Когда я разговариваю с инвесторами, вопрос, который звучит чаще всего, не «куда вложить деньги», а «куда вложить так, чтобы не просто сохранить, а приумножить».
И вот последние два года этот вопрос почти всегда сводится к одной развилке: Анапа или Крым?
Оба региона : южное солнце, море, виноградники, туризм, растущий поток отдыхающих. Но если копнуть глубже , они находятся на разных стадиях развития рынка.
И это ключ к тому, кто из них задаст тон премиальной недвижимости в 2030-х.
Туризм как двигатель премиального рынка
Если вы думаете, что рынок курортной недвижимости живёт своей жизнью то это ошибка.Он буквально дышит темпами развития туризма. Чем выше поток, чем он платежеспособнее, тем быстрее растёт сегмент премиум.
А теперь представьте: 2024 год, принимает 5,5 млн туристов. Это исторический максимум. Рост за год около 10 %. Причём не просто «палаточные туристы», а люди, которые хотят сервис уровня 5 звезд, spa, медицинские центры и вино , много вина.
В это же время Крым, принимает около 6,6 млн туристов. По числам он вроде бы впереди. Но давайте честно: поток туристов это еще не всё.
Важнее , структура этого потока.
В Анапе уже сейчас более 68 объектов, работающих по системе
«всё включено», развивается spa-инфраструктура, нарастает винный и гастрономический туризм. Это аудитория с чеком выше среднего.
А в Крыму большая часть потока , массовый, пляжный. Это неплохо, но массовый поток сам по себе не тянет премиум вверх.
И вот здесь начинаются первые различия.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Количество туристов , это не всё. В Анапе растёт качество потока: приезжают люди, которые выбирают высокий сервис и готовы платить за комфорт. Крым пока тянет за собой массовый сегмент, но потенциал у него огромный.»
Почему инфраструктура решает
Я часто повторяю: инвестировать в курортную недвижимость , это не про квадратные метры, а про экосистему вокруг.
Анапа последние 5 лет очень методично выстраивает "инфраструктурный скелет":
- Увеличение гостиничного фонда, появление spa-курортов, расширение прогулочных зон.
- Развитие винодельческих кластеров , уже 330+ гектаров новых виноградников и 43 тыс. тонн собранного винограда.
- Поддержка государства ,участие в нацпроекте «Туризм и индустрия гостеприимства».
Здесь важно понимать одну деталь: этот рост не хаотичный. Он управляемый, с прицелом на круглогодичную загрузку.
Крым же сегодня сильно зависит от сезонности. Да, там потрясающие виды, история, природа. Но логистика и инфраструктура часто не выдерживают пиковых нагрузок.
Многие объекты работают только в сезон, а это напрямую ограничивает доходность инвестора.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инфраструктура Анапы растёт не хаотично, а по плану. Государство и бизнес делают ставку на круглогодичный формат отдыха, и цифры говорят сами за себя, за семь лет премиальный фонд вырос почти в шесть раз.»
Климат и формат отдыха
Если вы хоть раз были в Анапе в октябре, вы понимаете, почему инвесторы сегодня так внимательно смотрят именно сюда.
Мягкий климат, длинный пляжный сезон, винные и гастрономические туры, санаторно-курортный отдых и всё это растягивает сезон.
Крым , несмотря на свою красоту, остаётся для большинства туристов летним направлением. Зимой туристы есть, но их пока недостаточно, чтобы массово заполнять отели премиум-сегмента.
А это означает , длинные денежные каникулы у инвестора, которые не каждый готов принять.
Экономика премиального сегмента
Когда я оцениваю объект под инвестицию, я всегда задаю три вопроса:
- Какова реальная заполняемость круглый год?
- Кто целевая аудитория?
- Есть ли перспектива роста стоимости самого актива?
В Анапе сегодня на эти вопросы можно дать понятные, предсказуемые ответы:
- Средняя загрузка качественных объектов в межсезонье , уже выше 70 % (ещё несколько лет назад было 34 %).
