Купить недвижимость в Индонезии — задача не про импульс, а про правильную юридическую форму. Право владения землей закрыто для иностранцев, поэтому рабочими инструментами остаются пользование участками, строительство (для компаний) и SHMSRS — долевая собственность на единицу в доме-апартаментах. Выбор конструкции тянет за собой иммиграционный статус, требования к минимальной цене по провинции, формат налогообложения и порядок госрегистрации.
Рынок активный, особенно на Бали и в Джакарте, однако «номинальные» схемы с местным держателем титула создают риск ничтожности сделки и утраты контроля над активом. Безопасная покупка индонезийской недвижимости строится на прозрачной модели: проверяемый источник средств, due diligence титула и зонирования, нотариальный акт, регистрация права в земельной службе BPN с выпуском электронного сертификата. На первичном рынке добавляется контроль документации застройщика и этапность платежей, на вторичном — тщательная проверка истории участка и обременений.
Далее в статье разбираются применимые нормы права для приобретения недвижимого имущества в Индонезии, сценарии для физлиц-иностранцев и организаций с зарубежным капиталом, процедура сделки по шагам, налоги продавца и покупателя, сроки действия прав и продления.
Правовой режим: как владельцу зарубежного паспорта купить недвижимость в Индонезии
Земельное законодательство юрисдикции закрепляет право землевладения только за гражданами страны. Иностранным физлицам покупка земельного участка в Индонезии недоступна ни напрямую, ни через договоры с номинальными держателями. Однако действующее регулирование допускает альтернативные формы, в рамках которых иностранец может законно приобрести и использовать недвижимость, включая апартаменты, дома и участки — при соблюдении требований по иммиграционному статусу, назначению объекта и типу земли.
Доступные правовые режимы:
- Hak Pakai (пользование).
Ограниченное по сроку вещное право на использование земельного участка, находящегося в государственной или частной собственности. Оно может быть предоставлено иностранцу для личных целей, включая размещение жилого дома или использование уже построенного объекта на участке. Оформляется на срок до тридцати лет с возможностью продления. Наличие вида на жительство не является обязательным условием, но может потребоваться на уровне конкретной юрисдикции в зависимости от назначения земли и характера использования. Если на участке уже возведен жилой дом, право Hak Pakai охватывает как землю, так и сам объект недвижимости, расположенный на ней.
- HGB (право застройки)
Разрешение возводить и эксплуатировать здания на земле, принадлежащей государству или другому титульному владельцу. Доступно иностранцам только через учрежденную в Индонезии компанию с зарубежным капиталом (в форме PT PMA — Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Срок — до тридцати лет, допускается продление. Приобретение в Индонезии недвижимого имущества в рамках данного правового режима подходит для коммерческих проектов или покупки виллы через юрлицо.
- SHMSRS (право собственности на юнит в многоквартирном комплексе).
Позволяет иностранцу купить в Индонезии квартиру или коммерческую единицу при условии наличия законного статуса пребывания и выполнения минимальных требований к стоимости объекта. Объект должен находиться на земле с правом Hak Pakai.
Нормативная база: что применять в 2025 году
Нормативное регулирование покупки недвижимости в Индонезии основывается на ряде правовых актов, определяющих допустимые формы владения, участие иностранцев, условия приобретения и регистрацию прав. Ключевым источником остается Закон 1960 года о земельных правах (UUPA), который закрепляет закрытый характер титула полной собственности на землю и вводит иные формы прав, такие как пользование и застройка. Именно в этом документе содержится прямой запрет на приобретение земельных участков в Индонезии иностранцами.
Вторым по значимости актом является Постановление Правительства № 18 от 2021 года. Этот документ детализирует, на каких условиях иностранное физлицо или организация может купить недвижимость в Индонезии, включая требования к минимальной цене, наличию иммиграционного статуса и допустимым формам прав. В нем также содержится положение о праве собственности на апартаменты (SHMSRS).
