Форум в Кавминводах собрал профессионалов для обсуждения современного гостиничного строительства. Данная сфера — это много инвестиционного интереса и много государственного внимания, но минус-факторов и нерешенных проблем здесь, увы, не меньше
Сегодня при грамотном подходе любой российский регион вправе претендовать на развитие туризма, любая локация может «выстрелить», любое место годится для строительства отелей — эти слова основателя и генерального директора компании DSS Consulting Services Дарьи Каневой прозвучали на состоявшемся в Кавминводах форуме «Внутри.РФ». Неужели действительно любой? Если да, то как эти «любые» используют свой теоретически абсолютный гостиничный потенциал и с какими проблемами сталкиваются по ходу дела? И научились ли инвесторы просчитывать инвестмодели так, чтобы сделать гостиницу безубыточной даже в отсутствие ласково плещущейся рядом морской волны, манящей горной вершины или достопримечательности из списка «обязательно к посещению»?
Сначала немного общих цифр. Согласно данным NF Group*, с января по август 2025 года в России были введены 5,9 тысячи качественных номеров, что на 31% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, когда были зарегистрированы 4,5 тысячи номеров. Таким образом, общероссийский номерной фонд на конец августа 2025 года составил 156 тысяч номеров. А к 2030 году он может вырасти еще примерно на 60-70 тысяч единиц, то есть увеличиться почти на 50% — как подчеркивают эксперты, за счет отелей, построенных как в рамках программы льготного кредитования, так и без ее участия, а также за счет апарт-отелей, рассчитанных на розничных инвесторов.
При этом пятерка регионов, лидирующих по объему качественного номерного фонда сегодня, и через пять лет останется неизменной: это Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Крым. Правда, если сейчас совокупная рыночная доля этих регионов составляет 63%, то к 2030 году она обещает уменьшиться до 55%. К регионам, в которых ожидается наибольший прирост номерного фонда (помимо названных пяти), в NF Group относят Алтайский, Ставропольский, Приморский и Камчатский края, Нижегородскую и Тверскую области и Кабардино-Балкарскую Республику.
«Среди объектов, планируемых к реализации до 2030 года, особое внимание заслуживают новые крупные туристические территории: «Долина Айна» в Сахалинской области (2,6 тысячи номеров), парк «Три вулкана» в Камчатском крае (1,4 тысячи), «Лагонаки» в Республике Адыгея (0,7 тысячи), «Новый Шерегеш» (2,5 тысячи) и другие проекты. К перспективным направлениям относятся и отели на горных курортах — как уже действующие и сложившиеся (например, «Архыз», горный кластер Сочи, «Горный воздух» в Сахалинской области), так и проекты в новых местах (в частности, «Лагонаки» в Республике Адыгея). Перспективными сегментами гостиничного рынка остаются также отели при винодельнях, загородные отели рядом с городами-миллионниками и объекты в сложившихся санаторно-курортных локациях. Спрос на них поддерживается растущим интересом к гастрономическому, wellness- и оздоровительному туризму, удобной доступностью для городских жителей, развитой инфраструктурой и господдержкой, включая льготное кредитование и субсидии, что снижает инвестиционные риски и позволяет быстро развивать новые проекты», — рассказывают в NF Group.
Словом, туристическое строительство — как сверхмасштабное, так и камерное — набирает обороты. И вроде бы действительно по всей или почти по всей стране. Но в кулуарах форума директор службы технического заказчика и объектов культурного наследия ГК «Спектрум» Егор Донцов рассказал Бизнес ФМ: «Ничего невозможного, конечно, нет, и на рынке присутствуют инвесторы, у которых стоит задача — не капитализация объекта, а диверсификация текущего инвестиционного набора. Вот они готовы вкладываться, скажем, в некий статусный объект, в более меценатские, чем инвестиционные истории. Но это не носит массового характера, поэтому создание коммерчески успешного отеля в любом регионе — теоретически да, но трудоемкость этого процесса просто титаническая, по-другому не сказать».
Егор Донцов директор службы технического заказчика и объектов культурного наследия ГК «Спектрум»
«Например, у нашей компании за последние годы есть опыт получения разрешений на строительство минимум в 11 субъектах Федерации (особо позиционирую РНС, поскольку это своеобразный «билет в стройку» — к открытию финансирования строительно-монтажных работ, это точка, после которой ты переходишь к другому объему инвестиций, на новый уровень, с которого спрыгнуть будет уже гораздо сложнее и больнее). Так вот, для меня простота получения РНС — это показатель инвестиционной привлекательности региона. И если в одном из черноморских регионов, как гласит местная административная статистика, из 2,7 тысячи заявлений на выдачу РНС за год выдано 140, из них около половины — на ИЖС, если мы, имея все документы и согласования, выходим на получение РНС с дистанцией более десяти месяцев, то о какой инвестпривлекательности тут можно говорить?»
Однако же обозначенная экспертом проблема сбивает на взлете явно не все гостиничные замыслы. Причем, по оценкам Егора Донцова, «на старте 99% тех инвесторов, кто приходит в гостиничный сегмент, — они сугубо про деньги. А вот расклад на этапе, когда проект пошел в реализацию, — уже примерно 40% на 60%. Первые готовы в том или ином виде «оставить след в истории», вторые жестко хотят иметь работающий бизнес, который будет генерить кеш и обеспечит возврат инвестиций».
Кстати, в ближайшее время может (именно не должен, но может) заметно вырасти объем вложений в гостиничные номера под управлением специализированных УК. Согласно расчетам, которые привел на форуме заместитель генерального директора по экономике и инвестициям АО «Корпорация Туризм РФ» Максим Кулабухов, лоты в составе гостиниц способны обеспечить доход в размере 7-12% при стабильности на уровне выше среднего, имеют максимальную защиту от инфляции и высокие перспективы роста, связанные с общим развитием инфраструктуры, поэтому с точки зрения инвестиционной привлекательности выигрывают и у классической недвижимости (как коммерческой, так и жилой), и у дешевеющих в ситуации падающего «ключа» банковских вкладов — настоящее окно возможностей для частных инвесторов.
Хотя, как признает Максим Кулабухов, есть факторы, которые отпугивают инвесторов, — история рынка все-таки научила их осторожности. К «болевым точкам» относятся нередко завышенные прогнозы доходности, неквалифицированное управление гостиничными объектами, непрозрачные юридические конструкции. Об этой же проблеме говорил в своем выступлении и основатель МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ Никита Филиппов.
Никита Филиппов основатель МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ
«Скажем, инвесторы приобрели помещение в будущем апарт-отеле, а проект почему-то «не полетел». Поскольку это коммерческая недвижимость, в базовом сценарии закон о защите прав потребителей работать здесь не будет. Соответственно, инвесторы-«физики», начинающие, по сути, гостинично-предпринимательскую деятельность, сейчас абсолютно не защищены от подобного рода потерь. Жестких требований к операторам, которые учитывали бы реальные особенности этого вида деятельности, практически нет, и не проработан механизм замены оператора. Объекты начинают эксплуатироваться и в какой-то момент требовать ремонта (а устаревание номерного фонда — это достаточно быстрый процесс), но отсутствует проработанный и нормативно закрепленный механизм дальнейших инвестиций сособственников, так что непонятно, каким образом их можно принудить к такому дополнительному инвестированию. Этот список можно продолжать и продолжать. Впрочем, в обозримом будущем если не все, то подавляющее большинство вопросов наверняка будут сняты».
Одно из решений, предложенное «Корпорацией Туризм РФ», — разработать для данного сегмента четкий, единый для всех инвестиционный стандарт. Его ключевые принципы, которые называет Максим Кулабухов, — прозрачность (полное раскрытие информации на всех этапах), надежность (работа только с проверенными партнерами), защищенность (юридические и финансовые гарантии) и целый ряд других.
Максим Кулабухов заместитель генерального директора по экономике и инвестициям АО «Корпорация Туризм РФ»
«Итоговый профиль всей инвестиционной схемы должен выглядеть для частного инвестора так: застройщик — надежная девелоперская компания, выступающая соинвестором проекта, оператор — крупная структура с подтвержденным опытом управления, финансирование — 100% расчетов через счета эскроу, доходность — гарантированный финансовый доход, договор с оператором — договор аренды, где все риски по эксплуатации несет оператор, а инвестор получает стабильные арендные выплаты. Создание инвестиционного стандарта — это именно тот подход, который гарантирует баланс интересов всех заинтересованных сторон, минимизирует риски и превращает спекулятивную покупку в осмысленное вложение».
Инвесторам, имеющим целью не покупку отдельных лотов, а создание отелей, единый инвестстандарт, наверное, не нужен (они и так зарегулированы достаточно), но там своих проблем хватает. Например, если за проектом стоят профильные инвесторы или грамотные консультанты (а в идеале те и другие вместе), которые опираются на свой теоретический и практический опыт строительства и эксплуатации гостиничных активов, то все расчеты и базовые обоснования выполняются на высоком уровне, отмечает партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма компании CMWP Марина Мережко. Беда в том, что так бывает далеко не всегда.
Марина Мережко партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма компании CMWP
«Наиболее слабы (с точки зрения моделирования бизнес-процессов и обоснования предпосылок) финмодели, которые непрофильные инвесторы готовят самостоятельно. А поле для ошибок обширно, начиная с того, какие макроэкономические показатели использовать для долгосрочных прогнозов, и заканчивая такими «тонкими» вопросами, как структура выручки и расходов, алгоритмы прогнозирования объемов потребления по видам услуг, алгоритмы прогнозирования расходов инвестиционного периода и формирования денежных потоков в период обслуживания кредитных линий. Ошибки в прогнозах, как правило, приводят к существенному недоучету величины собственного капитала, который потребуется как на инвестиционной фазе, так и в первые годы эксплуатации. Некорректный учет темпа выхода на стабилизированные показатели и особенностей фактора сезонности приводят к искажению потоков и некорректному учету величины кассовых разрывов. Самые же существенные ошибки — это некорректный учет инвестиционного бюджета и слишком оптимистичные сроки реализации. Когда дело доходит до защиты модели перед банком, нередко происходит переоценка готовности инвестора входить в проект. В лучшем случае следует реконцепция и переработка ключевых вводных, в худшем — отказ от реализации, что, опять же, возвращает нас к необходимости привлечения профильного консультанта: это поможет сохранить и время, и деньги».
«Любой гостиничный проект начинается с детальной проработки продукта, а его в свою очередь формируют аналитики-консультанты на основании глубокого многолетнего анализа конкретного сегмента, возможных ТЭПов и прочих параметров, влияющих на инвестиционный результат», — соглашается с коллегой Дарья Канева. И сокрушается, что «сейчас, к сожалению, распространенной стала практика, когда девелоперы, особенно региональные, с этим запросом стали обращаться к маркетологам или архитекторам».
Дарья Канева основатель и генеральный директор компании DSS Consulting Services
«Маркетинговые агентства выстраивают стратегию продвижения, а архитекторы планируют пространство, исходя из возможностей участка и пожеланий заказчика. Если пропускать стадию аналитики и разработки концепции, то профессиональные маркетологи, не являясь специалистами в этих вопросах, будут «отлично» упаковывать продукт со всеми исходными проблемами, которые только усугубятся, когда продажи встанут или придет время управлять проектом. С архитектурой аналогично: грамотно спроектировать пространство для его последующей эффективной эксплуатации, минуя упомянутую выше стадию, не получится. Разработка проекта и продукта — самый важный этап, который будет определять дальнейшую судьбу актива. Имея дело с продуктами в недвижимости, в том числе с гостиничными, важно двигаться step by step и привлекать определенных специалистов ровно на тех стадиях, где они могут принести пользу, а не вред. Формат, площадь, концепция проекта и количество инфраструктуры в нем определяются на основании ряда критериев. Универсального формата, который был бы успешен в любой локации, нет. У каждого проекта свой уникальный рецепт. Сегодняшние инвесторы — это чаще всего профессиональные, но не профильные игроки рынка: застройщики жилья, крупные компании из реального сектора, которые не понимают, как зарабатывать на отелях. И это непонимание усугубляется тем, что они массово идут к таким же мало разбирающимся в сегменте консультантам, маркетологам и УК, создающим заведомо убыточные проекты. К сожалению, переубедить их или рассмотреть альтернативную экспертизу в процессе реализации проекта, как правило, трудно. Они стремительно реализуют убытки, а за помощью к профессионалам начинают обращаться тогда, когда деньги заканчиваются, встают продажи или необходимо продать объект как нерентабельный. Между тем корректировать проект в процессе его реализации можно и нужно. Конечно, чем раньше это сделать, тем лучше эффект. Но и на завершающих этапах можно внести корректировки, которые способны спасти ситуацию».
