Ты приходишь в офис продаж застройщика, смотришь калькулятор: «Ежемесячный платёж всего 35 000 рублей». Красота!
Но через год тебе звонит банк — и платёж уже 52 000.
Откуда эти лишние 17 тысяч? Развод или «так и должно быть»?
Разбираем, почему платежи по ипотеке в новостройках почти всегда меняются и как не попасть в ловушку.
Откуда берутся красивые цифры в рекламе
Застройщики и банки любят показывать «лёгкий старт»:
— платёж считается от минимальной ставки (льготной или субсидированной);
— в расчёт берут субсидию застройщика, которая действует первые 1–2 года;
— иногда считают только проценты без основного долга (аннуитет vs дифференцированный).
На экране — «35 000 ₽ в месяц», а в реальности с третьего года уже обычная ставка 17–20%, и платёж вырастает.
Почему платежи растут
- Субсидии временные.
- Программы «ипотека 0,1%» или «от 2%» действуют ограниченный срок. Потом ставка становится стандартной.
- Не полная сумма.
- Иногда в рекламе считают только проценты, без тела кредита. В реальности ты платишь и проценты, и долг.
- Рост ключевой ставки.
- Если ипотека плавающая (реже, но бывает), платежи напрямую зависят от ЦБ.
- Досрочка застройщика.
- Иногда схема «пока строится — платишь меньше, после ввода дома — полную сумму».
Пример на цифрах
Допустим, квартира стоит 6 млн ₽, ипотека на 20 лет.
— Первые 2 года ставка субсидированная: 2%.
Платёж = 25 000 ₽/мес.
— С 3-го года ставка становится рыночной: 17%.
Платёж = 58 000 ₽/мес.
Разница: +33 000 ₽ каждый месяц.
Итого за 2 года ты переплатишь меньше, но потом нагрузка резко вырастет.
Что с этим делать
1. Смотри весь график платежей.
Банк обязан предоставить полное расписание: не только «льготные 2 года», но и «обычные 18 лет».
2. Считай среднюю нагрузку.
Не ориентируйся на «сегодняшний» платёж. Смотри, сколько реально будешь платить 5–10 лет.
3. Думай наперёд.
— Если доход стабилен — можно пережить скачок.
— Если нет — лучше брать более честную ставку без искусственных скидок.
4. Рассмотри досрочку.
Первые 2 года, пока платёж меньше, можно гасить кредит быстрее и уменьшить будущую нагрузку.
Вывод
Ипотека с «суперставкой» — это маркетинг. Настоящие цифры появляются в графике платежей после льготного периода.
Если тебе обещают платёж «всего 30 000 ₽», всегда уточняй: а сколько будет через два года?
Только тогда решение будет честным и осознанным.