Вы рассматриваете предложение купить апартаменты и в голове крутятся вопросы: «А это вообще жизнеспособно? Не превратится ли моя инвестиция в долгострой или в реконструированный «Фрегат» в Адлере, который до сих пор не заполняется гостями?».
Я часто слышу эти страхи. Особенно от тех, кто, как и моя недавняя клиентка из отельного бизнеса, понимает в отдыхе не понаслышке. Она сказала: «Мне нужно обладать даром предвидения, чтобы риски минимизировать».
Давайте этот «дар предвидения» заменим на четкую систему. Разберем все страхи и посмотрим, какие апартаменты становятся провальными, а какие приносят своим владельцам доходы.
Страх №1: «Апартаменты — это риск. В Сочи целые корпуса пустуют»
Основная проблема тут, как раз в том, что это в Сочи такая ситуация из-за большой конкуренции и много объектов не продано.
То же самое с пятизвездочным отеле в Хосте: обратился клиент с просьбой продать объект тут, который покупал за 20 млн примерно 2 года назад, точную дату не помню. А у застройщика они сейчас стоят 18 млн. Причина провала не в «апартаментах», а в неправильном выборе объекта.
Высокая конкуренция, огромные отели-гиганты на тысячи номеров. Когда предложение превышает спрос, цены падают, а загрузка стремится к нулю. История с отелем выше, где вторичная цена упала ниже первоначальной, — яркое тому подтверждение.
Поэтому я люблю камерные отели на 100-150 номеров. В таком отеле маленькая внутренняя конкуренция, управляющей компании проще его заполнить, и он всегда будет востребован у туристов, ищущих уют.
Страх №2: «А как же доход? Кто-то поставит цену за ночь 2500 рублей и все!»
Это одна из основных проблем апартаментов без отельного оператора и объектов без звезд. В отеле 4 звезды стоимость номера в сутки точно не будет меньше 10 тысяч летом.
Ключ к успеху - профессиональный отельный оператор. Например, такие гиганты, как «Cosmos», «Mirror» или «Grace».
Чем здесь помогут отельные операторы:
- Они не дают «убить» цены. Сдают номера сами, по единому прайсу. Никто из собственников не сможет выставить свою цену ниже рынка.
- Применяют «котловой» метод распределения дохода. Все деньги, полученные за номера вашей категории, складываются и делятся поровну между всеми собственниками. Ваш доход не зависит от «неудачного» этажа или вида из окна.
Совет: Если за 2 года до сдачи, застройщик говорит: «Мы еще не знаем, кто будет у нас оператором» — это тревожный звонок. Крупные операторы планируют свою сеть на годы вперед. Если их нет, значит, проект неинтересен профессионалам.
Страх №3: «Насколько это жизнеспособно в России? Не мода ли это?»
Это не мода, это активно развивающийся рынок. Да, для России он относительно новый (около 10 лет), но уже сформировал четкие правила игры. И те, кто в них играет, получают хорошие результаты.
Реальный кейс из моей практики:
2021 год: Клиент купил апартаменты в Черноморском за 1,6 млн рублей.
2025 год: Объект сдается в этом году и застройщик продает такие апартаменты за 5 млн. Из-за внешних факторов (закрытое море) спрос у застройщика упал.
Результат: Моя клиентка продает свои апартаменты на вторичном рынке за 4,5 млн рублей за неделю! Прирост за 4 года — почти 300%.
Чек-лист хороших апартаментов для инвестиций
Чтобы ваши вложения не прогорели, ищите объект, который соответствует этим критериям:
1. Доступность. В идеале, свой аэропорт в городе. Без него зимой курорт вымирает. Забудьте про отдаленные от аэропорта поселки для зимних доходов.
2. Только проверенные имена отельных операторов («Cosmos», «Mirror» и т.д.). Договор должен быть уже согласован, а не быть пустым обещанием.
3. Подогреваемый бассейн и детская комната. В межсезонье подогреваемый бассейн - ключевой фактор выбора туристов.
4. Низкая конкуренция. Чем больше схожих отелей, тем меньше будет гостей. Изучайте рынок. Евпатория с ее нехваткой хороших отелей - отлично. Ялта, Севастополь и Сочи с их перенасыщением - нет.
5. Форма оплаты. Даже при наличии всей суммы часто выгоднее брать рассрочку, а свободные деньги класть на вклад. Удорожания обычно нет, а дополнительный доход за время стройки - есть.
Пример рабочего варианта
Можно купить номер в одном из камерных отелей в Анапе. Почему именно он?
- Оператор «Cosmos» (согласовано)
- Мало номеров, поэтому легко продать в будущем
- У застройщика уже есть успешный функционирующий отель
- 45% первой очереди уже распродано (при выдаче ключей в 2027 году). Это говорит о высоком доверии рынка. Для сравнения: в этом же городе есть сданный отель, который распродан всего на 27%.
- Комиссия оператора 35% — это плата за стабильный и прогнозируемый доход.
- Полная отделка «под ключ» с мебелью и даже полотенцами.
- До моря 500 метров и есть бассейн.
- Можно самому отдыхать там 28 дней в году или расторгнуть договор и жить сколько хочется.
Выводы
Апартаменты в отеле - это не лотерея, а математика. Это стратегическая инвестиция, где успех определяется не везением, а тщательным анализом по четкому чек-листу.
Грамотно выбранные апартаменты - это:
- Цена на 20-30% ниже, чем у квартиры.
- Стабильный пассивный доход от надежного оператора.
- Высокий потенциал роста стоимости (вспомните кейс на 300%).
- Полная готовность к отдыху без лишних хлопот.
Если хотите посмотреть расчеты доходности и запросить конкретные варианты, которые соответствуют всем этим критериям можете связаться со мной по контактам в описании профиля, а ниже подкаст, в котором разобрали другие моменты инвестиций в недвижимость в 2025 году.
Анастасия Вострикова, руководитель департамента жилой недвижимости АН Брайт Стрит Эксперт