«Сколько в современной гостиничной практике кейсов, в которых все начинается хорошо, а заканчивается никак! И отчасти всему виной слепая гонка, которая появилась на гостиничном рынке России в последние три года: давай, давай, главное начать, потом разберемся… Нет, потом вы не разберетесь, потом вы просто потратите деньги. Такие инвесторы-заказчики по большому счету опасны для самих себя. Еще и потому, что категорически не желают следовать советам профессионалов. А самый надежный рецепт провала — это когда и сам не знаешь, и другим не веришь», — добавляет директор по развитию компании PADHOD Architects Бориша Чорович, еще один участник форума «Внутри.РФ».
«Наиболее простое всегда кажется чем-то неинтересным, при этом денег в этой простоте подчас больше, чем в «пятерках», которые все так любят строить, не понимая затрат. На моей памяти самый неочевидный туристический замысел, который в итоге сработал, как говорится, на все 200%, — загородные арендные поселки и отели в составе загородных жилых поселков. 12 тысяч ADR при запуске такого небольшого отеля в пригороде Липецка мы получили в 2023 году», — вспоминает Дарья Канева.
В разговоре о гостиничных инвестициях не стоит сбрасывать со счетов тот очевидный факт, что сегодня самый влиятельный игрок этого рынка — государство. И от его позиции и решений во многом зависит позиция и решения инвесторов, девелоперов, операторов и всех остальных.
«Безусловно, льготное финансирование — один из самых эффективных инструментов поддержки для инвесторов. Снижение доступности заемного капитала напрямую влияет на интерес инвесторов, но даже с льготным кредитом гостиничные проекты нередко показывают сроки окупаемости свыше 12-15 лет. Однако, учитывая высокий спрос и дефицит качественного номерного фонда, новые проекты будут пользоваться спросом, а значит, если завтра государство почему-либо откажется от грантовых программ и льготного финансирования гостиничной отрасли, инвесторы будут искать альтернативные варианты финансирования. Сейчас все активнее рассматриваются инструменты финансирования создания гостиниц через схемы долевого участия и прочие инструменты, которые позволят привлекать капитал непрофильных мелких инвесторов в строительство полноценной туристской инфраструктуры, которая будет отвечать и текущим, и перспективным задачам развития отрасли, а значит, не потеряет своей актуальности», — уверена Марина Мережко.
«Если государство сократит свою поддержку, то интерес к гостиничному сегменту, безусловно, спадет, именно по той причине, что уже упомянутые мною профессиональные, но не профильные игроки уверены: раз деньги дешевле, то и проект полетит. А это не так. Субсидии работают, если вы планируете КОТ, огромный туристический кластер или гектары жилья по соседству в составе гостиничного проекта. В любых других случаях наивно полагать, что они вам отобьются. Между тем субсидии берут те, кому они нужны и не нужны. А ведь всегда важно трезво оценивать, то есть детально просчитывать, насколько в рамках конкретно вашего проекта эти льготы целесообразны», — настаивает Дарья Канева.
При этом «государство очевидно принимает меры к тому, чтобы взять всю деятельность в сфере создания и эксплуатации мест размещения под тотальный контроль: нужно понимать, что в течение ближайших двух-трех лет это будет сделано, как это уже было сделано в других отраслях. Свободную рекламу в интернете всего, чего угодно, под видом гостиниц ограничат, размещение туристов без соблюдения необходимых требований будет наказываться и так далее», — подчеркивает Никита Филиппов.
Подтверждением его слов может служить и только что внесенный в Госдуму законопроект о госрегулировании деятельности туристских агрегаторов и их владельцев, который, в частности, разграничивает деятельность турагрегаторов, туроператоров и турагентов и запрещает первым заниматься работой вторых и третьих без включения в соответствующие реестры, и реформа классификации средств размещения, включающая эксперимент по самооценке гостевых домов (по данным Ростуризма, на данный момент в реестре значится 25 491 средство размещения, из них около 15 тысяч ранее имели классификацию, а примерно 10 тысяч — новые объекты; средний показатель прохождения самооценки по стране — 85%, однако работа продолжается) и еще целый ряд инициатив. Так что Никита Филиппов прав: скорее всего, в течение двух-трех лет практически не останется нормативно-правовых «дырок» в сфере туризма в целом и в сегменте строительства и эксплуатации отелей в частности.
А как сами регионы оценивают нынешнюю ситуацию с заинтересованностью инвесторов в развитии туризма и создании новых или реконструкции «уставших» объектов размещения? Что считают своими козырями и какие факторы называют тормозящими процесс? На какие проекты делают особую ставку? Продолжим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»