Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о том, что повлияло на рост цен.
Цены на жильё в России демонстрируют устойчивую тенденцию роста, несмотря на высокую процентную ставку и экономическую неопределённость. Влияние различных факторов на стоимость жилья становится всё более сложным и многогранным. Рассмотрим ключевые драйверы этой динамики.
Ключевые факторы роста цен на недвижимость:
- Макроэкономические условия
Высокая ключевая ставка Центробанка, инфляция и общее удорожание экономики оказывают влияние на все сектора экономики, включая рынок недвижимости. Удорожание строительных материалов и услуг, а также повышение стоимости финансирования непосредственно сказываются на ценах.
- Дисбаланс спроса и предложения
Высокий спрос на жильё, превышающий предложение, создаёт конкуренцию среди покупателей и способствует росту стоимости.
- Издержки строительства
Рост стоимости строительных материалов, рабочей силы и финансирования проектов напрямую влияет на цены на новостройки.
- Ипотека
Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам сужают доступность жилья для покупателей. Однако этот фактор не всегда сдерживает рост цен. Парадоксально, но в некоторых ситуациях высокую ставку могут компенсировать иные факторы, например, сохраняющийся спрос, что приводит к дальнейшему росту.
- Региональные особенности
В разных регионах действуют свои локальные факторы, влияющие на ценообразование. На него также могут повлиять такие факторы, как близость к мегаполису, инфраструктура района, наличие социально важных объектов.
Пример из практики:
Семья Ивановых планировала приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке за 8 млн. рублей в начале года. Решив подождать до осени в надежде на снижение цен, они столкнулись с ростом стоимости аналогичных объектов до 9,2 млн. рублей к октябрю. Это объясняется сочетанием нескольких факторов:
Повышение цен застройщиком: рост себестоимости строительства и удорожание материалов и услуг.
Сокращение предложения: уменьшение количества доступных квартир.
Факторы роста цен на недвижимость работают не изолированно. Например, высокая ключевая ставка ЦБ одновременно затрудняет доступность ипотеки для покупателей и повышает стоимость кредитов для застройщиков. Это, в свою очередь, снижает предложение. Однако, несмотря на это, спрос может сохраняться, что в итоге стимулирует рост стоимости.
Инфляция и процентные ставки: двойное давление на рынок
Ключевая ставка Центробанка России, являясь важнейшим инструментом регулирования инфляции, влияет на рынок недвижимости через несколько каналов:
- Удорожание ипотеки
Банки вынуждены повышать ставки по жилищным кредитам до рекордных 28-30%, существенно снижая покупательскую способность населения.
- Рост затрат для застройщиков
Застройщики, беря кредиты под повышенные проценты, вынуждены увеличивать себестоимость своих проектов.
- Инвестиционная привлекательность
Снижение доходности банковских депозитов делает недвижимость привлекательным средством сохранения капитала, что стимулирует спрос даже при высоких ипотечных ставках.
Инфляция как общий процесс удорожания товаров и услуг существенно влияет на строительный сектор. Стоимость всех необходимых ресурсов — от стройматериалов до рабочей силы — растет в соответствии с общим инфляционным давлением.
Юлия Ружицкая, коммерческий директор девелоперской компании UNIKEY:
«На рост цен на недвижимость оказывают влияние спрос. После окончания массовой программы господдержки спрос сместился в сторону семейных квартир (семейная ипотека выступает драйвером) и квартир в домах с новым уровнем жизни. Рост себестоимости строительства имеет несколько факторов, среди которых: стоимость земельного участка, размер ключевой ставки и, следственно, стоимость заемных (кредитных) средств. Все перечисленное не дает возможности снижать цены даже на несильно востребованные квартиры. За последние три года (примерно с 2022 по начало 2025 года) стоимость квадратного метра в России в среднем выросла примерно на 50–60%. Так, по оценкам Росстата, средняя цена за квадратный метр выросла с около 110 тысяч рублей до примерно 177–180 тысяч рублей по стране. В Москве ситуация еще более выражена: цены за это время выросли почти в 2,5–3 раза, достигнув порядка 320–340 тысяч рублей за квадратный метр. Рост за последний год в Москве составляет около 5–8%. При этом прогнозы на 2026 год также предполагают умеренный рост цен в столице примерно на 6% из-за дефицита качественных проектов и устойчивого спроса на бюджетные и ликвидные лоты».
Рост себестоимости строительства
Строительная отрасль столкнулась с беспрецедентным ростом затрат по многим статьям:
- Стройматериалы
Цены на металл, бетон, кирпич и другие материалы выросли на 15–25% за год из-за инфляции и логистических трудностей.
- Рабочая сила
Рост минимального размера оплаты труда (МРОТ) и дефицит квалифицированных кадров привели к увеличению зарплат строителей на 20–30%.
- Энергоресурсы
Подорожание электричества и топлива для строительной техники усугубляет ситуацию.
- Проектное финансирование
Высокие процентные ставки существенно увеличивают стоимость кредитов для застройщиков.
