1.Суть дела
Заявительница И.В. К. 8 июня 2022 года на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, приобрела жилое помещение (квартиру), принадлежавшее Ц. в Ялте.
Через год Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 24 мая 2023 года N 1784-2/23 "О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года N 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым" Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, был дополнен, в частности, пунктом 367 о "движимом и недвижимом имуществе иностранного гражданина Ц.В.М." (Перечень имущества Республики Крым) указанная квартира была включена в Перечень имущества Республики Крым и с учетом этого 6 июля 2023 года прекращено право собственности И.В. К. на приобретенную ею квартиру и зарегистрировано право собственности на нее Республики Крым.
Иными словами, квартира И.В. К. по Постановлению была включена в перечень имущества, которое считается собственностью Республики Крым на том основании, что она (квартира) на 24 февраля 2022 года, до ее приобретения И.В. К, принадлежала иностранному лицу, совершающему недружественные действия в отношении России.
И.В. К. обратилась в суд с иском к Государственному Совету Республики Крым и Совету министров Республики Крым о признании недействительным пункта 367 названного Перечня в части включения в него приобретенного ею жилого помещения, о его истребовании из чужого незаконного владения и признании за ней права собственности на него.
Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 ноября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано, с чем согласились апелляционная, кассационная инстанции и Верховный Суд РФ.
Суды исходили, в том числе из того, что довод И.В. К. о ее добросовестности, - в частности, о том, что на момент совершения сделки с ее участием какие-либо ограничения в отношении спорного жилого помещения не были установлены, а имущество Ц. не было включено в Перечень, - не имеет значения для разрешения дела.
2.И.В. К. решила оспорить конституционность законность нормативных документов Республики Крым, в части включения принадлежащей ей квартиры в Перечень имущества Республики Крым.
Конституционный Суд ознакомился с материалами и усмотрел признаки нарушения прав заявительницы в таком аспекте применения абзаца третьего части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и абзаца второго пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым "О вопросах управления собственностью Республики Крым", в котором их действие - во взаимосвязи с конкретными пунктами Перечня имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, - допускает изъятие на безвозмездной основе в государственную собственность Республики Крым жилого помещения у гражданина, который на момент его приобретения не мог знать о таком потенциальном риске, разумно предвидеть и предотвратить его.
При этом в конкретном деле с участием И.В. К. не содержится сведений о том, что она была отнесена официальными(принятыми органами публичной власти в установленном порядке) актами, в том числе судебными постановлениями, к иностранным лицам, связанным с государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, либо к их бенефициарам или к лицам, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц.
Соответственно, отсутствуют предпосылки для проверки Конституционным Судом Российской Федерации в связи с ее жалобой оспариваемых положений с точки зрения самой по себе допустимости включения имущества в Перечень по данному основанию.
Предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу являются абзац третий части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и подпункт 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым от 18 октября 2022 года N 1417-2/22 "О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года N 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым" (в его взаимосвязи с абзацем вторым пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым "О вопросах управления собственностью Республики Крым") (далее Постановление) в той мере, в какой на их основании решается вопрос о прекращении права собственности гражданина на жилое помещение, приобретенное им до его включения в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в связи с принадлежностью по состоянию на 24 февраля 2022 года иностранному государству, которое совершает в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, связанному с ним иностранному лицу либо его бенефициару или лицу, которое находится под контролем такого иностранного лица.
Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также равные признание и защита всех форм собственности, охрана права частной собственности, государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод (статья 8, часть 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45; статья 46, часть 1).
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определенности, стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, поддержания как можно более высокого уровня взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создания необходимых условий для эффективной защиты гарантированного статьей 35 Конституции Российской Федерации права собственности и иных имущественных прав, в том числе на жилое помещение.
Также неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Такая защита основана на статье 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 45 и 46; конституционная цель соответствующих гарантий состоит в том, чтобы обеспечить добросовестным приобретателям юридическую возможность обладания имуществом (Постановление от 28 января 2025 года N 3-П).
Возможность включения объекта недвижимости в Перечень имущества Республики Крым, по основанию, указанном в Постановлении, явным образом предполагает, что названный Перечень имущества Республики Крым может, исходя из механизма реализации оспариваемых положений, дополняться по данному основанию с течением времени, что и имеет место на практике.
