Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция для покупателя
Покупка квартиры – важное событие. Но приобретение недвижимости без юридической проверки может привести к серьезному риску. 12% сделок с недвижимостью в 2023 году по данным «Росреестра» сопровождались спорами в суде. Причинами судебных разбирательств стали проблемы с документами и скрытые обременения. Чтобы в будущем избежать рисков признания сделки недействительной, финансовых расходов и долгих разбирательств в суде, покупатель должен быть уверен в правовой чистоте объекта. Начните покупку с юридической проверки квартиры.
Распространенные риски при покупке недвижимости
Риски при покупке любой недвижимости сохраняются всегда. И чтобы радость от сделки не была омрачена разочарованием или обманом, мы подготовили для вас ТОП-7 самых распространенных рисков при покупке квартиры:
- утрата права собственности;
- наследники или другие граждане, имеющие законные права на недвижимость;
- обременения;
- банкротство продавца с выставлением имущества на торги;
- запланированный снос жилья или реконструкция;
- незаконная перепланировка;
- долги за ЖКХ.
И если при долгах и перепланировке покупатель понесет лишь материальные расходы, что тоже неприятно, то в остальных случаях сделку могут признать недействительной. А это означает стресс, изнурительные имущественные споры и серьезные финансовые потери. Чтобы избежать подобных ситуаций и безопасно купить квартиру, мы разработали для вас четкий алгоритм проверки.
Юридическая оценка квартиры. Проверяем собственников
Юридическая проверка подтвердит подлинность документов и личность собственников. Она включает 3 этапа контроля:
- обоснование права собственности;
- личность продавца;
- история владельцев.
Проверка права собственности продавца
На этом этапе проверяем правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве или другое обоснование собственности.
Важно
Документы покажут основания, на которых владелец получил квартиру в собственность и докажут его права.
Где получить
Запросите у продавца оригиналы и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Бланк, выданный нотариусом, можно просканировать камерой телефона. Сверьте нотариальные реквизиты с оригиналом. Совпадение подтвердит, что документ достоверный.
Риски
При подделке информации или оформлении с нарушениями сделка может быть оспорена в суде.
Подтверждение личности собственника
Для покупки квартиры безопасно сверяем паспортные данные продавца с информацией в правоустанавливающих документах и выписке ЕГРН.
Важно
В сведениях не может быть ошибок и исправлений, иначе велика вероятность, что вы столкнулись с мошенником. Результат проверки подтвердит, что паспорт либо недействителен, либо в недействительных не значится, а значит перед вами настоящий собственник.
Где получить
Запросите информацию на сайте МВД, заполнив поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта».
Риски
Аннуляция сделки.
Проверка истории собственников
Проверяем правовое обоснование и срок собственности, частую смену владельцев или несовершеннолетних собственников.
Важно
При получении собственности на основании дарения или в наследство надо обратить внимание на срок вступления в права. Лучше, чтобы срок владения недвижимостью продавцом составлял больше трех лет. Быстрая продажа подозрительна и опасна с точки зрения оспаривания наследства родственниками, так как срок исковой давности составляет три года. В этом случае юридическая проверка квартиры станет лучшей гарантией безопасной покупки.
Где получить
Закажите расширенную выписку из ЕГРН или проверьте цепочку сделок по документам.
Риски
Частые продажи или дарения за короткий срок укажут на «серые» сделки, собственность менее трех лет может повлечь оспаривание со стороны родственников, а наличие несовершеннолетних собственников потребует дополнительного времени на урегулирование с органами опеки.
Покупаем квартиру безопасно. Изучаем правовую чистоту
Каждая квартира на вторичном рынке имеет свое прошлое. Чтобы избежать проблем в будущем, лучше ознакомиться с историей квартиры и жильцов заранее.
Выявление обременений. Проверка документов
Проверьте актуальные сведения о квартире в выписке ЕГРН: кадастровый номер, площадь, этаж, а также наличие обременений: залог, арест, ипотека, судебные ограничения.
Важно
Чтобы избежать рисков признания сделки недействительной, попросите собственника предоставить выписку из ЕГРН. Сведения из выписки позволяет получить информацию об основании возникновения права собственности у продавца, о характеристиках объекта недвижимости и данные о нахождении имущества в залоге, под арестом и других ограничениях по квартире.
Где получить
Справка о залоге движимого имущества находится в реестре уведомлений на сайте «Федресурс». Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте «Росреестра» или через МФЦ. Срок действия выписки составляет один месяц. Напоминаем, что с 1 марта 2023 года после вступления в силу изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в выписке из ЕГРН по объектам недвижимости, принадлежащим физическим лицам, скрыта информация о собственнике. Теперь существуют два способа получения сведений: собственник сам запрашивает справки в «Росреестре» или вы, вместе с собственником, обращаетесь к нотариусу для получения выписки.
Риски
Квартира с обременением может быть изъята у нового владельца.
Проверка наличия зарегистрированных жильцов
Запросите справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи из домовой книги.
Важно
Сведения помогут установить, кто временно или постоянно зарегистрирован в квартире. В справке по форме 9 будут указаны все граждане: и зарегистрированные по адресу на момент выдачи документа, и прописанные раньше с момента сдачи жилья в эксплуатацию. Справка также подтверждает наличие несовершеннолетних жильцов в квартире, людей, отбывающих тюремный срок или граждан, находящихся на длительном лечении, которые в будущем смогут заявить свои права на наследство.
Где получить
Справку о регистрации по форме 9 надо заказывать в МФЦ, а выписку из домовой книги – в управляющей компании.
Риски
После покупки квартиры невозможно будет выписать жильцов без их согласия.
Проверяем квартиру перед покупкой. Задолженности и техническое состояние
Чтобы купить квартиру безопасно и в будущем не оплачивать чужие задолженности и незапланированные ремонты, потратьте день на проверку квитанций и осмотрите квартиру с экспертом.
Проверка задолженностей
Отсутствие долгов по коммунальным платежам и капремонту подтверждают квитанции ЖКХ.
Важно
Чтобы безопасно купить квартиру и не доказывать, что предыдущий долг не ваш, надо заранее проверить задолженность продавца по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.
Где получить
Справку можно получить в МФЦ или в управляющей компании.
Риски
Оплата чужих долгов.
Осмотр квартиры на предмет технического состояния
Проверяем технический паспорт квартиры и состояние объекта при осмотре.
Важно
При наличии перепланировок надо подтвердить их законность в техническом паспорте. Неузаконенный ремонт приведет к разногласиям с бюро технической инвентаризации и проблемам в будущем при перепродаже или оформлении ипотеки. При осмотре квартиры проверяйте исправность коммуникаций, состояние окон, дверей и сантехники, качество ремонта, признаки затоплений, трещины и подтеки. Лучше пригласите профессионала из БТИ или частного технадзора.
Где получить
Собственник может заказать технический паспорт на квартиру в БТИ или МФЦ.
Риски
Проблемы при продаже квартиры с незаконной перепланировкой. Несвоевременно выявленные или скрытые дефекты потребуют ремонта после покупки.
Обязательная проверка квартиры перед покупкой – залог чистой сделки и вашего спокойствия
Чтобы покупка квартиры принесла радость и удовлетворение, а не обернулась разочарованием и даже драмой, потратьте время на изучение юридической чистоты объекта. Проверьте документы и возможные задолженности по ЖКХ, осмотрите квартиру со специалистом. Потратив чуть больше времени на проверку в начале, вы сэкономите месяцы или годы, а главное, нервы в серьезном, кропотливом, но таком приятном деле – покупке собственной квартиры. Используя нашу инструкции, вы минимизируете риски и сделаете достойную инвестицию в недвижимость.
Как безопасно купить квартиру с помощью эксперта в недвижимости
Купить квартиру безопасно можно! Чтобы не тратить время и нервы на самостоятельную проверку, не пренебрегайте опытом специалистов! Аферисты понимают, как легко обмануть неопытного участника, но боятся профессионалов рынка недвижимости.
Если вы цените свое время и хотите получить гарантированный результат, обратитесь к экспертам в сфере недвижимости. Опытный риэлтор агентства, работающий в связке с юристом, даст объяснения с подробным анализом информации и совет, какой вариант лучше и безопаснее. Запишитесь на консультацию к специалистам агентства, получайте ключи от вашей квартиры и идеальный комплект документов.