Дополнительно применяется Постановление № 13 от 2021 года, регулирующее многоквартирные дома (Rumah Susun) и формализующее право собственности на отдельную единицу. Для сделок на вторичном рынке важную роль играет ПП № 37 от 1998 года о должности нотариуса по земельным сделкам (PPAT), поскольку только такие специалисты имеют полномочия оформлять юридически действительные акты покупки недвижимого имущества в Индонезии. В случае приобретения через юрлицо PT PMA необходимо учитывать положения ПП № 5 от 2021 года, которое регулирует процесс получения лицензий через систему OSS и вводит риск-ориентированный подход в разрешительной системе.
Таким образом, UUPA и ПП № 18/2021 определяют фундамент покупки индонезийских объектов недвижимости, а остальные акты обеспечивают ее техническую и процедурную реализацию.
Иммиграционный статус как условие сделки
Чтобы купить недвижимость в Индонезии, недостаточно быть иностранцем с деньгами — требуется наличие легального основания для пребывания в стране. Это обязательное условие для регистрации прав в режимах, доступных иностранцам: Hak Pakai и SHMSRS. Без подтвержденного иммиграционного статуса такие сделки не допускаются и не подлежат регистрации в земельной службе. Однако действующее регулирование не требует обязательного оформления временного вида на жительство (ITAS/KITAS) во всех случаях — применимые нормы различают ситуации в зависимости от формы объекта и типа регистрируемого права.
В соответствии с Постановлением Правительства № 18 от 2021 года, иностранный гражданин может купить в Индонезии апартаменты или любой другой жилой объект при наличии любого действующего документа по миграции, выданного в соответствии с законодательством. Под этим термином понимаются виза, паспорт с визовой отметкой или разрешение на проживание. Таким образом, для оформления прав на объект в многоквартирном доме по режиму SHMSRS достаточно разрешительного документа на пересечение границы или туристического въезда, если другие условия соблюдены.
В то же время, если сделка предполагает регистрацию права пользования на землю (Hak Pakai), применима норма из UUPA, которая требует, чтобы такое право оформлялось только на иностранцев, фактически проживающих в Индонезии. На практике это часто трактуется как обязательное наличие статуса проживания — временного (ITAS/KITAS) или постоянного. Поэтому при покупке в Индонезии дома или земли в индивидуальном порядке регистрационные органы (BPN) в большинстве случаев требуют подтверждение действующего ITAS.
Если объект приобретается через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) и регистрируется как право застройки (HGB), оформление осуществляется на юрлицо, прошедшее регистрацию в системе OSS и получившее разрешения на владение в рамках коммерческой деятельности.
Таким образом, ключевым фактором приобретения недвижимого имущества в Индонезии является соответствие формы правового титула миграционному статусу и цели использования объекта. Отсутствие понимания этих нюансов может привести к отказу в регистрации сделки или признанию ее ничтожной.
Процедура покупки объекта индонезийской недвижимости на первичном и вторичном рынке
Алгоритм покупки недвижимости в Индонезии отличается в зависимости от того, приобретается ли объект у застройщика или на вторичном рынке. В обоих случаях сделка должна завершаться регистрацией прав в Национальной земельной службе (BPN), но порядок действий, виды договоров и платежей различаются.
Покупка от девелопера
Застройщик продает объект, как правило, еще до завершения строительства. В этом случае сначала заключается предварительный договор купли-продажи, известный как PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) — соглашение об обязательстве сторон совершить основную сделку в будущем. В этом случае приобретение апартаментов в Индонезии регулируется Постановлением Правительства № 13 от 2021 года, которое устанавливает правила продажи единиц в многоквартирных комплексах (Rumah Susun), в том числе в отношении объектов, еще не введенных в эксплуатацию.
После подписания PPJB покупатель вносит платеж — либо в полном объеме, либо поэтапно, согласно графику, привязанному к стадии строительства. Часто используется эскроу-счет, который снижает риск потери средств в случае недобросовестности застройщика. После завершения строительства и получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию (Sertifikat Laik Fungsi), стороны переходят к заключению основного соглашения.
Финальная сделка оформляется в виде Akta Jual Beli (AJB) — нотариального акта купли-продажи, который составляет и удостоверяет уполномоченный нотариус по земельным договорам (PPAT). Затем он подает документы на регистрацию в BPN. Покупатель получает электронный сертификат права собственности на единицу — SHMSRS.
Покупка от собственника
При приобретении недвижимости в Индонезии у частного лица или фирмы-собственника, процедура начинается с проверки титула. Изучается юридическая история объекта, наличие ограничений, соответствие титулу и правомочия продавца. Проверка может включать обращение в BPN, анализ кадастровых данных и сверку зонирования участка.
После подтверждения «чистоты» объекта стороны согласовывают условия сделки. Основной договор о покупке объекта недвижимости в Индонезии (AJB) также оформляется у PPAT. Только этот акт имеет юридическую силу для передачи права собственности. После его подписания нотариус самостоятельно подает документы на регистрацию перехода права в земельную службу. Покупатель в итоге получает электронный сертификат на свое имя.
Роль и полномочия нотариуса (PPAT)
Правила работы и компетенция нотариуса по земельным сделкам определяются Постановлением Правительства № 37 от 1998 года (с последующими изменениями). PPAT обязан действовать по месту нахождения объекта и несет ответственность за законность соглашения, правильность оформления акта, идентификацию сторон и подачу документов в BPN.
Вне зависимости от того, на каком рынке приобретается индонезийский объект недвижимости, соблюдение формальной процедуры с участием PPAT и регистрацией в BPN является обязательным условием правомерного перехода имущественного титула. Сделка, не прошедшая регистрацию, не имеет юридической силы и не защищена от претензий третьих лиц.
Due diligence: как проверить титул, зонирование и обременения
Перед покупкой объекта недвижимости в Индонезии необходимо провести комплексную правовую проверку — due diligence. Это обязательный этап, особенно на вторичном рынке, где риски приобретения обремененного или неправильно оформленного актива значительно выше. В рамках этой проверки анализируются тип права, история владения, юридическая чистота недвижимости, зонирование, а также статус земли по данным земельного кадастра.
Первым шагом является установление вида имущественного права, зарегистрированного на объект. Важно сверить, соответствует ли фактический статус заявленному титулу, и не нарушены ли требования к владельцу по гражданству, иммиграционному статусу или форме владения.
Следующий элемент проверки — данные об участке и обременениях. Информацию о точных границах, наложениях, сервитутах и других ограничениях можно получить из кадастрового плана и выписки из земельного реестра. Дополнительно проверяется, нет ли активных ипотек, судебных арестов, залогов или запретов на отчуждение. Такая информация обычно содержится в электронном сертификате, выданном BPN.
Также необходимо провести проверку зонирования участка. Он должен находиться в зоне, разрешенной для использования по назначению объекта — жилому, коммерческому, курортному и т.п. Это особенно важно для схем через PT PMA с HGB, где несоответствие зонирования может повлечь отказ в регистрации прав или в разрешении на строительство.
Все ключевые данные по титулу, статусу и истории можно проверить через официальный онлайн-сервис Sentuh Tanahku, созданный Министерством по земельным и пространственным вопросам (ATR/BPN). В приложении доступны цифровые версии кадастровой информации, подтверждение действительности электронного сертификата, история сделок, а также интерактивная карта с наложением зонирования. В некоторых регионах через сервис также можно подать онлайн-запрос на копии документов или выписки из реестра.
Проверка этих параметров до покупки недвижимого имущества в Индонезии позволяет минимизировать юридические и финансовые риски, предотвратить споры о праве собственности и исключить возможность утраты объекта вследствие недействительности сделки.
Регистрация и электронный сертификат
Переход права собственности на актив считается завершенным только после его регистрации в BPN. Независимо от того, приобретается индонезийская недвижимость на первичном или вторичном рынке, сделка вступает в силу только после внесения изменений в земельный реестр и выдачи нового титула на имя покупателя.
С 2021 года местная система регистрации полностью перешла на электронный формат Sertipikat-el. Бумажные документы утратили приоритет, а новые права оформляются исключительно в цифровом виде. Электронный сертификат содержит уникальный номер, идентификацию владельца, точное описание объекта, тип имущественного права и встроенный QR-код для верификации. Это позволяет проверить подлинность документа через мобильное приложение Sentuh Tanahku или портал ATR/BPN в режиме реального времени.
