В 2026 году налоговые затраты бизнеса и граждан увеличатся: НДС поднимут с 20 до 22%. И это далеко не все «сюрпризы».
Кроме того, чиновники и законодатели обещают снизить порог для компаний на «упрощенке» - с 60 млн рублей до 10 млн рублей в год. Те, у кого оборот более 10 млн, тоже будут платить НДС. Отменяются страховые льготы (15% вместо 30%), увеличатся затраты на фонд оплаты труда. Нововведения вступят в силу с 1 января 2026-го
Правда, совсем недавно, в июне 2025-го, министра финансов Антон Силуанов обещал, что налоги повышать не будут: «Мы договорились, что базово налоги не трогаем». А президент Владимир Путин в начале сентября подтвердил: «Увеличение доходной части бюджета должно обеспечиваться за счет повышения эффективности производств, а не налогов».
Ну, видимо, не получается. Теперь г-н Силуанов говорит, что повысить стандартную ставку НДС необходимо «для финансирования обороны и безопасности». (Приводим цитату по «Ведомостям»).
Сейчас компании, доходы которых не превышают 60 млн рублей в год, НДС не платят; фирмы и предприниматели на УСН с доходами от 60 до 450 млн руб. могут применять пониженные ставки НДС: 5% — при доходах от 60 млн до 250 млн руб. и 7% — от 250 млн до 450 млн руб. Понижение порога направлено на то, чтобы исключить «дробление бизнеса» в целях минимизации расходов.
Сделки по продаже жилья освобождены от НДС. Однако налог скажется на себестоимости, по всей цепочке: покупка стройматериалов, оплата подрядчиков, аренда оборудования и пр. Так что повышение цен неизбежно. По экспертным оценкам – на 1,5-3%.
«Пригород» попросил партнеров и ньюсмейкеров оценить, как повлияют налоговые нововведения на рынок недвижимости в целом и на загородный сегмент.
Экспертный курултай
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- На инвестиционном форуме «Россия зовёт», где я был участником, на этот вопрос отвечали спикеры. По их мнению, в краткосрочной перспективе (год) это приведёт к небольшому росту цен (на более 1%). Примерно так же было и в 2019 году, когда подняли НДС с 18 до 20 процентов. Соответственно, в течение этого и следующего года темпы снижения ключевой ставки замедлятся, если не остановятся совсем. Не исключён сценарий и её временного подъёма.
То же самое относится и к фактору снижения уровня для УСН до 10 млн. рублей. В целом УСН даёт относительно небольшой объём в общей структуре продаж. И не на все виды деятельности распространяется. Например, при продаже участков НДС 5% не применяется. А на сдачу в аренду недвижимого имущества налог начисляют. Конечно, этот налог будет добавлен к финальной цене, и в итоге его заплатит покупатель.
Для рынка загородной недвижимости оба события носят негативный характер, поскольку напрямую влияют на показатели роста инфляции и соответственно замедление темпов снижения ключевой ставки. Так что свой предыдущий прогноз - о том, что оживление загородного рынка мы увидим не раньше, чем со второй половины 2026 года - я смещаю ещё на полгода. В лучшем, случае с 2027 года можно ожидать снижения ипотечных ставок до 13-14%, а ключевой - до 12%.
Алексей Баринов, руководитель коттеджного направления компании «ФАКТ»:
- Увеличение налоговой нагрузки повлияет на всех. В ситуации, когда спрос и так падает, это будет дополнительная нагрузка на бизнес и на потребителей. Подорожают стройматериалы; увеличится себестоимость строительства. В загородном сегменте в конечном счете это будет достаточно быстро переложено на покупателя.
В многоквартирном сегменте реализация проектов требует больше времени – там в первую очередь снизится рентабельность у девелоперов. (Хотя она и так крайне невелика). Схема дробления бизнеса (для ухода от НДС) с понижением порога также теряет смысл.
Дополнительные налоги приведут к удорожанию строительства и росту цен. Вырастет – в сравнении – привлекательность вторичного рынка, популярность готовых домов. Уже и сейчас нет экономического смысла строить на заказ, за исключением вариантов с льготной ипотекой, проще найти готовый объект
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- С одной стороны - ожидаемо. Другого способа закрыть дефицит бюджета нет. С другой - НДС на упрощенке только называется налогом на добавленную стоимость. Это полноценный оборотный налог. При производстве товаров/услуг налог с оборота заплатят вся цепочка контрагентов. Прибыль предпринимателей снизится.
На небольшие доходные объекты недвижимости (встроенные помещения под торговлю и офисы, на апартаменты) цены тоже вырастут.
Снизится и объем предложения доходных объектов на вторичном рынке: при продаже объекта с годовой доходностью в 5-9% в 2026 году надо будет только нового дополнительного налога заплатить 5% от суммы продажи объекта. Многие собственники предпочтут просто владеть доходным объектом.
Из очевидных прямых последствий - разгон инфляции. Тут изменение ключевой ставки не поможет.
Страховые взносы тоже вероятно поднимутся с 15 до 30%. Напомню: они были снижены в пандемию, для поддержки бизнеса. Умиляет обоснование возврата к 30% (это ещё плюс 15% налогов к выдаваемой зарплате). Типа просто возвращаемся к тому, что было. Только почему-то не упоминаем поднятие НДС, введение НДС для упрощенки, повышение налога на имущество через увеличение кадастровой стоимости и пр.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
- Первой реакцией будет краткосрочный шок: рынок переживет паузу, вызванную необходимостью адаптации игроков к новым условиям.
Основным следствием станет неизбежный рост стоимости квадратного метра, так как компании будут вынуждены закладывать возросшие налоговые издержки в конечную цену.
Перераспределение рынка: крупные девелоперы с высокой оборачиваемостью активов и диверсифицированным портфелем проектов получат конкурентное преимущество. Для части небольших компаний и частных застройщиков в загородном сегменте новые условия могут оказаться критичными, что приведет к их уходу с рынка.
В долгосрочной перспективе рынок адаптируется, но эти изменения закрепят тенденцию к его дальнейшей консолидации и повышению ценового порога для покупателей.
Рис. Леонида Мельника