💔 Развод и ипотека: можно ли выделить доли в квартире, если она в залоге?

Сегодня всё чаще семьи, взявшие ипотеку, решают разойтись, не дожидаясь полного погашения кредита.

По статистике Росстата, около 35% разводов происходят в семьях с действующим ипотечным кредитом.

И вот тогда возникает главный вопрос:

«Мы разводимся, ипотека не выплачена — можем ли мы выделить доли в квартире и разделить имущество?»

Проблема: квартира в залоге у банка

Когда квартира куплена в ипотеку, право собственности у супругов возникает, но оно обременено залогом в пользу банка.

Это значит, что квартира фактически находится под контролем кредитора — пока долг не погашен, продать, подарить, обменять или выделить долю без согласия банка нельзя.

Основание:

ст. 37, 38 Семейного кодекса РФ,

ст. 334 и 346 Гражданского кодекса РФ,

а также п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке (ФЗ № 102 от 16.07.1998).

Можно ли выделить долю в ипотечной квартире?

✅ Да, можно. Но только с согласия банка — залогодержателя.

Банк заинтересован в сохранности обеспечения по кредиту, и любое изменение состава собственников без уведомления нарушает условия договора.

Поэтому прежде чем предпринимать юридические действия, нужно:

1. Обратиться в банк и письменно уведомить о планируемом разделе долей.
2. Получить письменное согласие (или официальный отказ).
3. При согласии — оформить нотариальное соглашение или судебное решение, и затем зарегистрировать изменения в Росреестре.

Как выделить доли в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

1. Получить согласие банка

• Направляется заявление от обоих супругов в банк.
• В заявлении указывается, что вы хотите определить доли (например, ½ на каждого).
• Банк может потребовать:
• брачный договор или соглашение о разделе имущества,
• справку о доходах,
• копию кредитного договора.

⚠️ Без согласия банка Росреестр не зарегистрирует выделение долей.

Заключить соглашение или брачный договор

Если банк дал “добро”, можно оформить документ двумя способами:

• Брачный договор — регулирует, кому какая доля принадлежит и кто продолжает платить по ипотеке.
• Соглашение о разделе имущества — если брак уже расторгнут.

Оба документа обязательно нотариальные, чтобы иметь юридическую силу и быть основанием для изменений в ЕГРН.

3. Зарегистрировать доли в Росреестре

После подписания соглашения подаётся пакет документов:

• заявление от супругов,
• копия нотариального соглашения / брачного договора,
• согласие банка,
• закладная,
• квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽).

Регистрировать можно через МФЦ или портал Госуслуг.

🧮 Что делать, если банк не даёт согласие?

Если банк отказывает, есть три пути:

1. Выкупить ипотеку полностью — после погашения долга квартира освобождается от залога, и доли можно выделить без согласия кредитора.
2. Переоформить кредит — один из супругов может взять кредит на себя, выкупив долю второго (т.н. “рефинансирование с разделением обязательств”).
3. Обратиться в суд — если банк безосновательно препятствует, можно просить суд признать доли и распределить обязательства по ипотеке.

Суд может установить, что каждый супруг несёт ответственность пропорционально своей доле в праве собственности (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Практический совет адвоката

Перед тем как начинать раздел, важно:

• Проверить условия ипотечного договора — там могут быть прописаны особые запреты.
• Уточнить, кто является заёмщиком и кто — созаемщиком.
• Определить, кто и как будет продолжать платить по кредиту.

Если есть риск просрочки — лучше оформить дополнительное соглашение с банком о перераспределении платежей, чтобы не испортить кредитную историю.

Вывод

Да, выделить доли в ипотечной квартире возможно, но только при соблюдении процедуры и с согласия банка.

Это юридически сложный, но решаемый вопрос.

Главное — действовать поэтапно, документально и с учётом интересов всех сторон: супруга, банка и детей (если они есть).

«Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда люди разводятся, а квартира “зависает” между супругами и банком.

Грамотно оформленный раздел не только защищает интересы сторон, но и снижает риск просрочек и конфликтов с кредитором.

Главное — действовать юридически грамотно и не пытаться “делить” имущество без уведомления банка».

— Майя Шевцова, управляющий партнёр коллегии адвокатов, специалист по семейным и имущественным спорам.

Обращайтесь за помощью

Если вы оказались в подобной ситуации — не откладывайте.

Каждый месяц задержки может стоить вам штрафов, потери доли или судебного иска от банка.

Коллегия адвокатов Майи Швецовой специализируется на:

• разделе имущества супругов при ипотеке;
• переговорах с банками и залогодержателями;
• составлении брачных договоров и соглашений;
• судебных спорах о долях и выплатах.

📍 Мы работаем по всей России.

💬 Консультация возможна онлайн и офлайн.

Сайт: trust-law.ru

Телефон: +79258990010 (WhatsApp, telegram)

Телеграм-канал: