Кратко: исполнительная документация (ИД) — это комплект текстовых и графических материалов, фиксирующих фактическое выполнение проектных решений на строительном объекте. Она нужна, чтобы подтвердить, что объект построен по проекту (или согласованным изменениям), пройти приёмку в эксплуатацию и сохранить информацию для эксплуатации и ремонта в будущем. Нормативную основу по составу и порядку ведения в настоящее время устанавливает Минстрой и ряд стандартов (см. список документов в конце).
1. Законодательная и нормативная база — что важно знать сразу
• Градостроительный кодекс РФ даёт определение исполнительной документации и определяет, что именно Минстрой должен устанавливать её состав и порядок ведения.
• Приказ Минстроя России № 344/пр (16.05.2023) — основной норматив, в котором прямо утверждён перечень (состав) и порядок ведения исполнительной документации для строительства, реконструкции и капитального ремонта; он действует с 01.09.2023. В приложениях приведены рекомендованные формы (акты, шаблоны).
• ГОСТ Р 70108 — национальный стандарт по ведению исполнительной документации в электронном виде (регламентирует процессы формирования/хранения электронных ИД, требования к информационным системам, структурам данных и т.д.). В 2025 году стандарт обновлён/заменён — важно ориентироваться на актуальную редакцию.
• Приказ Минстроя № 1026/пр (02.12.2022) — утверждает форму и порядок ведения общего журнала работ (новая форма действует с 01.09.2023 и допускает электронную форму журнала).
• Ранее действовавшие руководящие документы (например, РД-11-02-2006) были источником пояснений по составу ИД; части их норм всё ещё полезны как разъяснения, но основа — ныне Минстрой и ГОСТ.
2. Что конкретно входит в состав исполнительной документации (и зачем каждая часть)
Минстрой в приложении к приказу № 344/пр приводит примерный состав. Ниже — разъяснение ключевых позиций и зачем они нужны (список адаптирован и пояснён для непрофессионалов).
1. Акт освидетельствования геодезической разбивочной основы
— фиксирует исходные геодезические отметки и точки, с которых велась разбивка осей. Нужен, чтобы в будущем можно было сопоставить, где именно относительно участка установлены элементы здания.
2. Акты разбивки осей на местности
— подтверждают точную привязку осей к участку (важно при привязке фундаментов, перепланировках, для обследований).
3. Акты освидетельствования скрытых работ
— документы на работы, которые затем закрываются слоем конструкции (например, закладка коммуникаций в теле стены, устройство арматуры фундамента до заливки бетоном). В акте фиксируют состояние и соответствие требованиям до сокрытия — это ключевой элемент доказательной базы при обнаружении дефектов позже.
4. Акты на ответственные конструкции
— освидетельствование узлов и элементов, где устранение дефекта потребует разборки (например, несущие элементы).
5. Акты на участки сетей инженерно-технического обеспечения
— как правило, протоколы и акты на вводимые сети (тепло/вода/электро), их испытания и опробования.
6. Замечания и дефектные ведомости от заказчика/проектировщика по ходу работ — фиксируют несоответствия и сроки их устранения.
7. Комплект рабочих чертежей с пометками «в натуре» (as-built drawings) — чертежи, в которых проставлены фактически выполненные изменения, отклонения от проекта, согласованные корректировки. Это основной графический инструмент для эксплуатации и дальнейших ремонтов.
8. Исполнительные геодезические схемы (чертежи) — координаты, отметки и привязки фактически установленных конструкций и инженерных сетей.
9. Исполнительные схемы и профили сетей (с отражением согласованных отступлений) — для линий инженерных сетей (канализация, водопровод, теплосеть) — важны для службы эксплуатации и для планирования работ в зоне подземных коммуникаций.
10. Акты испытаний, опробований, лабораторные заключения — испытание бетона, гидравлические испытания сетей, протоколы замеров и т.п.
Эти записи подтверждают качество работ и материалов.
11. Документы контроля качества и входного контроля материалов — сертификаты, протоколы испытаний материалов, паспорта качества, сертификаты соответствия.
12. Общий и специальные журналы работ (бетонных работ, сварки, входного контроля и т. д.) — дневниковые записи, которые иллюстрируют ход работ, даты, лица, контрольные мероприятия.
3. Кто и когда формирует ИД — роли и подписи
• Лицо, осуществляющее строительство (главный подрядчик) формирует и ведёт исполнительную документацию в соответствии с перечнем, утверждённым застройщиком (или техническим заказчиком). Но подписи в документах должны ставиться представителями нескольких сторон: застройщика (или техзаказчика), лица, осуществляющего строительство, лицом, выполнившим конкретные работы, и — при необходимости — проектной организацией и эксплуатирующей организации. Конкретный перечень подписантов и их полномочий прописан в приказе Минстроя.
• Передача на хранение. Если по объекту предусмотрен государственный строительный надзор и договором не установлены иные сроки, исполнительная документация передаётся застройщику (техническому заказчику) на постоянное хранение в течение 5 рабочих дней с даты получения заключения о соответствии (см. приказ). Это важно — не забывайте срок.
4. Общие журналы и электронная форма (как вести, что важно)
• Новая форма общего журнала (приказ № 1026/пр) вступила в силу с 01.09.2023; журнал теперь допускается в электронном виде (формат XML, схемы публикует Минстрой), и при соблюдении требований бумажный дублировать не обязательно. Электронный журнал должен обеспечивать хранение истории изменений и доступ упомянутых на титульном листе лиц.
