Покупка комнаты для мамы с некоторой долей неожиданности стала инвестицией, а не тратой "для жизни". Прошел почти год вдовства, у нее налаживается личная жизнь, и переезжать в Петербург она особенно не хочет.
Оказалось, что работящая вдова с небольшой зарплатой, пенсией, своим домом и машиной - это весьма лакомый кусочек на брачном рынке, так что кандидатур на чистку снега зимой и починку крыши хватает. "В деревне без мужика тяжко", но при таких вводных остаться без мужика затруднительно. Сложнее от ухажёров отмахиваться.
Я не жалею, что купила эту комнату - ещё вопрос, где окажутся ухажеры, если у мамы, к примеру, станет хуже со здоровьем. Да и ей не пригодится - для сына может стать стартовым жильем. Если б у меня в юности хотя бы комната в коммуналке была, а не аренда с 17 лет, я б уже с ипотекой на отдельную квартиру расплатилась!
Итак, какую доходность приносит эта инвестиция. Я не вкладывалась в ремонт вообще - только заменила заедавшую ручку дверного замка, 2000 рублей. Расходы на приобретение - 1,45 миллиона рублей.
Арендная плата - 12,5 тысяч рублей, но из этих денег я ещё оплачиваю коммуналку. В среднем чистыми остаётся 9 тысяч в месяц - с отоплением чуть меньше, без него чуть больше. Налог с этих денег платить не надо - комната оформлена на маму, доход от аренды в следующем году заявим в декларации и зачтем с имущественным вычетом за покупку недвижимости. Ещё НДФЛ с ее зарплаты вернём, но это я в свой доход не считаю.
Доходность, таким образом, получается 7,45% годовых. В договоре я прописала индексацию аренды раз в год на размер инфляции - повышать цену по велению своей левой пятки не хочу (я ж сама долго была арендатором и знаю, как это неприятно), но и оставлять старую, когда все дорожает - тоже неправильно. Таким образом, у меня есть неинфлируемый актив с невысокой доходностью. Трейдер в юбке недавно подсчитывала доходность своей инвестиционной студии - 6,06% годовых. Получается, что комнату сдавать чуть выгоднее. Тем более, что там поломки в общих зонах будут делиться на всех собственников, а не одного арендодателя.
На депозите в этом году я бы получила минимум в два раза больше. И в следующем, скорее всего, тоже. А вот через 2-3 года - не уверена. Помните период, когда ключевая ставка была 4,5-6%, и больше 5-6% по вкладам не давали? И деньги инфлируют, а недвижимость нет. Даже если это комната в бывшем общежитии.
Я могла бы вложиться в недвижимость через фонды коммерческой недвижимости Парус и Рентал - у меня есть статус квалифицированного инвестора, эти активы доступны к покупке. Тогда чистая доходность была бы 8-10%. Например, по Парус-Лог я в этом месяце получила по 11,75 рублей на пай. Если бы я их купила на 1,45 миллиона сегодня (а не год назад, когда паи были на 20% дешевле), то ежемесячная выплата составила бы 13630, а не 12500, и никакой коммуналки с них платить не надо. И актив тоже неинфлируемый с индексацией аренды. Но я ж не инвестиции рассматривала, а страховочный вариант, куда в случае чего деть маму. Очень уж ее измождённый вид меня напугал.
Инвестировать в комнату в коммуналке в здравом уме и твердой памяти я б ни за что не стала. Но получилось как получилось. Не жалею.