В ряде статей мы уже говорили о том, что ваш доход и финансовая устойчивость не гарантируют вам одобрение ипотеки. Помимо этого существует целый спектр показателей, который к вам не относится, но влияет на то, получите вы ипотеку или нет.
Про ухудшение данных показателей, следовательно и уменьшение количества выдаваемых ипотек, мы можем говорит по следующим косвенным признакам.
Новые задачи для губернаторов
Несмотря на то, что в России есть конкретные учреждения и уполномоченные лица, которые должны отслеживать работу застройщиков, вице-премьер Марат Хуснуллин предложил именно губернаторам заняться этой работой. Возможно он не знает о существовании тех, кто должен это делать, а возможно это говорит о неэффективности данных лиц. В общем, губернаторы должны следить за тем, чтобы дома сдавались вовремя.
При этом по его же словам, такой подход отслеживания позитивен, потому что в 2025 все сдается вовремя, но есть нюанс. В среднем задержка со сдачей домов составляет 5,2 месяца. То есть сроки сдвигаются, но все сдается вовремя.
Сдвиг сроков говорит о том, что у кого-то нет денег для своевременного завершения строительства. При этом абсолютное большинство застройщиков находится в проектном финансировании. То есть, они закредитованы как и их клиенты.
Сдвиг сроков сдачи говорит об ухудшении финансовой составляющей отрасли, которая привязана к банкам, что влияет на показатели банка. Следовательно на одобрение объема ипотек.
Присмотритесь к застройщикам
Проблема застройщиков в том, что Центробанк топит за ипотеку. Соответственно, деньги, которые они получают по ДДУ, приземляются на эскроу-счетах, а строить на что-то надо. Поэтому застройщики начали работать через рассрочку, что огорчило ЦБ РФ.
Результатом обеспокоенности стало то, ЦБ РФ рекомендовал ужесточить комплексное оценивание рисков при кредитовании застройщиков. При этом особое внимание надо обратить именно на объем договоров рассрочки. С точки зрения Центробанка, поскольку застройщики не проверяют платежеспособность своих клиентов, это резко негативно влияет на их финансовую устойчивость и способность обслуживать долговые обязательства.
Центробанк смущает то, что к 1 кварталу 2025 года, объем задолженности по рассрочке составил 1 трлн рублей. При этом, все это не обеспечено ипотекой, то есть люди получили рассрочку, но не взяли ипотеку. И это увеличивает риски для граждан «потому что». Особенно весело звучит «потому что», в котором ЦБ РФ рассказывает о переплате за недвижимость в случае рассрочки и потере этих денег при продаже недвижимости. В тоже время человек, беря однокомнатную квартиру в ипотеку, к концу срока кредита выплачивает стоимость 12 таких квартир, но это другое.
То есть, при таком подходе ряд застройщиков слетят с проектного финансирования, соответственно, это ухудшит кредитный портфель банков. А это влияет на объем денег, которые они могут выдавать.
Спасение тех, кого тянули в ипотеку
Собственно ЦБ РФ плотно отстаивает свою позицию того, что все должно быть в ипотеку тем, что в ней у людей больше гарантий. На ипотеку работает гос поддержка, да и если что-то пошло не так, то можно в кредитные каникулы поиграть – нет, нельзя. Банки в 2025 году отметают 80% заявок о кредитных каникулах, потому что это не выгодно.
Второе собственно о том, что государство выстирало целую систему вовлечения людей в ипотеку и это правда. А о том, к чему это привело говорит инициатива об ипотечных каникулах для семей. Данный законопроект стал приоритетен и направлен на спасение молодой семьи.
Не забываем, от молодой семьи требуется, чтобы они рожали, а денег нет и их надо спасать. Поэтому при появлении ребенка предлагается давать кредитные каникулы. До этого также было предложено увеличить срок кредитных каникул для семей с детьми. Все потому что они не справляются с долговой нагрузкой. И это не потому что «слабоумие и отвага» приводит к неминуемым последствиям. Возможно не тем, которые планировались и ожидались, но все же.
Так вот, увеличение количества тех, кто сидят в ипотечных каникулах так же негативно сказывается на показателях банка. И это так же перекладывается на общую картину одобрения. Отчасти реакцией на всю эту феерию стало то, что банки изменили бальный подход к заемщикам, ужесточив ценз.
Заключение
Все по плану, просто его никто не видел, но цели будут достигнуты. А если вам нужна квартира и ипотека это не про вас, то мы вас ждем Альтернатива ипотеки