Представьте: вы нашли идеальную квартиру. Просторная кухня, окна во двор, до метро пять минут пешком. Хозяин приятный, улыбается, уверяет, что «всё честно и без бумаг быстрее». Вы вносите предоплату — и… через неделю понимаете, что эта «идеальная квартира» сдана ещё трем людям, а хозяин исчезает вместе с деньгами.
Звучит как страшилка? А зря. По статистике МВД, более трети мошенничеств на рынке недвижимости связано именно с арендой жилья. И чаще всего страдают те, кто доверяет на слово.
Давайте разберёмся, где арендатора поджидают ловушки и как выйти из сделки не с пустым кошельком, а с ключами от квартиры.
Риск №1. «Аренда без договора» — то же самое, что «свадьба без свидетелей»
Многие снимают жильё «по устной договорённости»: хозяин дал ключи, вы передали деньги — и живите спокойно. Проблема в том, что закон (ст. 674 ГК РФ) требует письменного договора аренды.
Почему?
* Без договора у вас нет доказательств, что вы вообще что-то снимали.
* Хозяин может завтра заявить: «Я вам ничего не сдавал, ключи вы украли».
* В случае спора в суде ваше единственное доказательство — чек перевода «за услуги уборки квартиры» (так иногда пишут в СБП).
Совет:
Заключайте письменный договор, даже если хозяин уверяет, что «это формальность». Для вас это не бумажка, а бронежилет.
Риск №2. «Залог» и «задаток» — не одно и то же
Вот здесь начинается путаница. Многие думают, что залог и задаток — это просто «страховка для хозяина». На деле разница колоссальная.
* Задаток (ст. 380 ГК РФ) — это сумма, которая подтверждает серьёзность намерений. Если вы отказались от сделки — деньги остаются у арендодателя. Если хозяин отказался — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
* Залог — это деньги, которые арендатор передаёт на случай порчи имущества или невыплаты аренды. По окончании аренды он должен быть возвращён.
И вот здесь хитрые хозяева любят играть словами: «Оставьте задаток, а потом я верну». На деле это уже не задаток, а залог, и без прописанных условий вернуть его может быть сложно.
Совет:
* В договоре всегда пишите: это залог, укажите его размер, основания удержания и срок возврата.
* Если хозяин называет это задатком, уточните, что вы готовы к «двойной выплате», если он передумает сдавать. Обычно после этого арендодатели резко соглашаются на слово «залог».
Риск №3. «Хозяин» может оказаться не хозяином
Один из самых частых сценариев: квартиру сдаёт человек, который даже не является её владельцем.
Как проверить собственника?
* Попросите выписку из ЕГРН (или Свидетельство о регистрации права (выдавались до 2016 года)).
* Сверьте паспорт арендодателя с данными собственника.
* Если сдаёт «по доверенности» — проверьте доверенность.
Совет:
Не ленитесь проверить документы. Если вам показывают только «копию свидетельства» или «фотку в телефоне» — есть шанс, что вы платите деньги соседу, а не хозяину.
Риск №4. Мошеннические схемы, от которых волосы дыбом
1. Сдают квартиру десяти людям одновременно. Первые въезжают, остальные бегают за своими деньгами.
2. «Риелтор» с комиссией. Берут деньги «за подбор», а потом исчезают, оставив список с Avito.
3. Поддельные документы. Вам показывают «доверенность», которая на деле давно недействительна.
Совет:
* Никогда не платите аванс до просмотра квартиры и проверки документов.
* Все переводы делайте по назначению «за аренду» или «залог». Это важно для суда.
* Требуйте расписку или хотя бы подтверждение перевода.
Риск №5. Серый найм — когда вы живёте «под честное слово»
Некоторые хозяева принципиально не заключают договор, потому что «не хотят платить налоги». Для арендатора это значит одно: у вас нет юридической защиты.
Что может случиться?
* Хозяин в любой момент выселяет вас, потому что «сыну срочно нужна квартира».
* Вам отказывают в регистрации по месту жительства.
* При споре в суде вы остаетесь ни с чем.
Совет:
Серая аренда — это игра в одни ворота. Если хозяин не хочет заключать договор, спросите себя: готовы ли вы пожертвовать своими деньгами ради его налоговой экономии?
А если хозяин исчезает с деньгами?
Да, бывает и так. Вы вносите залог, ждёте заселения, а хозяин исчезает. В этом случае у вас два пути:
1. Полиция (ст. 159 УК РФ — мошенничество).
2. Суд (иск о взыскании по ст. 1102 ГК РФ — неосновательное обогащение).
Совет:
Без договора и подтверждений перевода вернуть деньги почти нереально. Поэтому ещё раз: договор, расписка, назначение платежа — это ваши три столпа.
Для справки
Если договор аренды заключён на срок - один год и более, его нужно регистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Без регистрации такой договор можно признать «незаключённым».
Совет:
Если хотите снимать квартиру надолго, заключайте договор на 2–3 года и регистрируйте его. Это немного затратнее, но зато хозяин не сможет выгнать вас «по настроению».
Аренда квартиры — это не просто «ключи и деньги». Это юридическая сделка со всеми вытекающими.
* Подписывайте договор.
* Разделяйте понятия «залог» и «задаток».
* Проверяйте документы на квартиру.
* Избегайте серых схем.
* И не верьте в сказки вроде «я хозяин, но документы дома в сейфе».
Тогда единственное, что вы потеряете при аренде — это время на чтение договора, а не свои деньги.
И помните: доверие — хорошо, но проверка документов дешевле, чем поход в суд.
by: Редакция Право на суждение