Покупка или продажа квартиры — одна из самых серьезных финансовых операций в жизни. Ее основа — грамотно составленный договор. Малейшая ошибка в нем может привести к многолетним судам, потере денег и испорченным нервам. Давайте разберемся, как составить этот важнейший документ так, чтобы обезопасить себя и свою сделку.
Форма договора: почему одного рукопожатия мало
Первое и главное правило: договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, который подписывают обе стороны. Устные договоренности здесь не работают — по закону такая сделка будет считаться недействительной.
- Нотариус не обязателен: Его участие по закону необходима в сложных случаях (например, при участии несовершеннолетних собственников или при продаже доли в квартире).
- Количество экземпляров: Договор нужно оформить для каждого продавца и каждого покупателя.
- Регистрация: В Росреестре регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Подписанный договор прикладывается к заявлению как основание для регистрации.
Существенные условия: что делает сделку действительной
Это — основа договора. Если хотя бы одно из них не согласовано, договор могут признать незаключенным.
- Предмет договора (квартира). Недостаточно просто написать «трехкомнатная». Чтобы квартира была точно идентифицирована, обязательно укажите ее кадастровый номер. Дополнительно пропишите адрес, площадь, этаж, количество комнат. Эти данные берите из свежей выписки из ЕГРН.
- Цена. Сумма договора должна быть указана четко.
- Список лиц, сохраняющих право проживания. Это пункт, которому часто не уделяют внимания, а зря! Если в квартире прописаны и имеют право жить другие люди (например, несовершеннолетние дети или пожилые родственники), их обязательно нужно перечислить в договоре с указанием их прав. Если этого не сделать, покупатель может потребовать расторгнуть договор, так как он был введен в заблуждение.
Что еще важно прописать в договоре?
Помимо существенных условий, продумайте и другие важные моменты:
- Основание права собственности продавца. Укажите вид права продавца и реквизиты документа, по которому он его приобрел (договора купли-продажи или участия в долевом строительстве, решения суда и т.п.).
- Обременения. Если квартира в ипотеке или под арендой, это нужно указать. Фиксация обременений подтверждает, что покупатель согласен принять объект с ними.
- Состояние квартиры. Опишите состояние объекта, чтобы избежать претензий по поводу скрытых недостатков после сделки.
- Порядок расчетов. Пропишите все детально: способ оплаты (наличные, банковская ячейка, перевод), сроки и размеры платежей. Помните: если вы договорились о рассрочке, квартира до полной оплаты будет находиться в залоге у продавца. Если вы не хотите этого, так и напишите в договоре: «Залог в силу ст. 488 ГК РФ не устанавливается».
- Порядок передачи квартиры. Определите срок освобождения квартиры и передачи ключей. Чаще всего это происходит после регистрации перехода права. Обязательно составьте передаточный акт — это документ, который подтверждает, что продавец выполнил свою обязанность по передаче недвижимости, а покупатель принял ее и претензий не имеет.
Ключевые выводы:
- Форма важна. Только письменный документ, подписанный всеми участниками.
- Убедитесь, что кадастровый номер в договоре точен. Это основной идентификатор объекта.
- Обязательно зафиксируйте всех, кто сохраняет право проживания. Это не просто формальность, а защита от оспаривания сделки.
- Распишите финансовую схему. Кто, кому, когда и сколько переводит.
- Фиксируйте передачу. Передача ключей без передаточного акта — это риск.
Грамотный договор купли-продажи — это ваш главный инструмент для безопасной сделки. В сложных ситуациях не рискуйте и обращайтесь за профессиональной помощью.
Статья носит ознакомительный характер. Для консультации по вашей конкретной ситуации обратитесь к нашим юристам: http://договор-продажи-недвижимости.рф.