Выбор квартиры - сложный путь, который пошагово я расписал в статьях из раздела “Выбор и покупка квартиры”. А завершается этот процесс оформлением бумаг. Именно документы показывают
- законен ли дом
- кто владелец
- нет ли обременений
- какие права у вас будут после подписания
Ошибка в одном пункте способна обернуться месяцами судов и даже потерей квартиры или существенных финансовых издержек. В этой статье я собрал весь список документов — для новостроек и вторички, для ипотеки и регистрации, с объяснением «что это», «зачем нужно» и «когда готовить». Читайте внимательно: это инструкция, которая сбережет вам не только деньги, но и нервы.
🔹Личные документы
Паспорт, СНИЛС и ИНН - базовый набор для банка и договоров.
Если вы в браке, пригодится еще и нотариальное согласие супруга на покупку или продажу (СК РФ ст. 35). Он нужен, чтобы потом никто не оспорил сделку. Оформляется у нотариуса за 1 день.
Если действует ваш представитель, необходимо оформить нотариальную доверенность с четким перечнем прав. А если работаете с агентом, оформляйте договор оказания услуг. В нем фиксируют: что именно делает агент (поиск, проверка, торг, подача на регистрацию), стоимость, ответственность. Это ваш «технический паспорт» отношений — без него легко потерять деньги и сроки.
🔹Покупка новостройки или вторички
Новостройка (покупка у застройщика по 214-ФЗ)
Проверка застройщика и дома. Смотрим: разрешение на строительство, проектную декларацию, права на землю, схему расчетов через эскроу (это базовая защита дольщика по 214-ФЗ). Зачем это нужно? Чтобы понимать, что дом строится законно и ваши деньги лежат под замком до ввода.
ДДУ (договор долевого участия). Главный документ сделки. Регистрируется государством — это ваша страховка. Срок регистрации права и обременений обычно 7 рабочих дней (через МФЦ — до 9; Закон № 218-ФЗ).
Счет эскроу. Открывается в банке; деньги заморожены до сдачи дома, то есть застройщику не выгодно тянуть сроки, так он не получит оплату.
Акт приема-передачи. Подписывается после поиска и устранения дефектов. В акт можно и нужно вписать недочеты — потом их исправят за счёт застройщика. На эту тему читайте статью “Приемка квартиры. Как выбрать спеца, чтобы не платить за чужие ошибки”
Вторичный рынок (покупка у собственника)
Выписка ЕГРН. Показывает владельца, обременения, доли. Делается быстро, обычно до 3 рабочих дней. Без неё — как ехать ночью без фар.
Правоустанавливающий документ продавца. На основании чего у него возникло право: купля-продажа, ДДУ+акт, наследство и т. д.
Согласие супруга у продавца (если в браке). Защищает вас от забывчивых разводов, на то, что “мы забыли”.
Справка о зарегистрированных лицах. Чтобы не «купить» вместе с квартирой несколько жильцов, которых потом придется выселять через суд. Ничего страшного, но долго и муторно.
Если продается доля. Часто нужна нотариальная форма сделки; исключения и нюансы — в Законе № 218-ФЗ (о госрегистрации недвижимости).
🔹Ипотека (Закон № 102-ФЗ)
На заемщика. Паспорт, анкета, подтверждение доходов: 2-НДФЛ или форма банка, трудовая, семейные документы, согласие на проверку кредитной истории. Готовим заранее и в полном объеме, чтобы банк быстро вынес решение.
На объект. Выписка ЕГРН, план и кадастровые данные, правоустанавливающие бумаги, отчет оценщика (оценщик — член СРО). Без отчёта банк не выдает кредит.
Страхование. Та самая обидная переплата, без которой не обойтись. Жизнь и здоровье заемщика, имущество, иногда титул — по условиям банка.
🔹Договор и регистрация объекта (Закон № 218-ФЗ)
ДКП (договор купли-продажи) или ДДУ + передаточный акт. В договоре должны быть: точные реквизиты квартиры из ЕГРН, цена и порядок расчетов, срок передачи, состояние квартиры, отсутствие скрытых обременений.
Регистрация, как правило, происходит 7 рабочих дней (через МФЦ — до 9). Нотариальные сделки и некоторые случаи — быстрее (обычно 5 дней). Итог — зарегистрированное право на ваше имя и отметка об ипотеке (если есть). Это и есть «золотой ключик».
Мини-чек-лист перед подписью ДКП
- Сверьте кадастровые данные из ЕГРН с договором (адрес, площадь, этаж, номер помещения).
- Убедитесь, что в договор внесены срок передачи, порядок расчетов и перечень приложений (планы, акты, расписка о получении денег или эскроу).
- Проверьте, нужна ли нотариальная форма (доли, опека, рента).
- Решите, кто подает на регистрацию и в каком виде (электронном или через МФЦ), чтобы не бегать вдвоём.
🔹Зачем вам все это знать, если я возьму юриста?
Даже лучшему юристу вы зададите правильные вопросы и вовремя поймете, где есть слабое место: нет согласия супруга — остановились; в ЕГРН висит арест — несемся не к банку, а выяснять причину. Когда вы понимаете структуру сделки, вы экономите время и нервы.
Покупка квартиры — это четкая последовательность: личные документы - проверка объекта - договор - регистрация. Ориентируйтесь на 214-ФЗ (новостройка), 218-ФЗ (ЕГРН и регистрация), 102-ФЗ (ипотека), СК РФ ст. 35 (согласие супруга).
И все же лучший путь — нанять сопровождающего специалиста: его гонорар несопоставим с ценой ошибки. Эта статья никак не заменит вам опыт грамотного юриста, но вы уже понимаете, что, зачем и когда должно лежать в вашей папке — и разговариваете с продавцом, банком и застройщиком на равных.
А когда вы оформите сделку, переходите к изучению следующего раздела путеводителя ГЛАВНОВОСТРОЙ - “Дизайн и проект квартиры”