Любые отношения — это риск. Это правило работает не только в личной жизни, но и в недвижимости. Вы нашли идеальную квартиру, согласовали цену и уже предвкушаете новоселье. Но есть один нюанс, о котором многие забывают: нет никаких гарантий, что продавец через год не решит объявить себя банкротом.
И если это произойдет, вашу сделку могут оспорить, а квартиру — вернуть в конкурсную массу для расчета с кредиторами.
Я на лекциях по недвижимости всегда говорю: главная задача покупателя — либо выявить риски на старте, либо заключить сделку так, чтобы ее было невозможно оспорить. Давайте разберемся, как это сделать.
Шаг 1: Детективная работа на этапе проверки
Прежде чем подписывать договор, нужно проверить продавца так же тщательно, как и саму квартиру. Ваша цель — выявить признаки неплатежеспособности.
Что такое банкротство гражданина? Это признанная судом неспособность человека расплатиться с долгами. Ключевых критерия два:
- Критерий неплатежеспособности: долги от 500 000 рублей не платятся более 3 месяцев.
- Критерий неоплатности: имущества человека просто не хватает, чтобы покрыть все долги (также от 500 000 рублей).
Ваш план действий по проверке продавца:
- Проверка по базам арбитражных дел. Это маст-хэв. Зайдите на Федресурс и в картотеку арбитражных дел. Ищете фамилию продавца. Есть упоминания — красный флаг!
- Анализ кредитной истории. Попросите продавца предоставить КИ (это в его же интересах). Большое количество просрочек или текущих кредитов — повод насторожиться.
- Проверка бизнеса. Если продавец или его супруг — ИП, гендиректор или главбух, проверьте и его компанию на том же Федресурсе. Проблемы бизнеса часто становятся проблемами личного имущества.
- Откровенный разговор. Просто поговорите. Продает ли он единственное жилье? Есть ли другое имущество? Почему продает? Часто в беседе можно уловить тревожные нотки.
Шаг 2: Если рисков не нашли, но сомнения остались — страхуем сделку
Предположим, явных признаков неплатежеспособности вы не обнаружили. Отлично! Теперь нужно оформить сделку так, чтобы у будущего финансового управляющего не было к вам претензий.
Какие сделки почти невозможно оспорить?
- Сделки, заключенные до возникновения долгов. Если вы купили квартиру, а продавец взял большой кредит после этого, вам ничего не грозит.
- Сделки с единственным жильем. Это железный аргумент. Продажа единственного жилья не оспаривается, так как оно и так не входит в конкурсную массу. Но тут важно убедиться, что жилье и правда единственное.
- Сделки, совершенные более 3 лет назад.Срок исковой давности по оспариванию подозрительных сделок в банкротстве — 3 года.
Какие сделки кредиторы оспорят в первую очередь?
А вот это — зона риска. Финансовый управляющий будет искать два типа "проблемных" сделок:
- Подозрительные сделки: если квартира продана по заведомо заниженной цене. Всегда назначайте адекватную, рыночную стоимость!
- Сделки с предпочтением: если вы были, например, родственником продавца-должника и купили квартиру, а другие его кредиторы остались ни с чем. Суд легко признает такую сделку недействительной.
Вывод:
Покупка недвижимости — это не только про стены и ремонт. Это финансовая безопасность. Проведите тщательную проверку продавца, а если что-то вызывает вопросы, оформите сделку максимально прозрачно и по рыночной цене.
Тогда вы сможете с уверенностью открыть шампанское не только в день сделки, но и через три года, зная, что ваш новый дом в полной безопасности.
Хотите узнать больше о юридических рисках при покупке недвижимости? Подписывайтесь на канал — впереди много полезного!