Предполагается определенный временной зазор между датой включения соответствующих объектов недвижимости в Перечень имущества Республики Крым и 24 февраля 2022 года как датой, по состоянию на которую определяется принадлежность имущества лицам, недружественных стран.
До момента же включения соответствующего имущества в Перечень имущества Республики Крым, отчуждена квартира физическим лицом, осуществляющим недружественные действия в отношении России. В подобной ситуации у добросовестного приобретателя могло не иметься разумных оснований предвидеть наступление неблагоприятных последствий совершения такой гражданско-правовой сделки, состоящих в утрате права собственности на приобретенное имущество.
Соответственно, в случае, если жилое помещение, принадлежавшее лицам недружественных стран, до момента его включения в Перечень имущества Республики Крым, было отчуждено гражданину, который сам таким признакам не отвечает, прекращение права собственности этого гражданина на такое жилое помещение лишь ввиду его включения в Перечень не имеет каких-либо разумных и справедливых оснований вопреки указанным конституционным гарантиям прав собственника, добросовестного приобретателя, а также создает риски произвольного лишения жилища вопреки предписаниям статьи 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, включения такого жилого помещения в Перечень помещений Республики Крым, не согласуется с тем, что, упомянутый Перечень имущества Республики Крым действует в системном единстве с нормами Конституции Российской Федерации, гарантирующими защиту и неприкосновенность частной собственности (Постановление от 7 ноября 2017 года N 26-П).
Прекращение в рассматриваемом случае права собственности гражданина - добросовестного приобретателя жилого помещения, по существу, также означало бы необоснованное возложение негативных последствий совершения в отношении Российской Федерации недружественных действий на лиц, таких действий не совершавших,
Гражданское законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно (пункты 3 и 4 статьи 1, статья 10 ГК Российской Федерации), в связи с этим, недобросовестность приобретателя может выражаться в следующем:
- в случае приобретения недвижимости уже включенного в Перечень имущества Республики Крым, притом что информация о соответствующем объекте общедоступна (конкретный объект недвижимого имущества, в том числе жилое помещение, может быть идентифицирован как включенный в Перечень имущества Республики Крым);
- Если же недружественные действия отчуждателя (продавца/дарителя), направленные против интересов Российской Федерации, и до включения принадлежащего (принадлежавшего) ему имущества в Перечень Республики Крым были широко известны (например, ввиду того что он относится к числу так называемых публичных фигур) и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель;
- если сделка с имуществом состоялась с целью избежания потенциального применения к предшествующему собственнику меры изъятия недвижимости, а лицо, приобретшее имущество в собственность, знало (в частности, выступило в качестве подставного лица (номинального владельца) или являлось аффилированным лицом) или должно было знать о названной цели его отчуждения.
Исходя из презумпции добросовестности участников гражданского оборота вывод о том, что стандарты добросовестного поведения были нарушены приобретателем жилого помещения, впоследствии включенного в Перечень имущества Республики Крым, может быть сделан только судом с учетом всей совокупности обстоятельств конкретного дела. Бремя же доказывания наличия указанных негативных для оценки поведения приобретателя этого имущества обстоятельств лежит на органах государственной власти Республики Крым.
Конституционный Суд РФ признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции, так как они не предполагают прекращения права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение лишь на основании включения его в указанный Перечень
Судебные постановления, вынесенные по делу гражданки К. И. В. в истолковании, расходящемся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным в настоящем Постановлении, подлежат пересмотру в установленном порядке.
(Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2025 г. № 32-П).
ВЫВОД:
- добросовестный покупатель не мог предвидеть неблагоприятные последствия приобретения жилья, поэтому прекращение его права собственности не имеет справедливых оснований;
- О явной неосмотрительности может свидетельствовать:
- приобретение имущества, уже включенного в Перечень имущества Республики Крым;
- при общедоступности такой информации, либо еще не включенного, но при широкой известности недружественных действий отчуждателя (продавца) против России;
- также добросовестность не может быть установлена, если сделка состоялась с целью уклонения от его изъятия от предшествующего собственника, а приобретатель был номинальным лицом.