5 неузаканиваемых перепланировок

Вторичный рынок Минска — это лотерея. И самый большой приз, который вы можете получить как покупатель, это «Красная зона» перепланировки.

«Красная зона» — это те изменения, которые не просто сложно, а невозможно узаконить по закону Республики Беларусь. Если вы купите такую квартиру, то штраф и юридическое требование вернуть все в исходное состояние могут лечь на ваши плечи.

Разбираем 5 критических ошибок, которые нельзя пропускать при осмотре квартиры.

🔥 1. Перенос «мокрых зон» над жилой комнатой соседа

❌ Абсолютный запрет.

Это самое жесткое и нерушимое правило в строительных нормах! Мокрые зоны — это ванна, унитаз, душевая кабина и даже раковина на кухне.

Почему это "красная зона": Вы не имеете права размещать свои мокрые зоны над жилыми комнатами (спальнями, гостиными) соседей снизу. Это делается для минимизации риска затопления и соблюдения санитарно-гигиенических норм.

Что делать: Если видите, что кухня просто перенесена в середину квартиры, а снизу — спальня, узаконить это можно, только если вы живете на первом этаже или под вами нежилое помещение.

Внимание: если Вы пришли в Минск Мир, и там по центру квартиры кухня - просто попросите у продавца квартиры показать вам техпаспорт и варианты планировок квартиры от застройщика. Потому что есть такие квартиры, где кухня по центру прямо предусмотрена застройщиком в одной из вариаций планировки квартиры. То есть, это не перепланировка, а готовое инженерное решение, вариант которого застройщик предложил покупателям при продаже.

🏠 2. Создание комнаты без окна.

Вы решили разделить большую комнату на две, но в одной из них не осталось естественного освещения?

❌ Нельзя зарегистрировать комнату без окна, как жилое помещение.

Почему это красная зона: по закону, жилая комната (спальня, детская) обязана иметь окно. Если окна нет, власти откажутся регистрировать это помещение как жилое.

Что делать: в лучшем случае, при легализации эту комнату оформят как кладовую или гардеробную.

💨 3. Вмешательство в вентиляционные шахты.

Многие думают, что вентиляционная шахта — это просто короб, который можно снести или сузить, чтобы получить лишние 20 см площади.

Почему это касная зона: шахта — это общедомовая система безопасности. Ее нарушение может привести к проблемам с воздухообменом во всем стояке и, что критически важно, к распространению газа в случае утечки.

Есть дома, где есть ниши "для холодильника" в вентиляционных шахтах (и эти ниши существуют десятки лет). В разные годы подход к этому вопросу у государства отличался. На практике если демонтаж такой ниши - если это единственная проблема в планировке квартиры - это не сложно, и не дорого стоит.

4. Полностью замурованные коммуникации (трубы в пол). Самое проблемное решение.

Стремление к идеальному минимализму привело к тому, что некоторые умельцы прячут трубы водоснабжения или канализации прямо в стяжку пола, без возможности доступа. Инженерные системы должны быть обслуживаемыми. Если замурованная труба даст течь (а она рано или поздно даст!), ремонт потребует разрушения всего пола и приведет к катастрофическому ущербу для соседей снизу. Узаконить такой ремонт невозможно.

5. Снос несущих стен без проекта (и вынос батарей).

Снос или ослабление несущей стены без официального проекта — это угроза обрушения всего дома. Несущая стена или нет, можно уточнить на консультации у компании, которая занимается узаканиванием перепланировок.

Что еще нельзя: запрещено также выносить радиаторы, подключенные к центральному отоплению, на балкон или лоджию. Это нарушает тепловой баланс, и вы автоматически делаете холоднее в квартирах у ваших соседей по стояку.

🔎 Что делать перед покупкой?

 * Требуйте актуальный Технический паспорт БТИ.

 * Проводите тщательную визуальную сверку каждого помещения с планом.

 * Если вы видите любое из нарушений «Красной зоны» — или отказывайтесь от покупки, или пригласите строителя и рассчитайте, сколько Вам будет стоить устранить данное нарушение, потому что рано или поздно Вам могут предписать это сделать.