Очередной Всемирный день жилища — хороший повод задуматься (как и предусматривали учредители праздника) о всеобщем праве на адекватное жильё. С его реализацией в России, увы, пока получается не очень. Ипотека себя не оправдала. Необходимо массовое социальное жильё, а на его строительство у государства денег нет…
Завершается очередной этап трансформации рынка недвижимости, который ознаменовался отказом от долевого строительства и внедрением системы эскроу-счетов для застройщиков. Также были запущены программы льготной ипотеки и завершено действие национального проекта «Жилье». Результаты этого этапа неоднозначны.
Подсчитали – прослезились
Основной цели проекта по достижению ежегодного уровня строительства 120 млн кв. м жилья не удалось достичь. Ставка на активное развитие ипотечного кредитования привела к негативным последствиям: цены на жилье значительно выросли, а его доступность существенно снизилась. Более того, данная модель оказалась чрезмерно затратной для государственного бюджета: в 2025 году на субсидирование ипотечных кредитов потребуется 2 трлн рублей.
В результате национальный проект оказался полезен в основном застройщикам. Которые при этом нарастили реальные объёмы строительства всего на 5%. Правда, объёмы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за пять лет увеличились более чем на 50%. И это безо всякой льготной ипотеки! Знающие люди говорят, что основной прирост в ИЖС дало не новое строительство, а ввод в эксплуатацию уже построенного жилья, простимулированный программой льготной газификации. Плюс гражданам разрешили прописываться на дачах и регистрировать их (в Вологодской области такое жилье занимает 86,6 тыс. кв. метров из 38 139 тыс. кв. м жилой площади региона).
Резко взлетели цены на квартиры, а из-за того, что цены росли быстрее, чем зарплаты, коэффициент доступности жилья с 2018 года упал в 1,5 раза. И ни в одной из 17 агломераций страны жильё больше не может считаться доступным.
И, что, возможно, печальнее всего, существует устойчивый тренд на уменьшение размеров квартир. А это уже – удар по демографии.
Наверное, мало кто уже помнит, что в 2000 году однокомнатные квартиры в новостройках занимали лишь 20% рынка. Самой популярной категорией были трёхкомнатные квартиры, которые составляли 34%. Однако к 2015 году процент однокомнатных квартир значительно вырос и достиг 43%, где он и остаётся по сей день.
Не семейное жильё
В последние годы на российском рынке новостроек наблюдается тенденция к уменьшению площади жилья.
Индустриальное строительство небольших квартир привело к тому, что средний размер жилья сократился с 66 квадратных метров в 2000 году до 53 квадратных метров в 2016 году.
«Таким образом, российская строительная индустрия не ориентирована на массовое жильё для семей. Она в значительной степени сфокусирована на строительстве квартир для одиноких людей и инвесторов с высоким уровнем дохода. Эти тенденции компенсируются показателями индивидуального жилищного строительства, которые отражают потребности и спрос населения», — говорится в исследовании «Уровень жизни населения регионов России» (№1, 2018).
Другими словами, если вам нужно просторное жильё, вам придётся покупать или строить индивидуальный дом. Городская квартира не предназначена для комфортной и просторной жизни.
При этом, если верить Росстату, одной из характеристик принадлежности к среднему классу в России является жилищная обеспеченность не менее 23 кв. м на человека и не менее 1 жилой комнаты на человека (со всеми городскими коммуникациями).
Казалось бы, с этим в Вологодской области всё в порядке, здесь все жители – «средний класс», поскольку Вологдастат указывает, что «в среднем» на одного жителя региона приходится 34,19 м кв. жилья (почти на 5 «квадратов» больше, чем «в среднем» по России). Но это если не учитывать, что это «в среднем» достигается простым делением площади всего жилья на всех жителей области (включая и тех, у которых никакого жилья нет, и тех, кто в нём не живёт, поскольку оно «инвестиционное») – то есть это аналог «средней температуры по больнице».
Кстати, об «удобствах», они, оказывается, до сих пор есть не во всех городских квартирах Вологодчины: в 8% нет водопровода, в 9% - центрального отопления, в 10% - канализации, в 11% - горячей воды и газа…
Но вернёмся к квартирной площади, которая чрезвычайно осложняет ситуацию семей с детьми, поскольку даже один ребёнок вычёркивает значительную часть россиян из среднего класса.
Семья из 3-х человек должна уже иметь минимум 69 кв. м и три комнаты. Но мы знаем, что россияне живут очень тесно, скученно. И вот к чему это приводит для семей:
«Доля населения, у которого жилищные условия не достигают средних стандартов обеспеченности жилищем (по размерам площади, благоустроенности и просторности жилища), в 2010–2020-е годы превышала 80%. Соответственно, доля населения, у которого такие стандарты обеспечены, составляла менее 20%.
Суммарно население, имеющее наиболее плохие или плохие жилищные условия, превышало 60%, пишут Вячеслав Бобков, Алефтина Гулюгина, Елена Одинцова – исследователи Института экономики РАН. - Исследования показывают, что основная часть домохозяйств с детьми (87,5%, 2022 г.) (для сравнения среди домохозяйств без детей – 57,1%) отличаются наиболее низким (41,1%) или низким (46,4%) уровнем жизни, определяемым достигнутыми стандартами денежных доходов и жилищной обеспеченности».
«Сто лет одиночества»
Как же российским семьям обрести простор в своих жилищах? Чтобы хотя бы средний размер квартир составлял 70-90 квадратных метров? В мегаполисах ответ на этот вопрос кажется отрицательным: «Никак». Например, даже на окраине Москвы квартира площадью 70 квадратных метров обойдется в 25 миллионов рублей (при цене квадратного метра в 350-400 тысяч рублей, плюс затраты на ремонт и обстановку). Первоначальный взнос по ипотеке составит около 8-9 миллионов рублей. О процентных ставках и ежемесячных платежах по ипотеке лучше даже не задумываться (это пугает). Единственный выход — это получить в наследство квартиру от предков, построенную в советский период, площадью 30-50 квадратных метров, и уже от нее постепенно улучшать жилищные условия.
На самом деле есть ещё три варианта улучшения жилищных условий для горожан, которые, вероятно, понравятся/подойдут не всем.
Первый вариант – переезд в малые города и/или строительство ИЖС в пригородах (там можно уложиться в 150-200 тыс. руб. за кв. м). Но в малых городах почти нет качественного жилфонда, а в ИЖС готовы жить не все, тем более не все готовы переезжать.
Второй вариант – немецкие и австрийские модели, где 60-70% горожан живут в съёмном социальном жилье. Для России, где в своё время власть в пору раздела «общенародной собственности» обменяла фабрики и завода на приватизацию квартир, такой вариан не характерен.
Как-то автор задавал вопрос одному из продвинутых девелоперов о том, почему в России не строят частные «доходные» дома, как до революции 1917 года? И получил ответ, что эта модель бизнеса слишком хлопотна, и не рассматривается застройщиками из-за большого срока окупаемости при наличии льготной ипотеки и короткого горизонта планирования. Следовательно, нужно, чтобы государство строило хотя бы 70-80-метровые квартиры для семейных людей и сдавало их в аренду по сниженным ставкам (не более 10-15% от совокупного дохода домохозяйства). Но на это нужны деньги, а у государства, как всегда, денег нет. Точнее, они, может, и есть, но не для людей, а для «выполнения задач» более высокого порядка…
В результате для многих остаётся достижим только третий вариант – жизнь одиночкой (а потому в России растёт доля одиночных домохозяйств), для которого для комфортной жизни достаточно однушки площадью даже 30 кв.м.