«Здесь нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на том же месте» – эта цитата из «Алисы в Зазеркалье» в последнее время часто приходит мне на ум, когда я задумываюсь о том, как кардинально изменилось проектирование в строительной отрасли за последние годы.
На первый взгляд кажется, что задачи остались прежними: разработать проектную документацию, пройти экспертизу, обеспечить авторский надзор на стройке и выдержать график строительно-монтажных работ (СМР). Но если всмотреться в детали, становится очевидно — изменилось всё: скорость, технологии, ожидания девелоперов и требования к проектировщикам.
Попробую для себя и для всех интересующихся разобрать в этой статье, какие тренды сегодня, с моей точки зрения, являются наиболее важными.
Полный переход на «цифру»: добро пожаловать в матрицу
BIM-технологии (Building Information Modeling), цифровые платформы, среды общих данных, автоматизация процессов — уже не какое-то фантастическое будущее, а самое что ни на есть настоящее. Без использования цифровой среды проектирования нужной скорости и точности достичь стало просто невозможно. Те, кто использует предыдущие поколения софта, фактически как бы едут по скоростной автотрассе на телеге – да, это всё ещё осуществимо, но далеко ли они уедут?
Планировалось, что в 2025 году доля объектов недвижимости, строящихся с применением технологий информационного моделирования, составит до 80% от общего количества. Цифра очень впечатляет, но в реальности пока всё куда более скромно: по моей оценке, лишь 20% застройщиков используют или тестируют BIM, и за год их доля почти не увеличилась. Да, они строят больше других – на них приходится до 41% всей площади новой жилой недвижимости, но это раза в 2 меньше, чем прогнозировали эксперты.
В то же самое время мировой рынок BIM-технологий демонстрирует практически взрывной рост – прогнозируется, что он будет продолжать расти на 16–19% ежегодно. Это означает, что цифровизация — не просто мода, это – объективная необходимость.
Что это означает на практике
Проектировщики, которые до сих пор работают в AutoCAD и сохраняют «бумажное мышление», скоро окажутся в положении динозавров из «Парка Юрского периода» — красивых, но обречённых на вымирание. BIM — это не просто 3D-модель, это умная база данных, где каждый элемент здания «знает» о себе всё: от стоимости до сроков поставки, от прочностных и теплотехнических характеристик до правил монтажа.
Представьте себе, что вы собираете макет здания из конструктора типа LEGO. Раньше вы собирали его, полагаясь лишь на свою интуицию и опыт. Но теперь вам дали «умные» кубики, которые сами подсказывают, как правильно соединять их друг с другом, сколько каждый из них стоит и когда и у кого их можно купить. Вот что такое современное BIM-проектирование.
Практические преимущества внедрения BIM-проектирования:
- сокращение времени на внесение изменений в проект на 70–80%;
- снижение количества ошибок в документации на 40–50%;
- автоматическое формирование спецификаций и смет;
- возможность отслеживать потенциальные коллизии на этапе проектирования, а не на стройплощадке в процессе реализации, то есть прямая экономия времени и бюджетов.
Считаем деньги, как Скрудж Макдак
Второй важный тренд – девелоперы сегодня не просто требуют рабочие чертежи, а хотят видеть полное экономическое обоснование тех или иных решений, стремясь к тому, чтобы они были оптимальны по стоимости и технологичности. Времена «нарисуйте, чтоб красиво» и такие заказчики канули в Лету, их больше нет. Каждое проектное решение должно быть обосновано не только с технической, но и с экономической стороны.
Себестоимость строительства с 2022 года выросла у разных девелоперов на 35–100%. Это беспрецедентный рост, который заставляет пересматривать подходы к проектированию. По данным «РБК Недвижимость», в 2024 году стоимость строительства увеличилась в среднем от 4% до 27% в зависимости от используемых технологий, и эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на 12–15% при условии стабильности рубля, а при колебаниях курса — на 20-25% (по некоторым категориям материалов — до 40–50%).
Рост себестоимости и прогнозируемое удорожание возводимых новостроек на 30–40% к концу года заставляет считать деньги ещё на этапе выбора того или иного узла или материала для него. Проектировщик, который умеет балансировать стоимость и технологичность, становится ценным партнёром для инвесторов проекта, а каждое его решение становится компромиссом между качеством, стоимостью и сроками.
Практические примеры внедрения экономического подхода:
- Выбор между монолитным и сборным железобетоном теперь осуществляется не по принципу «всегда так делали», а с учётом анализа стоимости и сроков строительства.
- Планировочные решения для жилого и коммерческого сектора максимизируют продаваемые полезные площади при сохранении необходимого уровня комфорта.
- Передовые архитектурные бюро ставят своей целью внедрение value engineering (стоимостный инжиниринг или анализ ценности) — методики систематического анализа функций объекта с целью достижения поставленных задач при минимальных затратах.
Таким образом, передовой современный проектировщик должен быть подобен швейцарскому армейскому ножу — стать универсальным инструментом для решения любой задачи, обладая одновременно инженерными знаниями и опытом, а также навыками экономиста и менеджера проектов.
Время не ждёт: сжатие сроков проектирования
Третьим важным трендом стало сокращение сроков выхода проекта на рынок. В условиях высокой конкуренции и растущих процентных ставок месяц задержки стоит девелоперу огромных денег. Сокращение time-to-market (срока выхода на рынок) превратилось из желательного параметра в критически важный показатель.
Проектировщики должны работать быстрее без потери качества — это как если бы гонщику «Формулы-1» приказали мчаться вдвое быстрее, но при этом ни в коем случае не разбиться самому и не разбить болид. Такое противоречие разрешается только с помощью передовых технологий и новых подходов к организации работы.
