Снижение ключевой ставки до 17% стало заметным сигналом для рынка недвижимости, проявившимся сразу по нескольким фронтам. Во-первых, ипотека слегка подешевела, во-вторых, застройщикам стало проще и выгоднее брать кредиты, в-третьих, рынок с надеждой смотрит на возможность перераспределения средств с депозитов в квадратные метры. Ну а государство при этом немного экономит на субсидиях для льготных программ. Однако не стоит слишком радоваться: ставка всё ещё высока, и её влияние на реальный рынок пока остаётся умеренным.
А с вами на связи я, Станислав Марулёв, юрист по банкротству физических лиц и эксперт в области финансов с опытом более 10 лет. Вступайте в мое сообщество во Вконтакте, чтобы всегда быть в курсе последних новостей по финансам, пенсиям, долгам и кредитам.
ДОМ.РФ: осторожный оптимизм
В ДОМ.РФ осторожно радуются: даже такое аккуратное снижение уже даёт позитивные сигналы рынку. Проектное финансирование в июле впервые за год пошло на спад — минус 0,2 п.п., до 10,5%. А ипотека оживилась: в августе банки выдали 26 тысяч кредитов на 63 млрд рублей. Скромно, но приятно.
Ипотека: дешевле, но всё ещё кусается
«Это долгожданный шаг, — считает Гульсина Шакова из ГК ТОЧНО. — Ипотека станет доступнее, ежемесячные платежи снизятся, и это подтолкнёт людей к покупкам».
Анна Терехова из «Мармакс» тоже видит позитив: даже при высоких ставках покупатели, не подходившие под льготы, теперь получили шанс.
А вот Александр Чернокульский из «Жилфонда» смотрит трезво: «Даже при ставке 16% ипотека остаётся малодоступной. Аренда квартиры за 30–35 тысяч в крупном городе всё равно выгоднее, чем ипотечный платёж в 54 тысячи».
В сухом остатке — ключевая ставка 17%, а ипотека всегда на пару процентов выше. То есть, как бы ни хотелось, пока арендовать дешевле.
Ждать ли ипотеку по-человечески доступную?
Президент СРО оценщиков Кирилл Кулаков сразу остудил горячие головы: «Не ждите резкого удешевления. Один процент вниз — и всё. Существенного эффекта в краткосрочной перспективе не будет. Реальные плоды мы сможем вкусить лишь в 2026–2027 годах».
Иными словами, если квартира нужна прямо сейчас — готовьтесь платить. Если же это больше инвестиционная история, то, возможно, разумнее подождать ставку хотя бы в районе 12–13%.
Депозиты vs. недвижимость
После июльского снижения ключевой ставки количество заявок на ипотеку подросло на 10–15%. Люди стали присматриваться к квартирам.
Но главный резерв рынка — деньги на депозитах. По данным ЦБ, на 1 августа на счетах граждан лежало 57,5 трлн рублей. Чтобы скупить все непроданные новостройки в стране, нужно всего 10,9 трлн. Казалось бы — бери и покупай.
Но, как справедливо замечают эксперты, не всё так просто: деньги любят тишину и сроки вкладов никто не отменял. Да и не каждый вкладчик готов бежать в офис продаж за ключами от квартиры.
60 трлн рублей не понесут на рынок
Гендиректор «INFOline Аналитика» Михаил Бурмистров развеял миф о массовом бегстве денег с депозитов. По его словам, более 60% накоплений — у обеспеченных граждан, а у них уже всё есть. Другая часть — у тех, кто копит на ипотеку или машину. Так что «золотой дождь» для девелоперов пока откладывается.
Первичка против вторички
Член Экспертного совета Госдумы Валерий Тумин считает, что наибольшую пользу от снижения ставки получат новостройки: ипотека здесь — основной инструмент продаж. Вторичка тоже подтянется, но без резких скачков. Рост цен, если и будет, то умеренный и прежде всего в востребованных локациях.
Банки, застройщики и новые правила игры
С 1 сентября регулирование ужесточилось: заявки рассматривают дольше и строже. Некоторые банки даже вводили вклады с повышенными ставками, чтобы удержать деньги.
Для застройщиков же снижение ставки — глоток свежего воздуха: процентная нагрузка уменьшается, появляется возможность выгоднее рефинансировать кредиты и запускать новые проекты. Это касается не только жилья, но и офисов, бизнес-парков, логистики.
Бюджету тоже выгодно
Снижение ключевой ставки облегчает жизнь не только девелоперам и покупателям, но и государству. Чем ниже рыночные ставки, тем меньше нужно компенсировать банкам в рамках льготных ипотечных программ. Экономия на миллиарды — тоже стимул продолжать движение вниз.
Что дальше?
По прогнозам ДОМ.РФ, к концу года ключевая ставка может снизиться до 15%. Но настоящее оживление ипотеки начнётся только тогда, когда показатель опустится ниже этого уровня.
По базовому сценарию ЦБ, ждать этого стоит в середине 2026 года.
Моё личное мнение
На мой взгляд, текущее снижение ставки — скорее сигнал «мы движемся в правильном направлении», чем реальное облегчение жизни покупателей. Да, ипотека станет чуть доступнее, но пока аренда выигрывает.
Ключевой вопрос: хватит ли у покупателей терпения ждать «счастливых» 12–13% или они начнут массово брать кредиты уже сейчас?
А что думаете вы? Стоит ли брать ипотеку уже сегодня — пусть и с «кусающимися» платежами, или разумнее подождать, пока ставка уйдёт ближе к 12%? Обязательно делитесь своим мнением в комментариях.
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: