Для многих людей съем жилья является первым самостоятельным способом переезда. Другие же поменяли так много квартир, что уверены - их ничем нельзя будет удивить. Однако и те и другие, как показывает практика, становятся жертвами мелких аферистов, которые разводят потенциальных горе-квартирантов на их кровные сбережения. Первых из-за чрезмерного волнения, а вторых из-за чрезмерной уверенности в собственных знаниях.
Логика мошенников достаточна проста - на рынке, где обращаются миллионы, никто не будет считать десятки тысяч. И они правы, далеко не всегда обманутые люди обращаются в правоохранительные органы. Более того, не всегда это имеет смысл. Некоторые схемы вполне можно отнести к условно честному и законному способу отъема денег у населения.
Главное предубеждение об аренде жилья
❗"Проверено в Росреестре" - надпись напротив объявления Авито или ЦИАНа, которая не должна вводить в заблуждение. Наиболее честно было бы написать "Собственник отправил нам файл, данные из которого совпадают с параметрами квартиры". Сам Авито ничего из Росреестра запрашивать не может. С 1 марта 2023 года данные о квартире за редкими исключениями может получить только сам собственник. Этот собственник может выложить объявление, нарисовать в Фотошопе правдоподобную и похожую на актуальную выписку из ЕГРН бумагу и отправить её сервису, где он разместил объявление, чтобы получить соответствующую успокаивающую многих пометку.
👉 Конечно, на практике, так заморачиваются достаточно редко. Однако ничего не мешает собственнику выложить объявление о сдаче пока он является собственником. Потом продать жилье, а заселение нового собственника организовать через 2 недели после сделки - якобы старому владельцу нужно время на переезд. И за эти 2 недели он может спокойно сдать кому-то жилье с пометкой о той, что сервис все проверил.
👉 Само собой, никаких юридических гарантий сервисы вроде Авито и ЦИАНа не дают. Спасение денег потенциальных жильцов дело этим самых жильцов. Пометки о проверке всегда носят лишь ознакомительный характер. Читать их нужно как "Собственник запарился и скорее всего отправил реальную выписку сервису, где он разместил объявление".
Схема 1. "Предоплатчики"
На такое к счастью ведутся все меньше, однако на крючок "специалистов по обману" обычно попадают те, кто имел наглость смеяться над бабушками, которые отправляют деньги на безопасный счет Сбербанка.
Этап 1. Мошенник размещает объявление по явно заниженной цене. Фотографии берет с интернета, в основном с зарубежных сервисов по аренде, где ещё нет водяных знаков, или из тематических чатов, опять таки для съема квартир за рубежом. Нужно это для того, чтобы модерация Авито или ЦИАНа не "ругалась" на фото, которые уже когда-то раньше были на их сервисе в совершенно другом объявлении.
Этап 2. Мошенник получает пометку "Проверено в Росреестре". Для этого он предоставляет сервису файл, визуально не отличимый от выписки из ЕГРН, данные квартиры в котором совпадают с данными из объявления. Информация о собственнике указывается произвольная. Опять же, сам Авито или какой-то другой сервис чисто технически узнать данные реального собственника с 1 марта 2023 года уже не может.
Этап 3. Мошенник отключает входящие звонки и оставляет только сообщения. Из-за низкой цены, хороших фото и пометки о проверке, "собственник" начинает получать много сообщений. Он не просит перейти в мессенджер сразу, а задает много уточняющих вопросов, невзначай подчеркивая, что на жилье уже есть большой спрос и возможно он даже решит поднять цену. Это создает в глазах потенциальной жертвы мысль: "Надо брать, а то поезд уходит". Когда мошенник провел опрос о месте работы, роде деятельности, возрасте и так далее и якобы убедился в том, что потенциальный квартирант ему подходит, он просит перейти в мессенджеры - тот же Telegram или WhatsApp.
Этап 4. Мошенник в самом мессенджере пишет в чате или даже созванивается и говорит в звонке примерно следующее: "Неловко как-то выйдет, если я именно вам сдам квартиру. Я просто уже договорился, что сдам другим людям - они немного раньше вас написали. Но честно говоря, вы мне как жилец нравитесь больше, поэтому я сам хотел бы вам сдавать". Далее обычно выдерживается пауза, чтобы потенциальный жилец сам предложил внести предоплату за квартиру, ещё даже не побывав на ней. Если этого не происходит, мошенник обязательно предложит это сам. Например, он может сказать: "Так, давайте наверное как поступим. Я сейчас тем людям позвоню наверное и скажу, что жилье я уже сдал. Но мне тоже от вас какая-то гарантия нужна. Сможете ну хотя бы 1000-1500 рублей отправить?".
