Недавно мне рассказали историю, которая произошла в Екатеринбурге. Ситуация настолько показательная, что я решил поделиться ею здесь. Речь пойдёт о том, как человек «пошел на встречу» при покупке квартиры и получил пожизненного соседа, которого практически невозможно не выселить.
Но прежде чем рассказать подробности, напомню: если вам интересны такие истории из реальной практики и вы хотите знать, как обезопасить себя при покупке квартиры — подпишитесь на этот канал. Так вы точно не пропустите новые разборы.
История покупателя: «вариант слишком хороший, чтобы упустить»
Наш герой собрал необходимую для покупки квартиры сумму наличными и искал жильё для себя, хотел купить быстро и без ипотеки. И вот удача: просторная двухкомнатная квартира в районе Уралмаша, цена приемлема. Дом крепкий, квартира ухоженная. С документами, на первый взгляд, всё в порядке: выписка ЕГРН свежая, собственник — один человек.
Продавец уверенно рассказывал историю:
— «Я не могу официально провести сделку купли-продажи. Есть нюансы по бизнесу, поэтому мне будет проще оформить всё как дарение. Мы подпишем договор дарения, вы мне отдаёте деньги наличными, а квартира сразу становится вашей. Я человек порядочный, проблем не будет».
Звучит странно? Но в тот момент покупателю всё показалось вполне логичным. Он вошёл в положение, подумал: «Какая разница, дарение или продажа — главное, чтобы в Росреестре зарегистрировали».
Они оформили договор дарения, подписали бумаги, и покупатель передал деньги наличными. Всё выглядело гладко: квартира официально перешла в собственность, герой получил ключи, сделал косметический ремонт, перевёз вещи. Жизнь налаживалась...
Возвращение старого хозяина
Но через четыре месяца дверь квартиры открыл прежний собственник.
— «Здравствуйте, я пришёл жить», — сказал он спокойно, как будто всё это время только и ждал.
Покупатель был в шоке:
— «Какое жить? Я же купил квартиру, вы же сами мне её отдали!»
— «Вы не купили, а приняли её в дар. А в договоре чётко прописано: я сохраняю право бессрочного пользования жильём. И поскольку это было моё единственное жильё, закон на моей стороне».
Так в квартире появился пожизненный «сосед», которого невозможно выселить даже через суд.
Как этого можно было избежать?
Перед тем как рассказать о том, почему так произошло, я объясню как этого можно было избежать. Во время покупки квартиры обязательной процедурой является юридическая проверка объекта недвижимости и собственника, поэтому я подготовил подробную инструкцию по самостоятельной проверке квартиры. В ней указан перечь и порядок проверки документов, а также ссылки на все ресурсы для проверки продавца:
Но если вы собираетесь покупать квартиру в Санкт-Петербурге, вы можете доверить проверку мне, ведь я риэлтор и юрист по недвижимости с девятилетним стажем. А ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Почему так произошло?
На первый взгляд ситуация кажется абсурдной. Но если заглянуть в детали, то всё становится очевидно.
- Форма сделки была искажена. Купля-продажа маскировалась под дарение. Это само по себе нарушение закона.
- Даритель сохранил за собой право пожизненного пользования. В договоре был пункт о том, что он продолжает пользоваться жильём.
- Квартира была единственным жильём продавца. А значит, даже без пункта о пользовании закон защищает его интересы.
По сути, новый собственник сам согласился на кабальные условия, не вчитавшись в документ. И это самая грубая ошибка — доверие на словах вместо юридической проверки. Покупатель посмотрел выписку и решил: «Всё чисто». Но он не сделал главного: не проанализировал сам договор, не задал вопрос, почему вместо купли-продажи предлагают дарение, не проверил, есть ли у продавца другое жильё.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: