раздельные санузлы даже в однокомнатных квартирах;
• Просторные кухни;

Недостатки​

• Очень плохая звукоизоляция из-за тонких перегородок;
• Непрочные конструкции фундамента;
• Деформации полов, потолков и стен;
• Выступающие колонны и ригели по углам комнат;
• Плохая кровля с конденсатом;
• Инженерные сети, требующие замены;
• Теплозащитные свойства панелей за 40 лет эксплуатации ухудшились не менее чем на 20%.

Общие характеристики серии II-32

1. Этажность и базовые параметры​​: Этажность: 5 этажей, Высота потолков: 2,60 м, Технические помещения: техподполье для размещения инженерных коммуникаций, Количество секций: от 2 и более, Квартир на этаже: 3 квартиры, Лифт: отсутствует, Мусоропровод: есть в некоторых домах
2. Толщина стен и перекрытий: ​Наружные фасадные стены: виброкирпичные панели толщиной 320 мм, состоящие из двух слоев кирпича, полученных методом вибрационного спрессовывания кирпичей и раствора на заводе, Утеплитель: крупнопористый керамзитобетон, Торцевые стены: железобетонные панели, Внутренние несущие (поперечные) стены межквартирные/межкомнатные: виброкирпичные панели 230-300 мм, перегородки ненесущие (продольные) межквартирные: гипсовые плиты 120-140 мм, перегородки ненесущие (продольные) межкомнатные - гипсобетон 80 мм, Перекрытия: железобетонные плиты на каждую комнату
3. Конструктивная система: система поперечных несущих стен с шагом 3,2м. Все поперечные стены являются несущими (торцевые стены, внутренние межквартирные, межкомнатные стены в шаге осей 3,2м, стены лестничных площадок). Любая стена, идущая поперек квартиры (перпендикулярно окнам), является несущей, а любая стена, идущая вдоль квартиры (параллельно окнам), является ненесущей перегородкой.
4. Инженерные системы:​ Отопление: центральное водяное, Водоснабжение: центральное (холодное и горячее), Вентиляция: естественная вытяжная через вентблоки на кухне и в санузле, Газоснабжение: не было, кухни проектировались под электрические плиты.
5. Архитектурные особенности: балконы на железобетонных столбах-опорах.
6. География распространения. Районы Москвы​: Больше всего домов серии II-32 было построено в московских районах Черемушки, Измайлово, Зюзино, Проспект Вернадского, Ховрино. В менее значительных объемах серия строилась в ряде др. спальных районов Москвы. Внутри Садового кольца дома серии II-32 не строились.
7. Объём строительства​: Общее количество построенных домов 442 (совокупная общая площадь квартир: около 1.3 млн кв. м.)
8. Текущее состояние: По состоянию на текущий момент более 85% домов серии II-32 снесены. Основная причина прекращения производства - отказ от виброкирпичных панелей из-за их низких эксплуатационных характеристик.

Достоинства​:

• Наличие широких балконов во всех или почти всех квартирах;
• Относительно высокие потолки (2,60 м);

Недостатки:​

• Саморазрушающиеся внешние стены: виброкирпичные панели имеют низкие эксплуатационные характеристики, так как расчеты показывали двукратное превышение несущих свойств по сравнению с обычным кирпичом, но меньшая толщина и большее заполнение раствором пустот привели к потере многих положительных свойств кирпичных домов​;
• Маленькие подъезды;
• Старые коммуникации;
• Большинство внутренних стен несущие.

Общие характеристики серии II-35

1. Этажность и базовые параметры​: Этажность: 5 этажей, Подъездов (секций): от 3 до 5, Квартир на этаже: 3-4, Высота потолков: 2,50–2,51 м, Лифт: отсутствует, Мусоропровод: в некоторых домах
2. Толщина стен и перекрытий: Наружные несущие стены - трехслойная железобетонная панель (ЖБИ) -260 мм, внутренние несущие (межквартирные) - трехслойная панель из бетонной скорлупы из железобетона (ЖБИ) с прокладкой из древесноволокнистой плиты (ДВП) между ними - 200 мм , внутренние несущие (межкомнатные) - двухслойные железобетонные панели - 150 мм, перегородки продольные ненесущие (межквартирные) - 2 слоя гипсобетона с зазором 200 мм, перегородки продольные ненесущие (межкомнатные) - гипсобетон 80 мм,.
3. Конструктивная система: бескаркасная сборная конструкция, система поперечных несущих стен, основная нагрузка от веса перекрытий и кровли передается через стены, расположенные поперек оси здания. Все поперечные стены несущие (межквартирные, межкомнатные, торцевые, стены лестничных площадок). Продольные стены ненесущие и служат исключительно для организации внутреннего пространства.
4. Инженерные системы: Система отопления: центральное отопление с использованием радиаторов, водоснабжение: центральное, газоснабжение: газовая кухонная плита, вентиляция: естественная вытяжная через вентиляционные блоки, расположенные на кухне и в санузле.
5. Архитектурные решения:​ Использование вибропрокатных панелей крупного размера, охватывающих 2–3 помещения одновременно (например, кухня, комната, лестничный узел), Отсутствие балконов. Вместо балконов под широкими окнами устраивались цветочницы.
6. География распространения. Районы Москвы​: Дома серии II-35 возводили в районах Кузьминки и Кунцево. Серия не применялась во внутренних районах (внутри Садового кольца) и не распространялась за пределы Москвы.
7. Объём строительства​: Всего построено 34 дома, суммарная жилая площадь около 78 000 м².
8. Текущий статус: На сегодняшний день уцелел лишь один дом, переведённый из жилого в нежилой фонд.

Преимущества​

• Использование крупных панелей позволило экспериментировать с новыми системами теплоизоляции;
• Просторные кухни (от 6,4 м²);
• Звукоизоляционные характеристики у межкомнатных несущих стен за счет слоев панелей.

Недостатки

• Низкое качество межпанельных швов и узлов крепления - они приводили к структурной нестабильности;
• Металлические связи между панелями не имели защиты от коррозии;
• Усадочные трещины в наружных скорлупах (причина - применение пластичных песчаных смесей с высоким содержанием цемента);
• Плохая герметизация оконных блоков - конструкция крепления окна была неудачной;
• Низкая тепло- и звукоизоляция несмотря на трёхслойную конструкцию панелей;
• Склонность к деформациям конструкции;
• Обламывание тонких кромок скорлуп при транспортировке;
• Низкое качество изделий, изготавливаемых в деревянной оснастке.​

Общие характеристики серии 1МГ-300

1. Этажность и базовые параметры​:​ Этажность: 5 этажей, Первый этаж: жилой, Высота потолков: 2,64 м, Подъездов (секций): от 3 и более, Квартир на этаже: 3 (возможны варианты с 2 квартирами на этаже), Лифты: отсутствуют, Противопожарные балконы: отсутствуют, мусоропровод: присутствует.
2. Толщина стен и перекрытий: ​Наружные несущие стены: керамзитобетонные панели, однослойные или трёхслойные с утеплителем, внутренние поперечные несущие стены -железобетон 140 мм, внутренние продольные несущие стены -железобетон 140 мм, перекрытия: однослойные сплошные (беспустотные) железобетонные плоские панели толщиной 140 мм, кровля: плоская совмещённая из ребристых плит с утеплителем
3. Конструктивная система: панельная система продольно-поперечных несущих стен. Все внутренние стены, предназначенные для разделения помещений, являются несущими железобетонными панелями. Перекрытия являются горизонтальными несущими конструкциями, образуя единую пространственную жесткость вместе с вертикальными стенами.
4. Инженерные системы: Мусоропровод: с загрузочным клапаном на межэтажной площадке (в большинстве домов), Вентиляция: естественная вытяжная, блоки в кухне и санузле, Отопление: центральное водяное, Газоснабжение: газовая плита.
5. Архитектурные особенности:​ Сдвоенные маленькие, практически квадратные балконы (расположены они только на одной из больших сторон), разделённым бетонным разделителем между ними. На торцах - три панели с одним окном в центре.​​ Наружные стены облицованы мелкой квадратной плиткой преимущественно белого или светло-серого цвета.​
6. География распространения. Районы Москвы​: Дома серии 1МГ-300 строились преимущественно в спальных районах Москвы: Черёмушки, Медведково, Ховрино, Коптево-Михалково–Лихоборы,Бескудниково. Внутри Садового кольца дома серии не строились. Вне Москвы панельных домов этой типовой серии нет - строительство ограничивалось Московской областью и Москвой.
7. Объём строительства​: Всего было построено 63 дома с совокупной площадью около 300 тысяч м².
8. Текущий статус​: Снос панельных домов серии 1МГ-300 осуществляется в Москве с конца 1990-х годов. На сегодняшний день все дома серии снесены.

Преимущества​

• Наличие балконов в большинстве типов квартир;
• Раздельные санузлы в 3- и 4-комнатных квартирах;
• Относительно просторные квартиры (особенно 2-комнатные);
• Высота потолков (2,64 м);
• Просторные кухни.

Недостатки​

• Невозможность существенной перепланировки - все внутренние стены являются несущими; серия включена в список домов, снимаемых в первую очередь именно из-за этого ограничения​. Несущие стены: продольные и поперечные (что делает перепланировку практически невозможной);
• Отсутствие легких ненесущих перегородок;
• Непрочные наружные стены - керамзитобетонные панели не выдержали проверку временем;
• Плохая теплоизоляция и звукоизоляция (общие недостатки хрущевок).

Общие характеристики серии 1605/5-АМ

1. Этажность и базовые параметры​: Этажность: 5 этажей (первый этаж - жилой), Высота потолков: 2,55 м, Подъездов (секций): от 3 и более, Квартир на этаже: 3-4, Лифт: отсутствует, Мусоропровод: отсутствует, Лестницы: без общего балкона, Первый этаж жилой.
2. Толщина стен и перекрытий:​ Наружные навесные стены: двух- или трёхслойные бетонные панели, общая толщина 280-350 мм, Внутренние несущие поперечные стены (межквартирные): сборные железобетонные панели - 160 мм, внутренние ненесущие поперечные стены (межкомнатные): гипсобетонные панели - 80-120 мм, Перекрытия: сплошные железобетонные плиты - 120-140 мм, Облицовка: мелкая квадратная плитка или каменная крошка, Кровля: плоская (иногда с небольшим уклоном), техподполье для коммуникаций.
3. Конструктивная система: Система поперечных и продольных несущих стен, основная нагрузка от веса перекрытий и кровли передается через стены, расположенные поперек оси здания. Шаг между стенами 2,65 и 3,4 м. продольные стены могут быть как несущими, так и ненесущими, что зависит от конкретной планировки дома.
4. Инженерные системы: Отопление: встроенная в стены система отопления, вместо радиаторов использованы встроенные нагревательные приборы, интегрированные в трехслойные наружные панели, трубы теплоснабжения проложены внутри пустот несущих железобетонных поперечных стен, водоснабжение: центральное (холодное и горячее), вентиляция: естественная вытяжная вентиляция через каналы в санузле и кухне, газоснабжение: газовая плита на кухне.
5. Архитектурные особенности:​ Балконы во всех квартирах начинаются со 2 этажа, Внешний вид легко узнаваем по характерным двустворчатым окнам в квартирах, которые повторяются и на лестничных клетках.
6. География распространения. Районы Москвы:​ Северное Тушино (микрорайон вдоль ул. Свободный проспект, ул. Туристская), Братеево (район застройки начала 1960-х), Новогиреево / Перово (отдельные дома), Зеленоград (микрорайон Крюково) - все такие дома уже снесены в 1990-х—2000-х гг., Чертаново Северное / Южное - единичные примеры.
7. Объём строительства​: Согласно архивным данным, проектной документации и исследованиям (в т.ч. данным от МНИИТЭП, Москомархитектуры и аналитических баз [♡] [♡]в Москве было построено всего около 30–40 домов серии 1605/5-АМ.
8. Текущий статус: Массовый снос домов серии 1605-АМ/5 начался в Москве с середины 1990-х годов. На сегодняшний день подавляющее большинство пятиэтажных домов этой серии снесено.

Преимущества

• Наличие балконов в большинстве типов квартир;
• Раздельные санузлы;
• Несущие перегородки (толщиной 80-120 мм) можно менять, что позволяет адаптировать планировку под современные нужды.

Недостатки​

• Непрочные наружные стены;
• Отсутствие чердачного пространства;
• Трубопроводы системы отопления интегрированы непосредственно в конструкцию стен. Внутри пустот железобетонных поперечных несущих стен прокладывались трубы отопления;
• В навесных трехслойных наружных панелей были предусмотрены встроенные обогревающие элементы вместо радиаторов, что вызвало проблему с герметичностью межпанельных стыков, протечки и неравномерный нагрев;
• Маленькие кухни (5,6 м²);
• Общие хрущёвские недостатки (плохая звукоизоляция и т.д).

Вывод

В ходе анализа были выявлены основные блоки проблем, создаваемые существующим пятиэтажным жилищным фондом данного периода:

Пятиэтажные хрущевки никогда не предназначались для самообеспечения. Они были и остаются сегодня, ключевыми элементами крупномасштабной планировочной единицы - микрорайона.

Микрорайон - это основная единица жилой застройки первого индустриального периода, представляющая собой территорию площадью 30–60 гектаров, ограниченную магистральными улицами и рассчитанную на 6000-12000 жителей. Дома размещались по линейному или "елочному" принципу, между домами оставлялись широкие дворы -"лужайки", парковки не предусматривались, дворы предназначались для пешеходов, детей и зелени. Из-за недостатка организованных парковочных мест, свободные пространства в микрорайонах часто превращаются в стихийные паркинги на газонах.

Жилые районы или "спальные районы", создавались специально для проживания, а вся работа, развлечение и торговля были сосредоточены в других частях города. Отсутствие смешанной планировочной структуры в хрущевках было закономерным следствием всей советской модели городской жизни, где функциональные смеси допускались, но на уровне микрорайона, а не отдельного квартала, здания.

Неэффективность застройки:

Сложившиеся кварталы жилой застройки формировались без учета требований к комфортной городской среде. Для этих кварталов характерны невысокие показатели обеспеченности жилищным фондом, значительное снижение потребительских характеристик жилья. Плотность жилого фонда в ранних микрорайонах составляла 2900–3500 м²/га брутто. Плотность населения - около 180–220 человек на гектар.

Неэффективность энергетическая:

Также конструктивные особенности хрущевок такие как отсутствие современной теплоизоляции, устаревшие системы отопления и вентиляции, создают комплексную проблему энергетической неэффективности. Главной проблемой оказались высокие теплопотери, достигающие 30-40% от общего тепла, производимого системой отопления. Удельное энергопотребление на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение у хрущевок составляет от 286 до 350 кВтч/кв.м в год. В Москве нормативное значение энергопотребления при проектировании и строительстве жилого фонда принято на уровне 160 кВтч/кв.м в год с учетом расхода электроэнергии на общие нужды, что составляет 60% от фактического энергопотребления пятиэтажного фонда.

Преимущества:

Наличие больших дворов, допускающее активное создание и сохранение зелёных насаждений. Идея микрорайона заключалась в создании зеленого, изолированного от шумных улиц пространства, напоминающего парк. Площадь асфальтированного покрытия минимизировалась в пользу газонов.

Недостатки:

• Комплексное исследование НИИ Мосстроения (2022) показало, что экологические издержки превышают выгоды от ремонта хрущевок: затраты на рекультивацию почвы вокруг хрущевок (неконтролируемые состав строительных смесей привел к концентрации в грунтах тяжелых металлов - свинец, кадмий), полная замена асбестосодержащих конструкций (материал признан одним из самых опасных канцерогенов)
• Выпадение точки росы на внутреннюю поверхность стены, вызывая промерзание углов, сырость и плесень так как стены «хрущевок» в 3-4 раза тоньше по теплотехническим свойствам, чем требует сегодняшний климат, они физически не могут удержать тепло.​

• Водопроводные и канализационные сети сильно изношены, вызывая протечки и повышенную влажность, особенно на первых и последних этажах без цокольных/чердачных помещений.
• Алюминиевая электропроводка не выдерживает нагрузок современной техники (мощность часто до 3 кВт), что приводит к рискам пожара и перегрузок.
• Отопительные трубы, проложенные в стенах, трудно ремонтировать, а старые насосы в ЦТП потребляют в 2 раза больше энергии.
• Вентиляция в хрущевках - естественная приточная. Воздух должен поступать через щели в деревянных рамах и уходить в вентканал на кухне/санузле. Конфликт технологий: Установка герметичных пластиковых окон полностью перекрывает приток воздуха.

Главным принципом было создание серий типовых проектов, единых по характеру архитектуры, применяемых по всей территории страны.

Основной характеристикой застройки стала однообразная архитектура типовых домов, невыразительные фасады, монотонные цветовые решения (чаще всего серые или бежевые тона), отсутствие идентичности, размытая ответственность за территорию.

Часть 2 Почему Москве полезна программа реновации жилья и как она меняет город?

Часть 3 Что представляют из себя новые дома программы реновации Москва?