Этап 5. Теперь потенциальный жилец или резко отрезвляется и решает найти что-то другое или соглашается на условие поддавшись искушению урвать куш. Думает он обычно примерно так: "Ну даже если обманут, 1500 не такие уж большие деньги. А если сниму, так я за аналогичную квартиру в месяц только буду платить на 5000 больше. Кажется, стоит рискнуть".
❗Роль мошенника отыгрывает не стереотипный бандит, а женщина средних лет, молодая девушка, пенсионерка или дедушка. Конечно на деле по ту сторону звонка скорее всего находится молодой и лишенный моральных соображений молодой человек с коррекцией голоса, а иногда и внешности, если нужен видеозвонок.
❓При чем тут криптовалюта❓
Среднестатистический мошенник не хочет ради 1500 рублей рисковать своей свободой. Он вообще живет не на территории РФ и вряд ли когда-то тут жил. Для доступа тому же Авито он использует VPN или чаще VPS с российским IP адресом. Но на чьи реквизиты он примет оплату, если у него нет никаких российских карт?
Вариант 1. Конечно он может найти так называемых дропов - то есть людей, которые на свой страх и риск будут принимать оплаты, а потом через криптовалютные обменники поменяет рубли на криптовалюту, которая поступит мошеннику. Однако дропа могут поймать и украденные деньги будут возвращены потерпевшим. Или дроп сам решит обмануть мошенника и оставит деньги себе. Мошеннику такие риски не нужны, поэтому оплаты он принимает через P2P на криптобирже.
Вариант 2. Мошенник на криптобирже сообщает какому-либо честному и обычному человеку, желающему продать свою криптовалюту за рубли, что он готов купить его крипту за эти самые рубли. Этот честный человек предоставляет мошеннику в рамках обменного ордера, гарантом которого является сама биржа, свои реквизиты. Именно это реквизиты мошенник предоставляет жертвам его схемы. Получается ситуация, при котором обманутый на аренде гражданин переводит свои деньги не самому мошеннику, а такому же обычному и честному человеку, который просто хотел продать криптовалюту.
👉 Продавец криптовалюты, получив деньги от жертвы мошенника, уверен, что деньги ему поступили лично от участника обмена, а не от какого-то третьего лица. Он подтверждает, что получил деньги и отправляет криптовалюту мошеннику, даже не подозревая, что стал потенциальным соучастником преступления. Именно поэтому даже те, кто жалуются в полицию, остаются ни с чем. Все, чего они добиваются, так это блокировки всех карт обычного продавца криптовалюты. Мошенника никто наказывать не будет, потому что просто не сможет. После сделки он выводит криптовалюту с биржи на свои личные аккаунты, где заблокировать её чисто технически невозможно.
❓Как защититься❓
👉 Ни при каких обстоятельствах не переводите деньги до просмотра квартиры.
Схема 2. "Посуточники"
Эта схема не получила огромной популярности лишь по одной причине - куш несоразмерен потенциальным рискам. Если в прошлой схеме мошенник вообще находится за границей, то здесь он находится на территории страны и собственноручно совершает преступления.
Этап 1. Мошенник получает поддельный паспорт. Для этого он пользуясь базами утечек, в том числе полностью бесплатными, находит паспорт человека +- своего возраста и просит "коллег по цеху" сделать ему такой же. Фото там будет свое, а вот данные - чужие.
Этап 2. Мошенник с поддельным паспортом снимает жилье посуточно - обычно на срок около 1-2 недель. При его проверке собственник жилья проверяет его паспорт по базам МВД и видит, что он действительный, так как данные взяты с реального паспорта.
Этап 3. Мошенник при помощи сообщников изготавливает поддельные документы на квартиру. Само собой, продать он её самостоятельно ещё не сможет, но у него и нет такой цели. Далее он просто размещает объявление, естественно по заниженной цене, о сдаче этого жилья на долгий срок. Потенциальным жильцам он спокойно показывает квартиру, но говорит, что сдать жилье сможет только через 2 недели. Причины называются разные - от того, что его мама приедет к нему в гости до необходимости провести дома химчистку, а времени все нет.
Этап 4. Главная цель мошенника - собрать предоплаты за первый месяц съема квартиры, а заселение организовать только через 2 недели, ну или ещё через более длительный срок, если ситуация позволяет.
Кульминация. В день Х десяток, а то и больше, обманутых жильцов и реальный собственник стоят у двери в назначенное время, выясняя кому достанется его квартира.
👉 Деньги мошенник конечно принимал наличными, паспорт использовал поддельный, но скорее всего, если на него напишут заявление, а его почти наверняка напишут, искать его будут, и даже если не найдут, жить в страхе после пусть и столь легкого, но очень рискованного заработка, ему не хочется. Поэтому это конечно очень грубая работа.
❓Как защититься❓
👉 Всегда просите при вас через Госуслуги скачать и показать выписку из ЕГРН на квартиру. Не снимайте квартиры, заселение в которые возможно через слишком длительный срок. Если вам её не могут сдать сегодня же - лучше вообще не ехать.
Схема 3. "Офисные крысы"
Эта схема является достаточно часто встречающейся до сих пор и каждый раз находит своих "клиентов". В отличие от первой схемы её исполнители находятся в России, но в отличие от второй, вообще ничем не рискуют.
Этап 1. Агентство недвижимости выставляет объявление о сдаче квартиры. По классике жанра цена низкая, а фото хорошие. Туда звонят желающие снять это жилье. Им сообщают, что они позвонили в агентство и для заключения договора о съеме квартиры, им нужно подъехать в офис агентства.
Этап 2. Тут агентство немного рассказывает о себе и говорит, что потенциальный съемщик должен заплатить агентству комиссию за то, чтобы получить контакт собственника, который готов сдать жилье так дешево. Иногда агент может даже демонстрировать некую свою уникальную базу собственников и квартир, где все очень дешево и красиво. Если потенциальный жилец начинается сомневаться, агенты могут при нем позвонить якобы собственнику и на громкой связи с ним пообщаться о том, что вроде как нашли жильца на его квартиру, но номер по прежнему не дают.
Этап 3. Агентство заключает с потенциальным горе-квартирантом договор об оказании информационных услуг. Согласно этому договору агентство предоставит ему информацию об этой и множестве других квартир в своей мифической базе за некую сумму денег.
Этап 4. Собственно наш доверчивый гражданин переводит деньги агенту, а агент дает ему эту самую базу квартир и собственников, включая номер того собственника, с которым он якобы говорил по телефону в офисе. Жилец уходит, но не на номер этого собственника, ни на номер других, он так и не сможет дозвониться. Обычно такая база представляет собой просто собранный в автоматическом режиме, по закоулкам интернета, сборник уже давно неактуальной информации. Предъявлять претензии бесполезно - информационная услуга о предоставлении базы данных, была оказана.
❓Как защититься❓
👉 Всегда заключайте любые договора только с собственником квартиры при просмотре самой квартиры. Не нужно ездить ни в какие офисы агентств недвижимости, якобы представляющие интересы собственника.
Схема 4. "Ни шагу назад"
Очень унизительная по отношению к человеческому достоинству схема, где потенциальная жертва скорее всего даже не поймет, что её обманули.
Этап 1. Агент выставляет объявление о сдаче квартиры по цене выше среднего. За сдачу этой квартиры он закономерно получит комиссию, естественно ещё и получит он её скорее всего от жильца, а не от собственника, но это уже отдельная тема.
Этап 2. Квартира закономерно сдается плохо и агент идет на хитрость. Он размещает объявления о сдаче несуществующих квартир в этом же районе. Нередко он может просто разместить одно объявление о сдаче такой же по параметрам квартиры в том же доме, где и сдает реальную квартиру, где он получает комиссию. Само собой в этот раз цена указывается ниже средней.
Этап 3. Желающие снять жилье звонят агенту, он звонит собственнику квартиры, где у него "заложены денежки" и договаривается на показ квартиры на определенное время. Агент сообщает им, что перед ними ещё кто-то один будет смотреть жилье, так как спрос достаточно большой.