Что это означает на практике? Если раньше проектировщики работали как классический оркестр, где каждый солирует по очереди, то теперь им нужно работать как джазовый ансамбль — все импровизируют одновременно, но сохраняют единый ритм и общую мелодию.
За счёт чего можно ускориться:
- параллельное ведение разных стадий проектирования вместо последовательного;
- использование типовых решений и готовых библиотек элементов;
- автоматизация рутинных операций с помощью BIM-технологий;
- активное применение облачных сервисов для совместной работы;
- автоматизация процессов экспертизы и согласования.
Для типовых объектов сроки проектирования сократились со стандартных 6–8 месяцев до 3–4. Это создаёт колоссальное давление на проектные команды, но одновременно является мощным стимулом для внедрения новых подходов и методов работы.
Усиление роли авторского надзора: «за базар придётся ответить»
Ошибки на стройке стали стоить дороже, чем когда-либо ранее. В условиях роста стоимости материалов и работ каждая переделка превращается в серьёзную финансовую потерю. Девелоперы ждут от проектировщиков сопровождения не «на бумажке», а реального решения оперативных вопросов прямо на стройплощадке.
Авторский надзор из формальной процедуры превратился в критически важный сервис, то есть самая важная часть работы проектировщика начинается после сдачи проекта — на стройплощадке.
Что изменилось в подходах?
- Авторский надзор стал проактивным, а не реактивным.
- Проектировщики должны работать в тесном контакте с прорабами и мастерами.
- Внедряются системы фиксации и отслеживания нарушений проектных решений.
- Для оперативного решения возникающих вопросов стали использоваться мобильные приложения.
В зависимости от масштабов проекта за счёт авторского надзора одна вовремя предотвращённая ошибка может сэкономить от 500 тысяч до нескольких миллионов рублей. Таким образом, качественный авторский надзор становится не статьёй затрат, а инвестицией в успех проекта.
Авторский надзор можно представить себе, как работу с личным тренером в спортзале. Конечно, кто-то «качается» сам, но с личным тренером результат будет лучше, его удастся достигнуть быстрее и, главное, – безопаснее. То же самое касается и стройки — с активным участием автора проекта результат будет качественнее и дешевле.
Современные инструменты авторского надзора:
- мобильные приложения для фиксации нарушений с привязкой к BIM-модели;
- системы видеонаблюдения за ключевыми этапами строительства;
- регулярные обучающие семинары для строителей по тем или иным проектным решениям;
- создание подробных альбомов типовых узлов и деталей для использования на стройплощадке.
Один за всех, и все за одного: рост ценности партнёрства
Это четвёртый важный тренд, который я хочу сегодня отметить. Современная проектная организация перестаёт быть «просто подрядчиком», она становится стратегическим партнёром. Это кардинальное изменение парадигмы отношений между проектировщиком и заказчиком. Умение работать в тесной связке с девелопером, а не «по ТЗ», становится решающим конкурентным преимуществом.
Проектировщик должен подключаться на самой ранней стадии, помогать оптимизировать продукт под целевую аудиторию и стоять плечом к плечу с застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию.
Партнёрский подход на практике:
- участие в формировании концепции проекта на самых ранних стадиях;
- совместный анализ рынка и потребностей целевой аудитории;
- помощь в выборе оптимальных технологий и материалов;
- сопровождение проекта от идеи до ввода в эксплуатацию.
Экономическим эффектом от партнёрства является снижение стоимости изменений на 60–70% и укрепление долгосрочных отношений с заказчиком. Когда проектировщик становится частью команды девелопера, эффективность взаимодействия возрастает многократно.
Партнёрский подход — это как переход от знакомства в интернете к серьёзным отношениям. Начинается всё формально и по распространённым шаблонам, а если получилось, то в итоге наступает взаимопонимание с полуслова, появляются общие цели и общая ответственность за результат.
Плюсы партнёрского подхода:
- снижение количества итераций в проектировании на 40–50%;
- повышение качества проектных решений за счёт глубокого понимания задач заказчика;
- формирование долгосрочных отношений и постоянного портфеля заказов;
- возможность участия в прибыли от успешной реализации проекта.
Резюме: будущее уже здесь
Проектирование в 2025 — это уже не про чертёж. Это про общую ответственность за окупаемость и скорость девелоперского бизнеса. Как сказал отец киберпанка Уильям Гибсон, «будущее уже здесь, оно просто неравномерно распределено». В нашей отрасли это особенно заметно — одни компании уже по-настоящему живут в 2025 году, используя все современные технологии и подходы, а другие всё ещё работают методами десятилетней давности.
Мы в своей компании выстроили рабочие процессы вокруг этих векторов: работаем в BIM-стеке, считаем экономику решений вместе с заказчиком, держим темп за счёт автоматизации, ведём авторский надзор как полноценный сервис и включаемся в проект на уровне бизнес-стратегии.
Что дальше?
На мой взгляд, упомянутые тренды будут только усиливаться. Цифровизация станет ещё глубже, требования к экономической эффективности — жёстче, сроки — короче, а не успевшие адаптироваться рискуют остаться за бортом, как те самые динозавры.
Но те компании, которые смогут перестроиться и освоить новые подходы, получат огромные конкурентные преимущества. Рынок проектирования становится более технологичным, более эффективным и – парадоксально, но факт – более прибыльным для тех, кто готов инвестировать в собственное развитие.
Чарльз Дарвин говорил, что «выживает не самый сильный, а самый приспособленный». Среди проектировщиков в строительной отрасли выживет не самый большой и даже не самый опытный, а самый гибкий и технологичный. И это, пожалуй, самое вдохновляющее во всех этих переменах — они дают нам шанс стать лучше, быстрее и эффективнее.