Глэмпинг как бизнес: риски, юридические подводные камни и как не потерять деньги

С момента завершения пандемии рынок глэмпингов и эко-отелей демонстрирует устойчивый рост. Отдых в уединённом домике или сафари-тенте на природе перестал быть просто модным трендом — он превратился в надёжную бизнес-модель, которая всё чаще привлекает внимание инвесторов. Рассказываем, как обстоят дела на самом деле в этой сфере.

Что такое глэмпинг и почему он популярен среди инвесторов

Глэмпинг — это особая форма кемпинга, сочетающая комфорт гостиничного номера с возможностью пребывания на природе. По сути, это синергия нескольких направлений: номерной фонд дополняется «точками притяжения» — спа-зонами, ресторанами и другими сервисами.

При этом доходность эко-отелей значительно превосходит показатели других объектов девелоперского бизнеса. Условную «комфортабельную палатку» можно сдавать за 20–30 тысяч рублей в сутки, и у гостей не возникнет вопросов к её стоимости. В то же время апартаменты аналогичного ценового сегмента (4–5 звёзд) имеют среднюю окупаемость около 20 лет при цене квадратного метра от 800 тысяч до 4 млн рублей.

Как правило, создатели глэмпингов выбирают участки, исходя из их живописности и локации. Однако правильные критерии — совсем другие. Например, из более чем 2000 рассмотренных земельных участков нашу проверку прошли лишь около тридцати. Главная цель организаторов таких проектов — построить объект и быстро начать его окупать, желательно в течение трёх лет. Поэтому сегодня большинство предложений на рынке — это глэмпинги, размещённые на арендованных участках, часто находящихся в зонах сельхозназначения, нацпарков или лесфонда, где строительство капитальных объектов запрещено.

Основные юридические риски при инвестициях в глэмпинги

Схема реализации таких проектов выглядит следующим образом: предприниматель обращается в местную администрацию (градостроительный или архитектурный департамент) с запросом на разрешение на некапитальное строительство. Департамент отказывает, поясняя, что если строение не имеет прочной связи с землёй и не является капитальным, то получать разрешительную документацию не требуется.

Однако никто не уведомляет чиновников, что на участке планируется разместить не одно, а сразу 20 таких строений, которые будут функционировать как единый отельный комплекс и предлагаться инвесторам с обещанием доли в прибыли.

Впоследствии у местной администрации возникают вопросы по использованию территории, начинаются судебные разбирательства, и дело нередко заканчивается сносом объектов. Пока такие случаи остаются вне публичного поля, но в ближайшее время нас ждёт настоящая волна подобных конфликтов.

Как предприниматели выходят из положения:

1. Заключают договор аренды земельного участка. Однако в большинстве случаев такая земля не предназначена для ведения коммерческой деятельности в формате глэмпинга или отеля.
2. Получают официальный отказ в выдаче разрешения на строительство, где указано, что сооружение некапитальное и не требует оформления разрешительной документации.
3. Предлагают инвесторам приобрести такое строение целиком или в долях по агентскому договору или в ипотеку, несмотря на то, что оно не подлежит регистрации на арендованном участке.
4. Предлагают передать объект в управление, обещая совместный рентный доход.

Логика у разработчиков проекта простая: участок находится в аренде, и в случае судебных претензий все вопросы будут адресованы собственнику земли, а не арендатору. Собственник получает арендную плату, а при появлении требований от администрации он может просто потребовать переноса или демонтажа построек. Таким образом, единственным, кто несёт реальные риски, оказывается инвестор, купивший некапитальное строение (например, каркасный домик или палатку) по агентскому договору.

