Публикую текстовую версию записки от 14.10.2025 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к нему.
Сторонами был заключен договор аренды помещения. Договор предусматривал автоматическую пролонгацию если ни одна из сторон не заявит возражений не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
Также договор содержал право арендатора на досрочное расторжение в ряде случаев. Уведомление о расторжении должно производиться за 30 дней до предстоящего расторжения.
Через несколько месяцев после заключения, арендатор направил арендодателю предложение о расторжении договора. Арендатор ссылался на невозможность
использования помещения в планируемой арендатором деятельности. Арендодатель отказался заключать соглашение о расторжении. Он ссылался на отсутствие у арендатора права на односторонний отказ от договора по предусмотренным в нем основаниям.
В связи с этим арендатор уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора. Был составлен акт возврата помещения с отметкой о том, что арендодатель отказался от подписания акта, ключи от помещения переданы охраннику здания, который заверил подписью данный факт.
Через несколько месяцев после этого арендодатель заявил иск о взыскании арендной платы с даты составления акта возврата помещения до даты подачи иска.
Суд первой инстанции рассмотрев дело, указал следующее.
Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи без
замечаний и возражений. Доказательств, подтверждающих невозможность
использования арендованного помещения по вине арендодателя, не имеется. Следовательно у арендатора отсутствовало право на досрочное расторжение договора. Данный договор по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут.
Был отклонен довод арендатора о том, что его заявление об отказе от исполнения договора следует считать отказом от пролонгации договора. Суд указал, что из уведомления усматривается намерение арендатора именно
отказаться от исполнения договора, а не заявить отказ от его пролонгации. Кроме того, наличие указанного уведомления не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с таким подходом.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Нижестоящие суды правильно установили, что договор не предусматривал право арендатора на односторонний отказ от договора по обстоятельствам, на которые ссылался арендатор. Поэтому уведомление об отказе от договора не повлекло правовых последствий.
Однако, нижестоящие суды не исследовали вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения срока его действия, с учетом условия договора о пролонгации и поведения сторон.
Из условий договора, одна из сторон договора может отказаться от его продления, сообщив другой стороне о решении прекратить арендные отношения в любое время, но не позднее 30 дней до истечения срока действия договора. Юридически значимым в данном случае будет являться однозначная воля стороны, доведенная до контрагента, о прекращении арендных отношений, не изменившаяся до указанного срока, после которого договор прекращает свое действие.
Воля арендатора на прекращение арендных отношений выражена им в
уведомлении, направленном арендодателю. Доказательства того, что в последующем до истечения срока аренды ответчик изменил свое решение, в материалах дела не имеется. Более того, ответчик освободил помещение, что не оспаривается арендодателем.
При рассмотрении спора ответчик также указывал, что направление уведомления, освобождение помещения с предложением арендодателю подписать акт приема-передачи свидетельствуют о явно выраженной им воле на отказ в пролонгации договора аренды и прекращении арендных отношений по истечении срока его действия. В связи с этим, по мнению ответчика, направление арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось.
Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропускать новости рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Здесь подборка записок по интересным делам для юристов