В сентябре 2025 года российские банки заметно нарастили объём выдачи ипотечных кредитов — примерно на 11 % по сравнению с сентябрём прошлого года.
Разберёмся, что стоит за этим ростом, кому он выгоден и что это значит для обычных заемщиков.
Что говорят цифры
Совокупный объём ипотечных кредитов, выданных в сентябре, составил около 405 млрд рублей.
Если сравнивать с августом, рост составил около 3 %.
Однако в целом с января по сентябрь 2025 года рынок ипотеки всё ещё отстаёт от прошлогодних показателей примерно на треть.
Отдельное внимание — на структуру спроса. Доля льготных ипотечных программ (с господдержкой) снижается: в сентябре — около 76 %, в августе — 78 %, в июле — 82 %. По прогнозам аналитиков, к концу года она может упасть до 70 %.
Это значит, что рынок постепенно становится более «рыночным» — меньше завязанным на субсидии и специальные госпрограммы.
Контекст по рынку недвижимости
Рынок жилья в целом постепенно стабилизируется. После бурного роста цен в 2023–2024 годах темпы подорожания заметно замедлились. В крупных городах стоимость квадратного метра держится на уровне середины 2024-го, а в некоторых регионах даже наблюдается лёгкое снижение.
Больше всего сделок сейчас проходит в Москве, Санкт-Петербурге и южных областях — там спрос подогревает внутренний туризм и миграция.
На периферии ситуация иная: доходы населения растут медленнее, а значит, ипотека всё ещё остаётся недоступной для части семей.
При этом вторичный рынок оживает быстрее, чем первичный. Люди стали осторожнее относиться к долевому строительству и всё чаще выбирают готовое жильё — пусть и не новое, зато без риска заморозки стройки.
Почему вырос спрос
Есть несколько причин, почему осенью ипотека вновь пошла в рост.
1. Снижение ставок
После длительного периода ужесточения кредитной политики Центробанк начал снижать ключевую ставку. Банки оперативно реагируют, предлагая ипотеку по более привлекательным условиям.
Для многих это стало сигналом — «пора брать сейчас, пока ставки снова не выросли».
2. Смещение акцента в сторону рыночных программ
Если раньше основным драйвером выдач была льготная ипотека, то сейчас активнее растёт сегмент рыночных кредитов. Это значит, что всё больше людей решаются оформить ипотеку без господдержки, рассчитывая на стабилизацию ставок и цен на жильё.
3. Активизация «вторички»
При стабилизации условий ипотечного рынка растёт интерес не только к новостройкам, но и к вторичному жилью.
Причина проста — реальное предложение больше, сделки проходят быстрее, а покупатели могут выбирать локацию и инфраструктуру под себя.
4. Психологический фактор
Когда ключевая ставка перестаёт расти, на рынке появляется чувство уверенности. Многие, кто откладывал решение о покупке, возвращаются к идее взять кредит — «пока не поздно».
Что происходит с льготными программами
Льготная ипотека, которая несколько лет поддерживала рынок, постепенно сворачивается. Программа на новостройки действует до конца 2025 года, но условия уже стали строже: ставка выше, а сумма кредита ограничена.
Семейная ипотека останется и в 2026 году, но обсуждается сокращение списка участников. Вероятно, льготу сохранят только для семей с детьми младше 14 лет.
Кроме того, региональные субсидии — например, на Дальнем Востоке или в Арктике — сохранятся, но финансирование может уменьшиться.
Это сигнал для тех, кто рассчитывал на господдержку: время ещё есть, но возможностей становится меньше.
Что важно знать тем, кто планирует ипотеку
Для людей, которые рассматривают ипотеку как инструмент покупки жилья, сентябрьские данные — хороший сигнал. Но есть нюансы.
- Ставки пока держатся на приемлемом уровне, но банки могут пересматривать условия в зависимости от решения Центробанка.
- Льготные программы сокращаются, и тем, кто хочет воспользоваться господдержкой, стоит поторопиться.
- Рыночная ипотека становится всё доступнее, но требует аккуратного расчёта платежей и запаса по доходу.
- При выборе между новостройкой и вторичкой стоит учитывать не только цену, но и скорость оформления, расположение и готовность жилья к заселению.
Риски и ограничения
Не стоит воспринимать рост выдач как знак стабильности. Пока рынок не компенсировал спад первой половины года — общие итоги остаются слабее 2024-го примерно на треть.
Кроме того, снижение доли льготных ипотек означает, что кредиты всё чаще берут на обычных условиях, а значит, нагрузка на заемщика выше.
Важно понимать, что долговая нагрузка населения уже близка к максимуму — по оценкам аналитиков, доля выплат по кредитам в доходах семей приблизилась к 30 %. Это серьёзный уровень, при котором малейшее изменение ставки может превратить комфортный платёж в неподъёмный.
Ещё один риск — рост цен на жильё из-за снижения предложения. Застройщики меньше запускают новых проектов, и на рынке постепенно формируется дефицит готовых квартир. Это может подтолкнуть цены вверх, даже если ставки останутся стабильными.
Наконец, возможное сворачивание господдержки в 2026 году может привести к просадке спроса и новому витку стагнации. Поэтому банки сейчас активно привлекают клиентов, предлагая гибкие условия и скидки на страховку.
Что в итоге
Рост ипотечного рынка в сентябре — позитивный сигнал: банки снова активны, клиенты вернулись, а рынок постепенно восстанавливается.
Но говорить о полном оживлении рано. Пока что рынок держится на тонком балансе между снижением ставок и сокращением льготных программ.
Для потенциальных заемщиков сейчас — момент, когда стоит внимательно следить за динамикой ставок и действиями банков.
Если ты задумываешься об ипотеке, конец 2025 года может стать тем самым «окном возможностей» — пока условия всё ещё относительно мягкие.
🔔 Если было полезно подпишись на канал «Деньги — проверка на прочность».