• Если вы ведёте журналы в электронном виде — важно обеспечить целостность/неизменность итоговых данных (журнал должен быть выгружаемым в формате, не допускающем постфактум-редактирование, и иметь лог внесённых изменений). Для практики электронной ИД ориентируйтесь на требования ГОСТ Р 70108 и на схемы/требования Минстроя (XML-схемы, способы подписания).
5. Электронная исполнительная документация — что это даёт и какие требования
Переход на электронную форму ИД — не «модно», а удобно и экономично, но требует соблюдения правил:
• структурирование данных по стандартам (форматы XML и т.п.);
• использование информационных систем, которые хранят историю правок, копии и резервные копии;
• подтверждение записей электронной подписью (в зависимости от документации — требования к типу подписи и механизму утверждает Минстрой и ГОСТ);
• возможность интеграции с информационной моделью объекта (BIM) — по решению заказчика.
Важно: при переходе на электронный оборот нужно заранее согласовать с заказчиком/заказчиком-техником формат, список документов и порядок доступа/подписей, чтобы электронные файлы приняли органы надзора и службы эксплуатации.
6. Пошаговый алгоритм подготовки исполнительной документации на объекте (практическое руководство)
1. На старте проекта согласуйте с застройщиком/техническим заказчиком перечень ИД и формат (бумажный/электронный). (Шаг обязателен).
2. Организуйте геодезическую разбивочную основу и оформите акт до начала работ.
3. В течение работ ведите общий журнал и специальные журналы (журналы бетонных работ, сварки и т.д.) — в них фиксируйте даты, состав бригад, условия работ и результаты контроля. При устройстве скрытых работ оформляйте акты до сокрытия.
4. Собирайте и храните сертификаты качества, протоколы испытаний материалов, записи входного контроля.
5. Параллельно ведите исполнительные схемы и корректируйте (вносите пометки в) рабочие чертежи по мере выполнения работ — формируйте as-built.
6. По завершении отдельных этапов и по окончании работ оформляйте акты испытаний, опробований и заключения лабораторий; оформляйте окончательные исполнительные схемы и комплект документации для передачи.
7. Подпишите ИД уполномоченными лицами и передайте на хранение застройщику/техзаказчику в сроки, предусмотренные договором или нормативом.
Если объект под надзором — не позднее 5 рабочих дней после получения заключения о соответствии.
7. Частые ошибки и как их избежать
• Нет единого реестра/перечня для объекта — приводите утверждённый перечень ИД в договоре; это устраняет разночтения.
• Отсутствие актов скрытых работ — риск: обнаружите дефект — придётся разбирать конструкцию, а доказать, что всё было сделано правильно, будет трудно. Всегда оформляйте акты и фотофиксацию.
• Неполная привязка геодезии — проверяйте разбивочную основу и акты разбивки осей; ошибки на этой стадии дорогостоящи.
• Неправильная электронная реализация — если ведёте ИД в ИС, убедитесь, что система соответствует ГОСТ Р 70108 и что подписываются все ключевые записи.
8. Как ИД связана со сдачей объекта в эксплуатацию
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих соответствие объекта требованиям (в т.ч. сведения из исполнительной документации). Отсутствие ИД или её несоответствие требованиям создает препятствия для приёмки и ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому ИД — одна из ключевых частей при подготовке к сдаче объекта.
9. Практический чек-лист (минимум, что должно быть собрано по каждому объекту)
• Утверждённый перечень исполнительной документации (по объекту).
• Акты разбивки осей и акт геодезической основы.
• Акт(ы) скрытых работ с фотофиксацией.
• Исполнительные (as-built) чертежи и геодезические схемы.
• Журналы (общий и специальные) — бумажные или электронные по форме Минстроя.
• Протоколы испытаний и лабораторные заключения.
• Сертификаты качества/паспорта на материалы и оборудование.
• Акты освидетельствования ответственных конструкций и сетей.
10. Список ключевых нормативных документов (для справки и ссылок)
• Градостроительный кодекс РФ — статья 52 (определение ИД и полномочия по её установлению).
• Приказ Минстроя РФ № 344/пр от 16.05.2023 — «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации…» (приложения с формами актов).
• Приказ Минстроя РФ № 1026/пр от 02.12.2022 — форма и порядок ведения общего журнала.
• ГОСТ Р 70108 — «Документация исполнительная. Формирование и ведение в электронном виде» (актуальная редакция — 2022/2025 — сверяйте последнюю версию).
• РД-11-02-2006 — Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации (практически полезен, но некоторые положения заменены приказами Минстроя).
• СП 48.13330.2019 — «Организация строительства» (рекомендации по организации контроля и ИД).
• СП 68.13330.2017 — «Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов» (порядок приёмки и перечень документов при сдаче).
Заключение — что делать прямо сейчас
1. Сверьте перечень ИД вашего объекта с приложениями приказа Минстроя № 344/пр и согласуйте итоговый список с заказчиком.
2. Организуйте ведение общего журнала по форме № 1026/пр (и определитесь с электронным/бумажным вариантом).
3. Если планируете электронный документооборот — заранее требуйте от подрядчиков ИС с возможностью формирования экспорта/неизменяемых выгрузок и с поддержкой подписи в соответствии с ГОСТ Р 70108.