Верховный суд подтвердил действие моратория для застройщиков. Ответственность за задержки снята. Новые правила влияют на рынок недвижимости. Подробности в нашем материале.
Пятый год подряд строительные организации не несут финансовых последствий за срыв сроков передачи квартир покупателям. Недавно Верховный суд России вновь признал законным мораторий, который освободил компании от выплат пеней и штрафов за просрочку. Изначально эта мера вводилась для поддержки отрасли в кризис, но теперь она стала нормой, позволяя застройщикам увеличивать доходы, несмотря на рост числа задержек.
Изначально поводом для введения моратория стала пандемия. Позже, когда ситуация с коронавирусом перестала быть актуальной, причиной послужили новые обстоятельства. В марте прошлого года премьер-министр подписал постановление, согласно которому застройщики временно освобождались от всех финансовых санкций за нарушение сроков перед дольщиками. Также были приостановлены взыскания по уже вынесенным судебным решениям. Срок действия моратория несколько раз продлевался и теперь охватывает весь текущий год.
Одна из дольщиц, Татьяна Болотина, попыталась оспорить легитимность этого постановления, считая, что правительство не вправе приостанавливать исполнение судебных решений и предоставлять отсрочки компаниям. Она утверждала, что такие меры нарушают права граждан на защиту и исполнение судебных актов. Однако представители Минстроя сослались на специальный закон, принятый в начале марта 2022 года, который дал правительству особые полномочия на период проведения специальной военной операции. Верховный суд поддержал эту позицию, отметив, что постановление учитывает интересы обеих сторон и направлено на защиту экономики в условиях внешнего давления.
Эксперты напоминают, что подобные моратории вводились и раньше. Первый был связан с пандемией и распространялся на все отрасли, а нынешний касается только строительного сектора. По мнению специалистов, нынешние правила не только неравномерны, но и несправедливы: дольщики лишены возможности компенсировать свои убытки, в то время как застройщики получают отсрочки без дополнительных обязательств. В частности, покупатели не могут требовать возмещения расходов на аренду жилья или выплаты процентов по ипотеке за период просрочки, за исключением затрат на устранение дефектов.
Тем не менее, некоторые юристы считают, что дольщики по-прежнему могут добиваться компенсации убытков, связанных с задержкой передачи квартир. Они советуют обращаться в суд с требованиями о возмещении расходов на ипотеку и аренду, если застройщик нарушил сроки.
Судебная практика по этим вопросам остается неоднозначной. Часто суды применяют мораторий даже к просрочкам, возникшим в 2023 году. При этом дольщики сохраняют право требовать бесплатного устранения недостатков в новых квартирах или компенсации расходов на ремонт, но строительные компании могут не реагировать на такие требования до конца года. Кроме того, с сентября 2024 года размер штрафа за неисполнение претензий дольщиков был снижен с 50 до 5 процентов.
Постановление также ограничивает взыскание других финансовых санкций с застройщиков, устанавливая максимальную ставку в 7,5 процента годовых. На практике суды трактуют это как возможность для дольщиков получать проценты вместо пеней в период действия моратория. В некоторых случаях суды уже приняли решения в пользу покупателей жилья.
В то же время, по данным Единого реестра застройщиков, объем жилья, не сданного в срок, продолжает расти. На начало октября просрочка достигла 16,8 миллиона квадратных метров, что составляет более 13 процентов от всего объема строящегося жилья. В Санкт-Петербурге ситуация немного лучше, но и здесь доля просроченных объектов остается значительной.
Крупнейшими должниками по объему просроченного жилья остаются такие компании, как «Самолет», «ПИК», «Страна Девелопмент» и «Эталон». Средний срок задержки составляет около двух с половиной месяцев. Несмотря на это, финансовое положение большинства застройщиков остается стабильным: доля прибыльных компаний не снижается, а совокупная прибыль за год выросла более чем на треть.
Часть просрочек не превышает месяца, но почти четверть объектов задерживается более двух лет. Некоторые компании, накопившие значительные долги, фактически прекратили деятельность, однако продолжают рекламировать новые проекты и привлекать покупателей. В случае отказа дольщика от просроченного объекта ему возвращают вложенные средства без процентов и компенсаций, что вызывает недовольство среди покупателей.