Официальные разъяснения ATR/BPN подчеркивают, что Sertipikat-el обладает той же юридической силой, что и бумажный аналог. Его нельзя утратить или повредить физически, а проверка истории права, наложенных ограничений и предыдущих владельцев упрощена за счет цифрового архива.
Регистрация инициируется PPAT после подписания финального договора о покупке объекта недвижимости в Индонезии. В BPN подаются все подтверждающие документы: копии удостоверений сторон, налоговые квитанции, договор и другие сопроводительные материалы. После проверки и внесения данных в реестр, покупатель получает уведомление о готовности электронного сертификата. В некоторых регионах предусмотрена возможность отслеживания статуса заявки онлайн.
Наличие Sertipikat-el является конечной точкой всей процедуры покупки в Индонезии жилья или коммерческого объекта. Без этой регистрации покупатель не приобретает полноценного правового титула, не может распорядиться активом и не получает защиту со стороны государства в случае возникновения споров. Именно поэтому оформление в BPN и получение электронного сертификата — критически важный этап, которому следует уделить особое внимание.
Налоги и обязательные платежи по сделке
Приобретение недвижимости в Индонезии сопровождается налоговыми обязательствами как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Размер платежей и порядок их внесения регулируются национальными и региональными нормативами. Независимо от того, кто участвует в сделке — резидент или иностранец — налоги обязательны и являются необходимым условием для регистрации права в земельной службе.
Продавец обязан уплатить окончательный НДФЛ (PPh Final). В стандартной ситуации он составляет 2,5% от полной стоимости сделки, указанной в договоре или в кадастровой оценке — в зависимости от того, какая из сумм выше. Этот налог взимается с валового дохода, а не с прибыли, и должен быть уплачен до момента подписания финального договора. Платеж подтверждается налоговой квитанцией, которая прилагается к пакету документов, передаваемому PPAT.
При приобретении индонезийского недвижимого имущества покупатель выплачивает гербовый сбор на переход прав на землю и строение — BPHTB. Он регулируется Законом о местных налогах и сборах и устанавливается на уровне провинций. Базовая ставка — 5%, при этом из базы вычитается необлагаемый минимум, установленный на уровне региона. Сумма BPHTB также должна быть оплачена до регистрации покупки недвижимости в Индонезии и подтверждена квитанцией.
Оба сбора вносятся в налоговую систему по уникальному коду плательщика (NPWP) через банки или онлайн-сервисы, включая систему e-Billing на портале Директората общего налогового администрирования (DJP). После оплаты формируется квитанция (SSP или e-Bukti Setor), которая обязательна для предоставления PPAT и в земельную службу при оформлении перехода права. Без подтверждения уплаты налогов PPAT не имеет права составить нотариальный акт, а регистрационная служба — принять документы на регистрацию.
Покупатель и продавец могут самостоятельно рассчитать сумму обязательных платежей либо обратиться к нотариусу или налоговому консультанту. Некоторые застройщики на первичном рынке включают сборы в стоимость договора, но это должно быть четко прописано в условиях PPJB. На вторичном рынке порядок расчетов согласуется отдельно и оформляется соответствующими справками. Нарушение сроков уплаты или занижение базы облагается штрафами и пенями.
Заключение
Чтобы купить недвижимость в Индонезии, требуется точного соблюсти множество регламентов — от земельного и иммиграционного законодательства до налоговых норм и правил регистрации прав. Ошибка на любом этапе может привести к тому, что сделка будет признана ничтожной или не подлежащей регистрации, а приобретенный объект окажется юридически ничейным.
Только профессиональное юридическое сопровождение покупки недвижимого имущества в Индонезии обеспечивает полноту проверки титула, соответствие объекта зонированию, отсутствие обременений, законность источника средств и соответствие всей сделки действующим нормативам. Это единственный способ гарантировать юридическую чистоту актива, его сохранность в долгосрочной перспективе и ликвидность при перепродаже.
Источник: https://ybcase.com