При покупке квартиры на вторичном рынке проверка документов — ваш главный щит от мошенничества. Вы привыкли видеть на договоре купли-продажи тот самый синий штамп Росреестра, который подтверждал, что сделка законна и право собственности перешло к продавцу. Но что, если его нет? Начиная с 29 июня 2022 года, эта привычная деталь исчезла. Давайте разберемся, как теперь безопасно покупать недвижимость и на что обращать внимание вместо штампа.
Почему исчез штамп? Законный переход на электронный документооборот
С 29 июня 2022 года Росреестр и МФЦ полностью перешли на безбумажный документооборот в рамках реализации Федерального закона № 449-ФЗ. Это не упрощение процедуры, а ее модернизация.
Как это работает сейчас:
- Вы и продавец подаете документы в МФЦ.
- Сотрудник МФЦ проверяет пакет документов, сканирует их и создает электронные образы, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
- В Росреестр отправляется именно этот электронный пакет для проведения правовой экспертизы и регистрации права.
- Бумажные оригиналы договора возвращаются вам и продавцу без штампа Росреестра, но с отметкой МФЦ о создании электронного образа.
- Подтверждением успешной регистрации является выписка из ЕГРН, которая и служит основным документом, удостоверяющим право собственности.
Таким образом, отмена штампа — это следствие перехода на современные технологии, а не признак сомнительности сделки.
Что нужно проверять в договоре вместо штампа? Ваш чек-лист безопасности
Поскольку привычного штампа больше нет, ваше внимание должно быть сосредоточено на других, не менее важных деталях.
1. Дата заключения договора у продавца — ключевой критерий
Это первое, на что нужно смотреть.
- Если договор датирован 29 июня 2022 года или позже — отсутствие штампа Росреестра является абсолютной нормой.
- Если договор заключен до 29 июня 2022 года — на нем должен стоять штамп о государственной регистрации. Его отсутствие — серьезный красный флаг, который может означать, что документ подделан или сделка не была зарегистрирована надлежащим образом.
2. Ищите отметку МФЦ
На бумажном экземпляре договора, который возвращается заявителю, сотрудник МФЦ ставит специальный штамп (или отметку) о том, что создан электронный образ документа. Эта отметка подтверждает, что документы были приняты и направлены в Росреестр.
3. Требуйте свежую выписку из ЕГРН
Это ваш главный документ с 2022 года. Именно выписка из Единого государственного реестра недвижимости теперь является единственным официальным доказательством зарегистрированного права.
Что проверить в выписке:
- ФИО и данные собственника: Совпадают ли они с паспортными данными продавца?
- Вид права: Указано ли «собственность»?
- Отсутствие обременений: В выписке должен быть чистый раздел об ограничениях (отсутствие арестов, ипотеки, запретов на регистрацию).
- Дата регистрации права: Она должна соответствовать периоду после сделки продавца.
Заказать выписку можно самостоятельно через портал Росреестра или Госуслуги всего за несколько минут. Не стоит полагаться на старую выписку продавца — закажите новую, актуальную на дату проверки.
4. Рассмотрите вариант запроса копии договора из Росреестра
Если вы хотите получить максимально надежное подтверждение подлинности договора, на основании которого продавец получил квартиру, попросите его заказать в Росреестре копию правоустанавливающего документа.
Такую копию может запросить только сам собственник или его доверенное лицо. Росреестр предоставит сшитую, пронумерованную копию договора с печатью и подписью сотрудника Кадастровой палаты, которая заверяется как соответствие электронному образу, хранящемуся в реестре. Это исключает любые возможности подделки.
Таблица: На что обращать внимание в зависимости от даты сделки продавца
Критерий проверки | Сделка продавца ДО 29.06.2022 | Сделка продавца ПОСЛЕ 29.06.2022
Штамп Росреестра на договоре | Должен присутствовать. Его отсутствие — тревожный сигнал. | Отсутствует. Является нормой.
Отметка МФЦ | Может отсутствовать. | Должна присутствовать (штамп о создании электронного образа).
Главный документ для проверки | Выписка из ЕГРН + штамп на договоре. | Выписка из ЕГРН — основной и достаточный документ.
Дополнительная проверка | Сверка данных в выписке и договоре. | Можно запросить заверенную копию договора из Росреестра.
Риски, которых можно избежать
Грамотная проверка убережет вас от серьезных проблем:
- Признание сделки недействительной: Например, если продавец не является единственным собственником или действует без согласия супруга.
- Потеря денег и жилья: Если сделка была мошеннической, и на квартиру имеют право третьи лица (несовершеннолетние дети, другие наследники).
- «Наследование» проблем: Если на квартиру наложен арест за долги продавца или она находится в залоге у банка.
Бесплатная консультация юриста
Заключение: выписка ЕГРН — новая гарантия ваших прав
Подведем итог. Отмена синего штампа Росреестра с 29 июня 2022 года — это не повод для паники, а сигнал к тому, чтобы перестроить привычную схему проверки. Ваше главное оружие теперь — внимание к датам и актуальная выписка из ЕГРН.
- Определите дату предыдущей сделки: Это отправная точка для всех дальнейших действий.
- Требуйте свежую выписку из ЕГРН: Проверяйте ее самостоятельно и тщательно.
- Обращайте внимание на отметку МФЦ: Для новых сделок она заменяет штамп.
- В случае сомнений запрашивайте копию договора из Росреестра: Это самый надежный способ проверить подлинность.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Помните, что бдительность и проверка информации через официальные источники — залог безопасной сделки и вашего спокойствия в новом доме.