Суд изъял землю у петербургского автодилера для строительства магистрали М–32.
По иску городского комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти изъял у дилера ООО "Автопортрет Лахта", владеющего сетью автосервисов, участок земли на Лахтинском проспекте. При этом суд более чем в 4 раза увеличил выкупную стоимость актива.
Речь идёт об участке в Приморском районе, попадающем в зону строительства магистрали М–32, его общая площадь — 4,18 тыс. м2. На нём располагается дилерский центр "Хавейл Лахта". Под изъятие попал кусок площадью 393 м2. Новую дорогу можно упрощённо представить как дополнительный выезд из Лахты и подъезд к "Лахта Центру". Магистраль пройдёт по трассе Новой улицы Лахты от М–49 до Приморского шоссе и Шуваловского проспекта.
"Автопортрет Лахта" не возражал против изъятия земли. Вместе с тем автодилер отказался подписать соглашение со Смольным о выкупе и предложил обменять свою недвижимость на равноценный участок. Такой вариант предусмотрен законом. Но тут уже не согласился Смольный и обратился с иском в суд.
Как следует из материалов дела, КРТИ предложил за землю 4,66 млн рублей (с учётом убытков). Судебная же экспертиза увеличила выкупную цену до 20,55 млн, которую суд и обязал Смольный выплатить.
По мнению экспертов, город сможет получить права на спорный участок не ранее декабря этого года, но если решение будет обжаловано, то процесс перехода прав может затянуться на 1,5–2 года. Получение прав на землю будет возможно после вступления решения суда в законную силу и предоставления собственнику земли возмещения. На саму регистрацию закон отводит 7 рабочих дней.
Этот кейс наглядно демонстрирует две проблемы, актуальные для подобных дел. Суды, как правило, удовлетворяют иски об изъятии недвижимости под госнужды, но при этом им приходится разрешать спор о размере выкупной стоимости объекта. Разница в оценке земли определяется множеством факторов (методики исследования, объектов, используемых в оценке, и т. д.). На практике специалисты чаще всего применяют сравнительный подход.
"При таком подходе стоимость объекта недвижимости определяется путём анализа данных о продаже и предложении аналогичных объектов на рынке. Один оценщик ограничится тремя–пятью объектами–аналогами, которые совпадают по многим параметрам с исходным объектом, а другой оценщик может использовать восемь–десять объектов–аналогов, которые будут похожи по меньшему количеству параметров. Закономерно, что два этих оценщика придут к разным выводам о рыночной стоимости", — поясняет адвокат московского адвокатского бюро "Ольга Ренова и партнёры" Владислав Росляков.
Впрочем, найти на рынке идеальный аналог достаточно трудно, что приводит при проведении оценки к этапу внесения поправок (применения корректирующих коэффициентов). И здесь разброс мнений оценщиков будет широк. Чтобы определить стоимость исходного объекта, оценщик вносит изменения в цену на основании анализа ряда факторов, в частности: местоположения объекта, его уникальных характеристик и т. д. Использовав пять–семь параметров, оценщик может скорректировать цену на 10–15%.
"Также не стоит исключать и влияние на результат оценки цели заказчика. В частности, если оценка осуществляется для банка под залог, то недобросовестный оценщик будет занижать стоимость объекта для минимизации рисков банка", — отмечает Владислав Росляков.
Другая проблема — в Петербурге не развита практика замены изымаемого участка другим. Основные препятствия носят системный и организационный характер, считает партнёр юридической компании "Экстра юс" Дмитрий Егоров. Эксперт видит как минимум две причины такой ситуации. Во–первых, это отсутствие эффективной системы учёта свободных земельных участков, находящихся в госсобственности.
Базы данных администраций районов, ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга" и комитета имущественных отношений зачастую неполны, несистематизированы и не позволяют оперативно подобрать подходящую замену. Во–вторых, и это ключевой фактор, — отсутствие кадровых и административных ресурсов, подчёркивает Дмитрий Егоров.
"Процесс требует значительных усилий: поиск, согласование, оценка равноценности, переговоры с собственником, который может быть не согласен с предложенным вариантом. Значительно проще для исполнительной власти инициировать процедуру денежной компенсации, переложив финансовую нагрузку на бюджет, но избавив себя от трудоёмкой организационной работы. Таким образом, развитию подхода мешают административная инертность и несовершенство системы управления госимуществом", — резюмирует эксперт.