Этап 4. Жильцы, желающие снять квартиру, прибыв на место узнают от агента по телефону или иногда даже прямо в жизни, что эту мифическую квартиру снял тот, кто смотрел её до них, но ничего страшного в этом нет, ведь у него есть точно такая же в этом доме и предлагает показать её. Само собой показывает он ту самую - реальную квартиру, где у него есть комиссия.
Этап 5. Потенциальные жильцы иногда, проделав большой путь или что ещё хуже, поджимаемые по срокам, просто вынуждены снять именно это жилье, потому что у них просто нет других вариантов и времени на их поиск. Да, жилье вышло явно дороже, чем они ожидали, но им хотя бы есть где жить. Само собой, на практике, иногда такие люди просто "не тянут" эту квартиру и вскоре съезжают, но агенту уже все равно - он получил комиссию.
❓Как защититься❓
👉 Заранее говорите агенту по телефону, что сроки вас не поджимают. Вам надо снять жилье допустим в течение 2 недель, поэтому вы заранее смотрите варианты. Вы можете заранее забронировать жилье, но для этого квартира вам должна очень понравиться. В этом случае агент просто поймет, что именно вам свою реальную квартиру он сдать не сможет и найдет тысячу причин, чтобы перезвонить вам и отменить встречу.
Схема 5. "Самый ушлый"
Этот способ отъема денег обычно не квалифицируется как мошенничество и чаще всего, как ни странно, направлен не против потенциального жильца, а против покупателя недвижимости.
Этап 1. Продавец квартир нашел покупателя и у них готовится сделка. Однако то ли ему этот самый покупатель разонравился, то ли просто денег хочется побольше, продавец замышляет недоброе. Пока он ещё является собственником, он выставляет свою квартиру ещё и в аренду.
Этап 2. Найдя жильца, пусть даже и по заниженной цене, он сдает ему квартиру.
❗Важнейший юридический нюанс состоит в том, на каком этапе прежний собственник сдал квартиру - до или после перехода права собственности.
👉 Если он сделал это после перехода права собственности, то договор юридически будет считаться ничтожным (168, 209, 608 ГК РФ). В этом случае новый собственник имеет право выселить жильцов. Только в случае, если выселяться они откажутся, и полиция не станет помогать новому собственнику, он сможет выселить их по решению суда при помощи привлечения судебных приставов, которые буквально силой выселят квартирантов. В таком случае квартирантам стоит судиться со старым собственником, требуя от него возврата денег (1102 ГК РФ), компенсации морального ущерба и компенсации услуг представителя в суде, но из квартиры лучше выселиться.
👉 Если он сделал это до перехода права собственности, то договор юридически будет считаться законным. Новый собственник станет считаться наймодателем по договору найма (675 ГК РФ), и именно ему новые жильцы должны будут платить за жилье. Конечно такой сюрприз все равно не обрадует нового собственника, который сам собирался жить в этой квартире и он вполне может выиграть суд и потребовать вернуть ему деньги за квартиру (178 ГК РФ), так как он покупал квартиру под влиянием заблуждения, которое имело существенное значение - он не знал, что квартира сдается, и не мог знать - на момент просмотра она была свободна от проживания. Однако делать этого ему лучше не стоит - право собственности то он отдаст, а вот не потратил ли прошлый собственник полученные деньги, или что хуже - не "потерял ли" их, это большой вопрос. Может выйти так, что отдать он ничего не сможет и покупатель останется и без денег, и без квартиры. Расторгнуть договор с нанимателями он просто так тоже не сможет. Нужно, чтобы съемщики допустили какие-либо нарушения (687 ГК РФ).
❓Как защититься❓
👉 Проверьте не продается ли эта квартира через те же самые Авито или ЦИАН. Попросите при самой сдаче получить при вас выписку из ЕГРН через Госуслуги. Пропишите в договоре найма, что собственник гарантирует, что жилье он не будет продавать квартиру в течение всего срока её сдачи. При нарушении этого пункта собственник должен выплатить нанимателю компенсацию в размере 1 суммы месячной платы за жилье, вернуть авансовый платеж за жилье и обеспечительный платеж, если он был внесен. Такие пункты действуют на ушлых собственников весьма отрезвляюще.
