3221 подписчик

Аренда через Airbnb в Подгорице: сколько реально зарабатывают квартиры и как не попасть в сезонные ловушки

14 октября14 окт

3 мин

Оглавление

Ключевые цифры рынка: база для расчётов
Сезонность: когда рынок «просыпается»
Структура предложения: что сдаётся лучше

Краткосрочная аренда в столице Черногории — рынок понятный и относительно стабильный. Но доходность здесь умеренная, а сезонность — выраженная. На основе свежих данных по Подгорице разберём главный вопрос инвестора и хоста: сколько приносит объект в год и что делать, чтобы быть в верхней дециле доходов.

Ключевые цифры рынка: база для расчётов

ADR (среднесуточная ставка): $53.
Заполняемость: 36%.
Типичная выручка за 12 месяцев: $5 031 (≈ $420/мес., –6,9% к прошлому году).
Пик: август (максимальные доходы/загрузка).
Минимум: январь.

Дециль доходности:

Топ-10% объявлений зарабатывают $1 214+/мес. при 78%+ загрузки.
Середина рынка — около $528/мес. и 34%.
Нижние 25% — ≈ $247/мес. при 17%.

Сезонность: когда рынок «просыпается»

Зимние месяцы предсказуемо слабее, весной идёт разгон, лето — максимум, осенью показатели держатся выше зимних. Примерная траектория дохода/загрузки:

Янв–Фев: ~$457–493 / 32–36%
Март–Май: ~$565–649 / до ~39%
Июн–Авг: ~$665–839 / 39–45%
Сен–Дек: ~$596–669 / ~38%

Ставки (ADR) колеблются в узком коридоре $50–63: низы — зима и начало весны ($50–51), пик — июль–август ($62–63).

Структура предложения: что сдаётся лучше

1-спальные квартиры — 64,2% всех объявлений.
1–2 спальни вместе — 81,1% рынка. Это отражает спрос одиночных путешественников и пар.
3+ спальни — лишь 2,3% (нишевый сегмент для групп).
Тип жилья: квартиры/апартаменты — 86%, дома — <7%, отели и «уникальные места» — ~6%.
Средняя вместимость — 3 гостя; 2–4 человека — более двух третей всех вариантов.

Поведение бронирований и правила отмены

1 ночь допускают ~42% объявлений, 2 ночи — 19%.
30+ дней (long-stay) — ~24% предложений.
Политики отмены: гибкая — 41%, строгая — 25%, умеренная — 23%.
Lead time (от брони до заезда): в среднем 22 дня, летом — 34, в августе — 42.
Доступность календаря: 54,9% объявлений открыты 271–366 дней в году; 83,1% — не менее полугода.

Кто ваши гости

Иностранцы — около 94% всех бронирований. Топ-страны: Великобритания (17,2%), США (11,5%), Германия (7,5%). Из Черногории — ~6,2%.

Основные языки: английский (42,5%), французский (7,8%). Поколение Z (родившиеся после 2000-го) — примерно половина гостей.

География внутри города: где лучше конверсия

Центральные районы: максимальный поток спроса за счёт деловой и транспортной доступности.
Старый город: берёт исторической средой, прогулочными сценариями.
Gorica: современные дома, семейные апартаменты, удобная инфраструктура.
Dajbabe / Koplik: зелёные окраины, потенциал эко-туризма и авто-поездок.

Подгорица vs. Адриатика: почему доход скромнее

Подгорица заметно уступает побережью по выручке:

Подгорица: ADR $53, 36% загрузки, ~$5 031/год (~$420/мес.).
Курорты (Будва–Котор и окрестности): $2 000–2 400/мес. при ADR $220–490 и 30–48% загрузки.
Дубровник (сопредельный рынок): ~4 900 активных объявлений, ADR $198, 49% загрузки.

Вывод: столица — это «деловой транзит + короткие визиты», а не классический морской отдых, поэтому и чек ниже.

Риски для хоста и инвестора

Сезонность: летний пик и «тонкая» зима — нужен запас ликвидности.
Зависимость от иностранцев: внешние шоки быстро бьют по загрузке.
Ликвидность актива: перепрофилирование в долгосрок или перепродажа — сложнее, чем на побережье.
Регуляторный фактор: обсуждаются регистрация и налоговая отчётность для краткосрока — это может снизить доходность у мелких хозяев.
Прозрачность и фрод: проверяйте контрагентов, ведите учёт и фотофиксацию состояния жилья.

Как попасть в топ-10% по доходу: практические шаги

Локация и транспорт: ориентируйтесь на центральные магистрали, пешую доступность до административных и деловых узлов.
Продукт: обновлённый ремонт, удобная планировка, качественная мебель, обязательные удобства — быстрый Wi-Fi, кондиционер, полноценная кухня, рабочее место.
Прайсинг: динамические тарифы (минимум — 3 сезона: зима, межсезонье, лето), микро-корректировки в выходные и в даты событий.
Конверсия: фото с дневным светом, подробные описания районов, политики отмены — гибкие на межсезонье.
Операционный сервис: скорость ответа < 5 минут, бесключевой вход, стандартизированный клининг.
Стратегия спроса: подключите 30+ дней на «низкий» сезон (январь–февраль) для сглаживания кассовых разрывов.

Итог: для кого подходит Подгорица

Если нужен умеренный и предсказуемый кэш-флоу без пляжного хайпа — Подгорица подходит. Это рынок малых апартаментов с понятной аудиторией и контролируемой конкуренцией. Но премия за риск — скромная: чтобы выйти «в верхнюю дециль», важны локация, сервис и дисциплина в прайсинге.