Есть у наших граждан такая традиция - дарить выросшим детям, вступающим в брак, свое жилье. Традиция неоднозначная, лично я считаю, что обзаведение собственной квартирой, с самостоятельным зарабатыванием первоначального взноса и последующими многолетними платежами по ипотеке - очень серьезная и дисциплинирующая молодых людей задача, которая учит планированию семейного бюджета, мотивирует к карьерному росту и вообще становится школой жизни получше любой армейской службы. Ну и, как говорит народная мудрость, ничего так не скрепляет семью, как ипотека.
Но - в каждой избушке свои игрушки, поэтому категорически осуждать родителей, решивших осчастливить молодую пару семейным гнездом, я не готов. НО. Почему-то на одну пару родителей, пришедших до совершения сделки с вопросом "как правильно подарить квартиру сыну/дочери" приходится десять пар с криками "все пропало, невестка/зять делят жилье, которое мы подарили, спасите-помогите, грабят".
Соответственно, возникает вопрос - КАК правильно оформить квартиру на своего выросшего ребенка, который решил создать свою собственную семью, чтобы гарантированно избежать риска, что квартиру "отсудит" вторая половина при разводе? Ведь правильный (с точки зрения юридической грамотности) жених/невеста - это тот, кто еще до дня свадьбы задумывается о будущем разделе имущества. Может быть и цинично, но это так.
Сразу отмечу, что не будем обсуждать ситуации с жильем, полученным будущим супругом до брака. Тут все ясно и понятно, имущество личное, вопросы раздела не возникнут. Дальнейший текст касается только случаев приобретения в браке и в отсутствие брачного договора, где свои нюансы.
Как известно наверное всем (или должно быть известно, что не совсем то же самое), совместно нажитым имуществом признается то, которое одновременно отвечает следующим критериям - 1) имущество приобретено в период брака 2) имущество приобретено возмездно (т.е. не подарено, не унаследовано, не получено в результате бесплатной приватизации) 3) имущество приобретено за счет общих доходов супругов.
Соответственно, простейший вариант подарить имущество выглядит, в первом приближении, так - мы дарим сыну/дочери деньги, а он покупает на них жилье. Все просто, но непросто. При реальном судебном споре в такой ситуации возникают как минимум следующие вопросы - 1) точно ли на подаренные деньги куплено жилье? 2) подарены ли деньги своему сыну/дочери или "молодой семье"?
По первому вопросу обычно рекомендуется безналичный расчет - родители переводят деньги "ребенку", а тот - продавцу (или застройщику). Все движение денежных средств вроде как подтверждено документально, банковскими документами, так какие проблемы с доказыванием? Проблемы, на самом деле, возникают, если в семье ПОМИМО подаренных денег имеются сравнимые суммы иных денег - например, совместно заработанных или подаренных родителями ДРУГОГО супруга. Никакой экзотики - недавно с коллегой обсуждали такую ситуацию. Мама перевела дочери деньги на покупку квартиры, та их за квартиру и заплатила, но есть нюанс - за несколько месяцев до этого на тот же счет поступили деньги от мамы сына, которая тоже решила помочь "молодым". Возникает вопрос - деньги-то "перемешались", как теперь суду решить на какие деньги куплена квартира, а какие супруги "проели, прогуляли"? Спор еще не разрешен, но я сильно подозреваю, что суд примет соломоново решение и поделит квартиру пополам, решив, что она куплена на деньги, подаренные как сыну, так и дочери, поскольку иное не доказано.
Еще раз подчеркну - описанная ситуация касается не фиктивных сделок, когда от якобы имевшего место дарения есть лишь бумажка "целевого договора дарения", а доказать существование подаренных денег никто не может. Нет, мы сейчас говорим о вполне реальных случаях, когда дарители способны доказать, что деньги у них действительно были.
Не допустить подобного казуса просто - достаточно, чтобы деньги продавцу (застройщику) поступали НАПРЯМУЮ от дарителя, а не от покупателя. Закону это не противоречит, кредитор обязан принять исполнение от третьего лица, если должником (покупателем в данном случае) на это лицо возложено исполнение (пункт 1 статьи 313 ГК РФ). Договоры купли-продажи и долевого участия, где прямо указывалось на оплату квартиры третьим лицом, мне видеть приходилось. Кстати, необязательно родителями - например, работодателем, приобретающим жилье для работника, если это предусмотрено трудовым договором.
Второй вопрос, возникает, как ни странно, довольно часто - а КОМУ подарили квартиру? Любят у нас широкие жесты - например, передать на свадьбе "молодым" символически ключи от квартиры - дескать, живите. А потом мы в суде сидим и смотрим видеозапись церемонии, тихо ругаясь, потому что закон признает символическое вручение ключей или правоустанавливающих документов формой совершения дарения (пункт 1 статьи 574 ГК РФ) и сразу же возникает дилемма - а точно родители своему сыну/дочери квартиру подарили? Или все-таки "семье"?
Тут тоже все достаточно просто, если задуматься заранее. Договор дарения денежных средств. Папа/мама дарят сыну/дочери денежные средства в такой-то сумме на приобретение такой-то квартиры. И я бы не пожалел денег такой договор удостоверить нотариально, чтобы в корне исключить вопрос "а вы его не вчера написали, любезные?". Да, есть экспертизы, которые В ТЕОРИИ способны установить давность составления документа (и, в большинстве случаев, дающие неопределенный ответ), но зачем заранее создавать себе трудности? Дарение между родителями и детьми не облагается налогом - так оформите же нотариально такой договор, не экономьте!
Поводя выводы - как же лучше поступить? Лично я склонен вообще рекомендовать дарить квартиру ДО заключения брака, во избежание ЛЮБЫХ споров. Но если по каким-то соображениям такой вариант не устраивает ("а, может, они перед ЗАГСом рассорятся?") - используйте схему выше, с оплатой напрямую и оформлением договора дарения.