Схема 6. "Квартирная мафия"
Описание этой схемы все равно что хождение по тонкому льду. Шаг в неверном направлении и на меня обрушится критика от коллег. Однако молчать и дальше уже не позволяет совесть и несмотря на деловую этику и агентскую солидарность, было принято решение включить этот пункт в данную статью.
👉 Как часто вы сталкиваетесь с ситуацией, что все квартиры, какие вы только хотите снять, требуют оплаты комиссии при заселении? Скорее всего, если вы хотя бы раз пробовали арендовать недвижимость, вы замечали, что таких объявлений явное большинство.
Но откуда они берутся? - собственник выставляет на сдачу свою квартиру. Ему ежедневно звонят десятки агентов и предлагают сдать его жилье самым лучшим нанимателям по самой высокой цене. Собственник чаще всего умом понимает, что желающих снять его жилье без комиссии явно больше, чем с комиссией, однако просто чтобы "отвязаться" от звонков, передает квартиру на сдачу агентам. Хуже всего, если ещё и фото без водяного знака им отправляет, а свое объявление снимает. Само собой, никаких договоров между агентом и собственником нет. На практике они даже не виделись до момента, пока агент не приведет жильца. В редких случаях агент может приехать, чтобы сделать фото.
👉 Давайте рассуждать логически. Кто должен платить комиссию? - логично предположить, что тот, кому услуга была оказана. Если агент представляет интересы собственника, то именно собственник должен платить комиссию. Однако ему эта самая "услуга" мягко говоря была навязана. Если агент сообщит ему, что он должен заплатить комиссию агенту за эту услугу - собственник такого агента пошлет и согласится на работу с тем, кто обещает, что комиссию заплатит жилец.
Пример диалога из практики - звонок жильца (Ж) агенту (А).
Ж - Я хочу снять квартиру
А - Хорошо. Комиссия ***
Ж - А вы за меня на объекте сможете поторговаться?
А - А почему я должен это делать?
Ж - Ну я же плачу вам комиссию, значит вы должны представлять мои интересы
А - Я представляю интересы собственника
Ж - А почему тогда я плачу комиссию, а не собственник?
...Агент кладет трубку.
❗Платит комиссию тот - кому услуга оказана. Если агент подбирает жилье жильцу по воле жильца, то жилец должен платить комиссию агенту. Если агент сдает жилье собственника по воле собственника - комиссию должен платить собственник. Если агент лишь гарантирует безопасность сделки и не торгуется на объекте, допустимо разделить комиссию 50/50.
👉 Два выхода из ситуации
Выход 1. Подойдет для людей, которые питаются чувством справедливости. Просто придите смотреть квартиру, которую вам показывает агент. Помните, что собственнику услуга была также навязана, как и вам. Заключайте договор с собственником и отказывайтесь платить агенту. Вероятно, собственник поддержит вас в этом начинании. Главное акцентируйте внимание не на то, что вы тут агента обманули, а значит и собственника потом с платежами обманите, а на том, что агент и вам что-то впаривает, и собственник ничем агенту не обязан, так как никакой услуги как таковой не было, вы бы и без агента прекрасным образом друг друга нашли. Выходит агент в данной схеме, все равно что паразит, только мешает.
Выход 2. Подойдет для всех тех, кто не справедливости добиться хочет, а просто тихо и спокойно снять жилье без всяких там конфликтов. На Авито и ЦИАНе есть платная функция просмотра ранних контактов, то есть вы получаете возможность звонить тем собственникам, которые разместили объявления менее, чем 4 часа назад. На практике платить стоит лишь в редких случаях, даже учитывая, что сумма там символическая. Агенты на скорую руку все равно обзвонят всех раньше вас. А вот отредактировать поиск по дате публикации и начинать звонить на квартиры от собственников, размещенные после 4 часового барьера как раз таки имеет смысл. Такие собственники не сильно хотят работать с агентами, по крайней мере пока, и в отличие от квартир "от собственника" висящих в поиске уже давно, имеют адекватное соотношение цена:качество.
❓Как защититься❓
👉 Защититься нужно от уплаты "дани", на которую вы не подписывались. Сделать вы это можете или обзванивая свежие и актуальные контакты собственника или просто отказываясь платить агенту при съеме квартиры.
Желаю всем собственникам адекватных квартиросъемщиков, а всем квартиросъемщикам адекватных собственников.