Чиновники предлагают закон, предписывающий контролировать цвет крыш и фасадов и прочие параметры загородных построек.
В Думу внесен законопроект (№ 952998-8), который обязывает владельца участка перед началом строительства индивидуального дома получить градплан (ГПЗУ) с согласованием параметров и архитектурного облика будущей постройки. (См. здесь).
Эксперимент планируют начать с Подмосковья; основание – «хаотичная застройка» в коттеджных поселках и садоводствах, несоблюдение норм, жалобы граждан. В Московской области - более 2,5 млн. индивидуальных жилых домов
и садовых домов, более 12,3 тыс. СНТ, 3 тыс. коттеджных поселков. «Ежегодно осуществляется госрегистрация прав на более чем 80 тысяч жилых и садовых домов. Порядка 90% регистрируются по упрощенному порядку...», - говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Юрист Дмитрий Некрестьянов уточняет: речь идет только о поселках и СНТ в границах населенных пунктов. Возможно, новый порядок не будет распространяться на сельхозземли.
В принципе, чиновники могли выбирать: или «точечно» вылавливать и наказывать нарушителей, или придумать еще одну контрольную инстанцию, обязательную для всех. Неопределенность остается и для ситуаций с разделом (или объединением) участков в старых садоводствах, которые уж никак не могут соответствовать новым требованиям.
Экспертные мнения
Алексей Баринов, руководитель коттеджного направления компании «ФАКТ»:
- Я оцениваю эту инициативу положительно. Хаотичная застройка действительно имеет место, и она влияет на ценность других домов, на внешний вид поселка в целом. Согласовывать надо не только определенного элементы архитектурного кода – вид ограждения, цвет фасадов или кровли.
Возможно, необходимо ввести требования к самим поселкам – например, по качеству и ширине дорог, по организации мест общего пользования. Инициатива полезная, хотя наверняка возникнут сложности с реализацией. Соответствия объекта (и проекта в целом) градплану дисциплинирует владельца и упрощает получение ипотеки.
Возможно, нужен механизм общественного контроля. Многие восхищаются альпийскими поселками, а там жесточайший регламент и очень суровые ограничения по строительству и внешнему виду. По факту: там, где поселение радует глаз, это достигается жесткими ограничениями.
Сергей Щерба, генеральный директор компании «Олимпстрой»:
- Идея систематизации и единообразия стиля хороша и не нова. Но проблема России в том, что многообразие законов иногда и полезных, как этот, "нивелируется" необязательностью их исполнения. И можем получить еще один рычаг для произвола чиновников. А так идея вполне актуальна.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- В регламентах застройки в коттеджных посёлках от нашей компании устанавливались требования, изложенные в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, где указаны предельные параметры по высотности, отступам от границ с соседями, плотности застройки участка, высотность и прозрачность забора и т.п.
Нам не встречались ПЗЗ с указанием архитектурного стиля застройки, цветовой гамме фасадов и крыш. Мы же в своих регламентах это детально прописывали. И хотя покупатели при покупке участка подписывались, что они ознакомлены с регламентом и будут его соблюдать, на практике находятся собственники, которые его нарушают. И заставить их демонтировать забор, перекрасить фасад – непростая задача, вплоть до судебной тяжбы. Если к этому подключится государство, это можно только приветствовать.
Важно, чтобы муниципальные органы, которые будут выдавать ГПЗУ, согласовывали параметры с девелопером (застройщиком). А еще лучше - чтобы они просто принимали утвержденный регламент застройки, разработанный архитекторами и дизайнерами девелопера с учётом ПЗЗ и транслировали его в ГПЗУ. Тогда не будет однотипных посёлков. И девелоперы будут строить то, что востребовано и продаётся, а не то, что сочинил чиновник, сидя в кабинете.
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
- Закон этот давно назрел. Российский загород давно превратился в «гетто»: дворцы в 3-4 этажа соседствуют с построенными на скорую руку домами, без намека на архитектуру. Вспомним знаменитый замок юмориста в деревне Грязь: он сильно выделяется своими размерами и затеняет соседние участки, хотя построен без нарушений.
Вот именно поэтому нужно согласовывать параметры и архитектурный облик будущего домовладения. Я бы ввел туда еще и параметры ограждения участка, ведь это часть архитектурного кода! Такой закон позволит создать новый облик загородных поселков и СНТ, привить архитектурный вкус россиянам и повысит ликвидность загородной недвижимости.