Как купить квартиру на вторичке и не остаться на улице: проверяем сделку на чистоту

Покупка квартиры — это покупка ее истории. И если в ней были конфликты наследников, интересы детей или старые долги, они могут стать вашими проблемами. Разбираемся, как провести «техосмотр» сделки и не купить кота в мешке.

Как обезопасить себя и свои деньги? Рассказываем по пунктам, на что смотреть перед сделкой.

Шаг 1: Анализируем главные риски

Сконцентрируйтесь на самых опасных обстоятельствах, которые могут привести к оспариванию сделки:

• Споры наследников. Конфликт между претендентами на наследство, которое еще не разделено.
• Права супруга. Квартира, купленная в браке, — это совместная собственность. Бывший супруг может оспорить сделку, если не давал на нее согласия.
• Дееспособность продавца. Если продавец будет признан недееспособным (из-за возраста, болезни, зависимостей), сделку аннулируют.
• Права прописанных. Человек, вернувшийся из мест лишения свободы или объявившийся после пропажи, может сохранить право жить в этой квартире.
• Интересы детей. Выписка несовершеннолетнего без согласия опеки — серьезное нарушение. Сделку легко оспорить.
• Риск банкротства продавца. Если продавца признают банкротом, все сделки, совершенные за год до этого (а при доказанном умысле — до трех лет), могут быть оспорены кредиторами.
• Финансирование экстремизма и терроризма. Проверка продавца по перечню Росфинмониторинга — дополнительная гарантия чистоты сделки.

Что делать: Чтобы избежать этих рисков, нужно тщательно проверить документы как на квартиру, так и на продавца.

Шаг 2: Проверяем продавца

Действуйте по принципу «Доверяй, но проверяй»:

• Паспорт. Убедитесь, что он действующий, без повреждений, и все данные совпадают с документами на квартиру. Действительность российского паспорта можно проверить на сайте ГУВМ МВД России.
• Согласие опекуна или органов опеки и попечительства. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин.
• Справки из ПНД и НД. Особенно важны, если продавец — пожилой человек или его поведение вызывает подозрения в адекватности.
• Судебные дела и банкротство.

1. Проверьте продавца через ГАС «Правосудие» и Картотеку арбитражных дел.
2. Найдите информацию об исполнительных производствах на сайте ФССП.
3. Уточните, не является ли продавец банкротом, через ЕФРСБ.

• Кредитная история. Попросите продавца предоставить справку из Бюро кредитных историй (БКИ). Большое количество просрочек и долгов — тревожный сигнал о риске будущего банкротства.
• Доверенность.
  Если продает представитель, требуйте оригинал нотариальной доверенности.
  Проверьте ее подлинность и полномочия нотариуса на сайте ФНП. Помните: доверенность могут отозвать в любой момент.

Шаг 3: Проверяем документы на квартиру

Это основа безопасной сделки.

• Выписка из ЕГРН. Требуйте у продавца выписку, полученную не ранее чем за 3-5 дней до сделки. Обратите внимание не только на обременения, но и на историю перехода прав. Подозрительно, если квартира часто перепродавалась между родственниками или в короткие сроки — это могло быть сделано для сокрытия обременений.
• Правоустанавливающий документ. Это основание, по которому продавец стал владельцем (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве). Убедитесь, что в нем нет обременяющих условий (например, пожизненной ренты).
• Техническая документация. Запросите экспликацию и поэтажный план. Квартиры с несогласованными перепланировками — огромный риск.
• Отсутствие долгов по ЖКХ. Попросите справку из УК или последние оплаченные квитанции. Хотя долги не переходят к новому владельцу, суды с управляющей компанией никому не нужны.

Шаг 4: Учитываем интересы третьих лиц

Помимо прав собственника, необходимо учитывать интересы всех, кто может иметь законные права на эту квартиру.

• Согласие супруга на продажу.
  Если квартира была куплена в браке, нотариально заверенное согласие второго супруга обязательно, даже если они уже в разводе. Если квартира получена в наследство или подарена, согласие не требуется.
• Адресная справка о зарегистрированных лицах. Если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения потребуется согласие органов опеки и попечительства.
• Справка из Социального фонда об отсутствии остатка маткапитала. Если квартира покупалась или улучшалась с использованием маткапитала, проверьте, что доли были выделены детям. Продажа такой квартиры требует обязательного участия нотариуса и разрешения органов опеки.

Ключевые рекомендации

• Требуйте оригиналы. Никакие заверенные копии не заменят оригиналов документов.
• Срок исковой давности. Помните, что подозрительные сделки (например, дарение дальнему родственнику) можно оспорить в течение 1-3 лет. Убедитесь, что этот срок истек.
• Задавайте неудобные вопросы. Если продавец раздражается или уходит от ответов — это повод замедлиться и все перепроверить.
• Консультируйтесь со специалистом. При малейших сомнениях обратитесь к юристу. Не рискуйте!

Итог: Идеальная квартира для покупки — та, у которой один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, а право владения основано на первичной приватизации или договоре купли-продажи.

Статья носит ознакомительный характер. Для консультации по вашей конкретной ситуации обратитесь к нашим юристам: http://договор-продажи-недвижимости.рф.

Если тема была полезной и остались вопросы — welcome в комментарии. Поможем чем сможем!