- Логистика
Доставка материалов, особенно в отдалённые регионы, стала намного дороже из-за роста цен на топливо и транспортные услуги.
- Административные расходы
Получение разрешений, согласований, технические экспертизы стали дороже, особенно в крупных городах.
Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets, независимый эксперт:
«Основными драйверами роста стоимости жилья стали эффекты ипотечного стимулирования. Так, искусственно форсированный спрос на новостройки разогнал цены на квартиры. Жилье стало менее доступным, что привело к тому, что после отмены программ льготной ипотеки резко упал ввод новых проектов, особенно в массовом сегменте. Девелоперы сократили ввод: в I квартале 2025 года число стартов новых проектов в Москве упало почти вдвое к прошлому году. Параллельно произошел рост себестоимости строительства, который вкупе с дорогим кредитованием для застройщиков не позволяет ценам снижаться. Так, стройматериалы с 2021 года подорожали на 64%, и в 2025-м себестоимость продолжает расти. Ключевая ставка в октябре 2024 года достигала 21%, летом 2025-го — 18%. Ипотека остается дорогой, поэтому девелоперы вводят рассрочки и субсидированные программы вместо скидок. В 2024 году на федеральном уровне средняя цена новостроек увеличилась на 9% по сравнению с 2023-м: со 146 до 160 тыс. руб. за квадратный метр. После закрытия программы господдержки ипотеки с июля 2024 по июль 2025 рост составил еще 4%, со 153 до 160 тыс. руб. Однако при инфляции около 10% это означает, что жилье в реальных ценах не дорожает, оно догоняет ставку инфляции. Совсем другая динамика в Москве. За первое полугодие 2025 года цены на новостройки выросли на 11,7% и достигли 594 тыс. руб. за квадратный метр. В массовом сегменте речь идёт о 389 тыс. руб., в бизнес-классе — около 487 тыс., в премиуме — почти 800 тыс. руб. за метр. А в элитном сегменте сделки идут по 3–6 млн руб. за м2. В регионах рынок уже вышел на уровень инфляции и фактически стагнирует. Москва же удерживает премию за счет дефицита массового жилья и роста доли бизнес- и премиум-сегмента».
Снижение предложения новостроек
Ограниченное предложение новостроек также способствует росту цен. Застройщики становятся более осторожными в запуске новых проектов из-за высоких рисков и затрат.
В условиях требований к наличию собственных средств (минимум 30%) со стороны застройщиков и существенного удорожания кредитования запуск новых проектов становится сложнее.
Трансформация рынка недвижимости: новые тренды и структура предложения
Рынок недвижимости России претерпевает значительные структурные изменения, которые меняют как логику работы отрасли, так и ожидания покупателей. Эти трансформации затрагивают все уровни — от экономкласса до премиального сегмента, а также загородную недвижимость.
Снижение доли экономкласса и рост более дорогих сегментов
Ключевым трендом является сокращение предложения в сегменте экономкласса. Застройщики все чаще концентрируются на более прибыльных бизнес- и премиум-классах. Экономические причины этого очевидны: высокая стоимость финансирования и строительных материалов делает эконом-проекты менее рентабельными.
Доля экономкласса сократилась с 40% до 25% за последние два года, в то время как бизнес-класс занимает 50–55% рынка, а премиум-сегмент — 20–25%. Возникают новые форматы жилья, например, апартаменты повышенной комфортности и таунхаусы в черте города.
Пример: Покупатель Михаил Петров искал двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей. Год назад в его районе было 15 вариантов, сейчас — всего 4. Вместо этого появилось 20 предложений в бизнес-классе в ценовом диапазоне 8–10 млн рублей.
Изменение предпочтений покупателей в связи с пандемией
Пандемия и переход к удаленной работе повлияли на требования покупателей к жилью. Люди стремятся к более просторному жилью, с учетом рабочего пространства, качественной инфраструктуры и экологичности.
Рост спроса на просторные квартиры, планировки с отдельной кухней, балконом/лоджией, высокая значимость развитой инфраструктуры (школы, детские сады, магазины) и экологически чистых районов. Загородная недвижимость переживает бум, с ростом спроса на дома и таунхаусы в пригородах крупных городов.
Ключевые факторы: возможность работы из дома, качественная звукоизоляция, высокоскоростной интернет, развитая инфраструктура в шаговой доступности, «умные дома» с системами климат-контроля. Парковочные места стали критически важными.
Изменились и инвестиционные подходы. Инвесторы все чаще выбирают жилье с потенциалом роста стоимости и стабильной арендной доходностью. Также меняются потребности различных социальных групп, например, молодые семьи ищут жилье «на вырост», а пожилые люди — комфортные компактные квартиры с развитой медицинской инфраструктурой.
Рынок недвижимости претерпевает значительные структурные изменения, обусловленные экономическими факторами и новыми потребностями людей. Сокращение предложения в экономклассе, рост цен в бизнес- и премиум-сегментах, а также новые требования покупателей формируют новый ландшафт рынка.
Ранее мы также писали о повышении цен на стройматериалы в 2025 году, а еще о том, как сэкономить на ремонте в сданной новостройке.