- Турпоток растёт стабильно, инфраструктура догоняет спрос, а не наоборот.
- На первой линии строятся проекты с реальным премиум-форматом, а не «самообъявленным премиумом».
В Крыму ситуация другая:
- Высокий спрос летом.
- Сложности с логистикой и инфраструктурой в межсезонье.
- Дорогая земля на первой линии, но недостаток сервисной базы.
И именно сервисная база то, что определяет доходность, а не только картинка у моря.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Если смотреть на доходность, Анапа сегодня , один из самых сбалансированных рынков: высокая загрузка, стабильный спрос, операторские модели управления. Крым же пока остаётся рынком сезонных колебаний.»
Цены и капитализация
Цены в Анапе за последние два года выросли миниму на 30 %+, особенно на премиальные проекты с отельным управлением и панорамными видами.
Крым показывает рост, но медленнее и с большей волатильностью, рынок неустойчив.
Вот что важно понимать: премиальная недвижимость , это не про «купить у моря».Это про встроенность объекта в экосистему круглогодичного спроса.
Анапа сегодня ближе к этому формату, чем Крым.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«При грамотной стратегии и входе в премиальные объекты с управлением, капитализация в Анапе к 2030 году может превысить 100 %. Крым же пока требует более долгого горизонта , 10–15 лет.»
Прогноз до 2030 года
Инвесторы часто спрашивают: «Ну и что в итоге, кто победит к 2030-му?»
Я не говорю лозунгами. Я просто смотрю на темпы развития.
Почему такая разница? Потому что Анапа уже создаёт структуру рынка, а Крым , пока адаптируется.
Именно поэтому в премиальном сегменте лидерство Анапы выглядит логично и прогнозируемо.
Как инвесторы выбирают лоты , из практики
Мой недавний кейс.
Инвестор выбирал между объектом в Крыму и студией в премиальном комплексе в Анапе. Цена примерно одинаковая, но при этом :
В Анапе объект управлялся федеральным отельным оператором, прогнозируемая чистая доходность около 3,2 млн ₽ в год.
В Крыму , красивый вид, но без понятного оператора и межсезонного спроса.
В итоге инвестор выбрал Анапу. И это не случайность : 99 % моих клиентов в 2024–2025 году принимают то же решение.
Подробнее о лучших кейсах здесь
А теперь главное,перспектива
Крым , рынок с огромным потенциалом, но для выхода на уровень стабильной доходности ему понадобится время ,приблизительно 10–15 лет.
Инфраструктура отстаёт, логистика сложнее, сервисная база только формируется.
Анапа , рынок, который уже в ближайшие 3–5 лет разовьётся в x2–x3 от сегодняшнего объёма. И именно поэтому премиум здесь , как золото в портфеле инвестора.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Винный туризм , новый вектор развития премиального сектора. Анапа уже формирует целую культуру винных маршрутов, а это не просто красивая история, а стабильный поток туристов с высоким чеком.»
Экспертное резюме
- Крым интересен для долгосрочных стратегий.
- Анапа , это окно возможностей уже сегодня.
- Премиум , это не просто дорогие метры. Это сервис, локация, инфраструктура и предсазуемость дохода.
Лидером тренда премиальной курортной недвижимости к 2030-м, на мой взгляд, однозначно станет Анапа.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Рынок премиальной недвижимости в Анапе сегодня напоминает Сочи 2014 года , только с более взвешенной политикой застройки и упором на качество. У Крыма всё впереди, но лидерство Анапы в ближайшие годы выглядит неоспоримым.»
Стоит ли действовать прямо сейчас ?
Если вы действительно хотите понять, куда сегодня заходят инвесторы, не читайте обзоры, а смотрите объекты.
Я могу показать вам три премиальных проекта в Анапе: с цифрами, прогнозом доходности .
Оставьте заявку по ссылке , и я лично проведу вас по этим сценариям.