Сегодня сафари-тент с отделкой стоит максимум 2,5 млн рублей (без отделки — около 700 тыс.), но инвестору его продают за 6–8 млн. Если такой инвестор решит перепродать объект, рыночная цена окажется значительно ниже. Кроме того, у многих возникает иллюзия, что они могут увезти постройку с участка. Однако всё, что находится на чужой земле, формально принадлежит её собственнику, и возможность вывоза под большим вопросом. Часто одна «палатка» принадлежит сразу десятку инвесторов, и продать свою долю в такой ситуации — задача крайне сложная. И это лишь верхушка айсберга.

Как проверить глэмпинг перед инвестицией: 5 ключевых критериев

1. Если земля под глэмпингом арендована — лучше сразу отказаться от сотрудничества. Частный арендодатель может в любой момент расторгнуть договор, а соглашения с нацпарками или лесфондом зачастую прямо запрещают коммерческую деятельность. Идеальный вариант — когда земля и все строения находятся в собственности у юридического лица, а инвесторы владеют долями в этом юрлице. Такой подход обеспечивает стабильность и возможность свободного распоряжения активом.
2. Вид разрешённого использования (ВРИ) участка должен соответствовать фактической деятельности. Юридического термина «глэмпинг» не существует — есть только апартаменты, гостевые дома, отельные номера. Поэтому ключевой вопрос к организаторам: «Как именно вы оформляете сдачу объектов?» — часто ставит их в тупик. Администрация, как правило, тоже не в курсе, поскольку строения не зарегистрированы, и невозможно подтвердить их соответствие требованиям безопасности. В результате объект могут признать самостроем и запретить его эксплуатацию. Именно поэтому мы реализуем проекты в виде капитальных строений, которые можно легально использовать как глэмпинги. К слову, модульные домики невозможно застраховать, в отличие от капитальных зданий.
3. Глэмпинг требует компромиссов и точного баланса между участком и его наполнением. Это невозможно без глубоких компетенций и опыта. Поэтому команда должна быть из сферы строительства — с опытом, профессиональной насмотренностью и мощной генподрядной структурой. В этой нише таких компаний единицы. Чаще всего применяется бригадный метод: разрозненные подрядчики (проектировщики, строители, электрики, отделочники), отсутствие централизованного контроля и даже закупки на строительных рынках «на ходу». Это негативно влияет на сроки, бюджет и качество эксплуатации. Надёжный результат могут гарантировать только компании с собственным архитектурным бюро, конструкторским отделом, службой централизованных закупок, ПТО и проектно-сметным управлением.
4. Должна быть чёткая стратегия монетизации. Инвестору важно понимать, на чём именно зарабатывает объект и какие сценарии отдыха он предлагает. Мы считаем, что термин «целевая аудитория» в этой сфере вводит в заблуждение. Гораздо точнее ориентироваться на сценарии отдыха: гость может приехать один, вдвоём, с семьёй, родителями или коллегами — на день рождения, юбилей или свадьбу. Это разные сценарии, но один и тот же клиент. Поэтому комплекс должен быть спроектирован так, чтобы комфортно обслуживать все эти случаи. В палатке площадью 24 м² или в «каркаснике» без системы хранения вещей большинство сценариев просто невозможны.
5. Инвестор должен иметь понятный правовой статус (например, совладелец с правом на прибыль) и возможность легко выйти из проекта. Условия для лёгкого выхода включают:
   - капитальные строения с кадастровыми номерами и возможностью страхования;
   - ВРИ участка, соответствующий виду деятельности;
   - уникальную, нестандартную архитектуру;
   - всесезонные дома (а не палатки без отопления);
   - профессиональную строительную команду, удачное расположение и - прозрачную финансовую отчётность.
   

При соблюдении этих условий бизнес способен приносить стабильный и высокий доход — значительно превосходящий доходность от апартаментов.

Get-investor.ru - информационный ресурс для предпринимателей и сервис по инвестиционной упаковке проектов для привлечения финансирования и масштабирования «под ключ». Мы разрабатываем бизнес-планы, финансовые модели, инвестиционные презентации, стратегии, исследования рынка и участвуем в переговорах с инвесторами. Получить консультацию и заказать разработку материалов