Может ли застройщик продать одну квартиру, а построить другую?

Ситуация. Вы покупаете квартиру по ДДУ, большие светлые окна, определенная площадь и планировка комнат. Проходит несколько лет, вы приезжаете смотреть на завершение стройки и понимаете, что по количеству и размеру окон ваши ожидания и реальность не совпадают, а заодно и площадь и планировка комнат.  

Каким бы этот факт не был шокирующим, но да, может. 

Разберем, что всё-таки разрешено застройщику и как себе обезопасить?

да-да, шокирует, что, на первый взгляд, мы как потенциальные клиенты застройщиков не защищены

Какие могут возникать вопросы при покупке объекта по ДДУ, когда приобретается не готовая квартира/дом, а объект, который будет построен в будущем и будет обладать определенными характеристиками. 

не совпадение площади. Это самая распространенная ситуация. Обычно в ДДУ указано условие, что если площадь получилась больше, чем в договоре, то покупатель обязать доплатить за дополнительные метры. Такое случается часто, отступление на 1-2% допускается в 100% случаев

сроки сдачи объекта. Тут все прозрачно, обещали в июне одного года, сдали в январе другого - нарушение. Нести убытки из-за действий застройщика в виду поздней сдачи объекта, например, за съем квартиры, хотя уже могли жить в своей, вы не должны. 

качество объекта. Вроде все просто, есть СНиПы, ГОСТы, проектная документная, получено разрешение на строительство, а потом и заключение о соответствии объекта проектной документации, но есть 2 проблемных развилки

первая: качество объекта, когда под этим мы понимаем недостатки в виде неровных стен, трещин, окон, пропускающих воздух. 

вторая: ожидания покупателя, связанные в тем, каким он представляет объект, опираясь на ДДУ, рекламные рендеры и прочие «визуализации», которые использует застройщик.

и если с первым все понятно, привлеченный эксперт даст заключение о том, что по вине застройщика, мы стали обладателями некачественного объекта, что нарушает условия договора, то вот со вторым моментом все сложно

Ситуации, в которых построенный объект не соответствует ожиданиям покупателей, рекламным брошюрам и даже ДДУ, к сожалению, существуют в реальности

Разберем, с чем можно столкнуться и как себя защитить? 

Нужно понимать одно, чего не написано прямо в договоре, СНиПах, ГОСТах и проектной документации, этого нет. Возможно оно и будет, а возможно и нет. Как, например, ситуация с размером окон. Если на визуализации застройщик показывает, какие большие окна и шикарный вид вас ждут в будущем доме, но в ДДУ и проектной документации про это ни слова, считайте, что этого и не будет. От размера окон объект не становится «некачественным», от щелей в стенах - да, от наличии дополнительной перегородки/размера окон/планировки - нет

Если на всех эскизах, видео, фото и других материалах очевидно, что окна совершенно другие и стоимость жилья несоразмеримо отличается с теми или иными окнами, а вы принимали решение о покупке квартиры, руководствуясь предложением застройщика в виде визуализации, можно попробовать договориться с застройщиком о снижении стоимости объекта

Добиться будет крайне сложно, плюс застройщик может предложить отказаться от объекта, если вас не устраивает. В этом свои подводные камни, за срок строительства объект вырос в цене, плюс % по ипотеке за период строительства, если покупали в кредит

Каждая ситуация индивидуальная и необходимо смотреть условия договора, но если общими словами, то вот так.