Как возможные изменения по «Семейной ипотеке» отразятся на семьях с одним ребёнком

Как возможные изменения по «Семейной ипотеке» отразятся на семьях с одним ребёнком

Дата публикации: 02 окт 2025

Доля «Семейной ипотеки» на российском ипотечном рынке

Возможный эффект на семьи с одним ребёнком

Изменения обязательств по ипотеке при повышении льготной ставки до 12%

Изменения обязательств по ипотеке при снижении льготной ставки до 4%

Влияние на рынок недвижимости

Методология

В России с участием правительства и законодателей активно обсуждаются форматы и сценарии изменения льготной программы «Семейная ипотека», ставшей абсолютным лидером по объёму ипотечного кредитования — по итогам августа 2025 года на данную программу пришлось 68,5% выданных в Сбере жилищных кредитов.

Доля «Семейной ипотеки» на российском ипотечном рынке

Весомая доля «Семейной ипотеки» на ипотечном рынке объясняется ростом как ставок по рыночной ипотеке, изменениями в условиях выдачи «Семейной» ипотеки, так и отменой льготной программы «Господдержка 2020» в июле 2024 года.

С запуска программы в начале 2018 года льгота распространялась на семьи, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 родились второй и последующие дети. С июля 2021 года она стала доступна семьям с одним ребенком до 7 лет. Всё это время ставка была зафиксирована на уровне 6%.

Минфин изучает новую модель семейной ипотеки, которая может заменить программу с единой ставкой 6%. Один из обсуждаемых вариантов: 12% — на первого ребенка, 6% — на второго и 4% — на третьего и более детей. В таком случае множество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут остаться без доступа к льготной ставке.

Возможный эффект на семьи с одним ребёнком

По данным последней переписи населения, более 55% семей в России с одним ребенком, 33% — с двумя, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей. Всего в России 11,6 млн семей с ребенком возрастом до 7 лет, а общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящий под условия получения «Семейной ипотеки», порядка 34% или 4 млн от общего числа семей с детьми. Таким образом, порядка 2,8 млн семей, кроме тех, кто уже воспользовался программой (1,2 млн семей), могут лишиться доступа к выгодной ставке.

Изменения обязательств по ипотеке при повышении льготной ставки до 12%

В 2025 году медианный ежемесячный платёж заёмщиков по «Семейной ипотеке» составляет 31,4 тыс. рублей. В случае введения новых условий для семей с одним ребенком платёж вырастет на 38% до 43,5 тыс. рублей в месяц.

Повышение ставки и ежемесячного платежа повлечет за собой увеличение числа отказов. Определяющим фактором для отказа в ипотечном кредите является показатель долговой нагрузки (ПДН) — это доля от дохода за исключением других обязательств, которая будет тратиться на ежемесячный платеж. Если выплаты по ипотеке и другим кредитам будут поглощать 80% и больше от дохода заёмщика, то это повлечет отказ в выдаче кредита.

Проанализировав выдачи по «Семейной ипотеке» в Сбере в 2025 году, можно посчитать, что среди тех, кто уже взял ипотеку под 6%, около 20% заёмщиков «Семейной ипотеки» с высокой долей вероятности не смогли бы получить кредит, так как при ставке 12% их показатель долговой нагрузки составил бы более 80%. Если брать в расчёт, что половина 55% из них с одним ребёнком, то возможности взять кредит лишилось бы 11% семей.

Изменения обязательств по ипотеке при снижении льготной ставки до 4%

Для части заёмщиков планируется снижение льготной ставки по «Семейной ипотеке» — до 4% для семей с 3 и более детьми. В таком случае медианный платёж для заёмщиков опустится на 28,6% с 31,4 тыс. рублей до 22,4 тыс. рублей.

При снижении ставки до 4%, доступ к льготной ипотеке получили бы дополнительно 7% новых заёмщиков. С учетом доли семей с тремя и более детьми, право на такую ставку будет только у 0,8% получателей семейной ипотеки в 2025 году.

Влияние на рынок недвижимости

Кроме того, для потенциальных заёмщиков семейная ипотека по новым условиям может стать невыгодной из-за снижения ключевой ставки ЦБ и рыночных условий ипотечного кредитования.