13 января 2025 года начали действовать новые правила дарения недвижимости. Теперь физические лица не могут оформить дарственную без участия нотариуса — даже на близкого родственника. Исключений нет: это обязательно вне зависимости от стоимости и типа объекта (квартира, частный дом, земельный участок), состава семьи и иных факторов.
Новые правила были установлены в соответствии с № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Они предполагают, что все договора дарения без нотариального удостоверения не имеют юридической силы.
Раньше договор дарения можно было оформить в простой письменной форме, а привлечение нотариуса являлось обязательным лишь в ряде случаев — например, если в сделке одной из сторон являлся несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Договоры дарения без нотариального удостоверения, составленные после 13 января 2025 года, будут признаны недействительными. Их не примут в Росреестре для регистрации перехода права собственности. Также их можно без труда оспорить через суд: в таком случае высока вероятность, что одаряемый лишится недвижимости — даже если уже проживает в объекте.
При этом закон не имеет обратной силы. Если договор был оформлен раньше, то он будет считаться действительным.
Нотариальное удостоверение влечет за собой дополнительные расходы:
- Услуги нотариуса. Согласно Налоговому кодексу, его тариф составляет 0,5% либо от рыночной, либо от кадастровой стоимости недвижимости (по выбору сторон) — но не более 20 000 рублей, если договор заключается между близкими родственниками, или не более 50 000 рублей, если сделка проводится между иными лицами.
- Правовая и техническая работа нотариуса — составление договора, проверка документации, регистрация сделки и прочее. Сумма разнится в зависимости от сложности конкретной сделки и региона — от 5 000 до 25 000 рублей.
- Дополнительные расходы — оплата государственной пошлины за регистрацию права собственности (2 000 рублей для физических лиц), заказ кадастровой выписки и справки из ЕГРН, оформление согласия супруга на проведение сделки и т.д.
В целом на дарение недвижимости даже близкому родственнику придется потратить не менее 10 000 рублей — все зависит от стоимости объекта и региона проведения сделки.
Новые правила были введены для защиты прав граждан. При дарении между сторонами не производится финансовых расчетов, а значит, предоставить доказательства передачи денежных средств в случае возникновения конфликта будет крайне сложно. Также в сделке могут участвовать пожилые люди или социально уязвимые слои населения. Кроме того, процесс нередко сопровождается спорами между наследниками и родственниками.
Участие нотариуса гарантирует, что стороны действуют по собственной воле и полностью понимают суть договора, не нарушают интересов наследников, других собственников и несовершеннолетних, а также законно владеют недвижимостью.
Привлечение нотариуса полезно еще и тем, что он:
- предупреждает о налоговых отчислениях, связанных с дарением;
- проверяет, имеются ли у объекта обременения и иные ограничения (по ЕГРН);
- запрашивает согласие со стороны супруга (если недвижимость имеет статус совместно нажитого имущества);
- может самостоятельно зарегистрировать переход права собственности, используя электронную систему Росреестра.
Перед обращением к нотариусу дарителю необходимо подготовить:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на объект;
- выписку из ЕГРН (должна быть оформлена не ранее 30 дней назад);
- кадастровый номер;
- согласие со стороны супруга (при необходимости);
- доверенность — если интересы дарителя представляет его доверенное лицо (документ должен быть нотариально заверен).
Одаряемому достаточно предоставить паспорт и письменное согласие на принятие дара.
Также следует заранее уточнить как кадастровую, так и рыночную стоимость недвижимости. Если между ними большая разница, лучше использовать при расчете нотариального тарифа рыночную стоимость (она должна быть документально подтверждена независимым оценщиком).
Важно учитывать: нотариус обязан проверить дееспособность пожилого дарителя. Обычно для этого нужно только предоставить медицинскую справку, но и иногда требуется провести психиатрическую экспертизу, из-за чего проведение сделки занимает больше времени.
Платить НДФЛ при дарении близкому родственнику не нужно. В ином случае потребуется уплатить 13% от рыночной или кадастровой стоимости объекта.
В целом сделка проводится по следующей схеме:
Шаг 1. Выбор нотариуса (он должен вести деятельность в том районе, где располагается объект).
Шаг 2. Предоставление всех необходимых документов.
Шаг 3. Проверка нотариусом бумаг, консультации с обеими сторонами, подготовка договора.
Шаг 4. Подписание договора и его регистрация в электронной системе Росреестра.
Шаг 5. Регистрация перехода права собственности (от 1 до 3 рабочих дней).
Шаг 6. Получение одаряемым выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Самостоятельно посещать Росреестр или МФЦ участникам сделки не нужно: за них все сделает нотариус.
При игнорировании новых правил сделка не будет иметь юридической силы, поэтому зарегистрировать право собственности не удастся, что влечет за собой невозможность продать объект, подарить его, сдать в аренду и т.д.
Также одаряемому, возможно, придется участвовать в судебных разбирательствах с наследниками или супругом дарителя, особенно в случае смерти последнего. Выиграть дело вряд ли удастся, поскольку отсутствие нотариального удостоверения теперь считается серьезным нарушением.
Все эти правила и требования следует учитывать каждому, кто собирается подарить недвижимость или получить ее в дар. В обоих случаях не стоит пытаться сэкономить на услугах нотариуса — иначе есть риск столкнуться с большими проблемами.
Делитесь своим мнением с нами в комментариях👇 и ✅ подписывайтесь на наш канал.
Узнать больше информации, касающейся финансовой жизни граждан, можно на нашем официальном сайте Finexpo.ru.