Теория, конечно, суха, но необходима для понимания того, что происходит в реальной работе над сметой
Собрала для вас сложности, которые возникают при применении коэффициентов на практике.
Непонятен тип коэффициента.
Поскольку тип коэффициента, за редким исключением, в методиках и ценовых документах не указан, то встречаются разночтения , в том числе и у экспертов. А вы как хотели?. Эксперты тоже люди, которые существуют в том же информационном поле, что и остальные специалисты, связанные с проектными и изыскательскими работами.
Например, коэффициент на застройку в зоне охраны объектов культурного наследия одни эксперты относят к ценообразующим , другие - к усложняющим. Аналогично с встречающимся, как в СБЦ, так и в НЗ, коэффициентом на стесненную территорию строительства.
В этом случае тип коэффициента можно прояснить, обратившись в Минстрой, Главгосэкспертизу или к разработчику ценового документа. Они реально отвечают на обращения. Надо только направить их через форму обратной связи на их официальном сайте. Или, если доступ к таким данным у вас есть, воспользоваться разъяснениями, данными ранее другим специалистам (организациям).
Расчетный коэффициент
Пожалуй самая легко решаемая трудность. Право слово, коэффициент всего лишь нужно перед использованием рассчитать. Не сарказм. Как правило порядок расчета коэффициента прилагается, а с математикой все специалисты по ПИР отлично знакомы еще со школы.
Да и, далеко не каждый ценовой документ такие коэффициенты содержит.
Однако, есть они и в НЗ, и в СБЦ.
Примеры:
Территориальное планирование и планировка территорий. 2010 г. При количестве городских населенных пунктов свыше 20 к ценам на разработку градостроительной документации применяется коэффициент, описанный в таблице 8 числовой формулой.
НЗ №828/пр Инженерно-техническая система антитеррористической защищенности объектов жилищно-гражданского назначения. 2023 г. Проектирование в комплексе здании и сооружений ИТСО аналогичных зданий и сооружений применяется с корректирующим коэффициентом для последующих аналогичных зданий и сооружений. Коэффициент рассчитывается как 0,5 для последующих аналогичных зданий и сооружений. Основное здание идет с коэффициентом 1. Таким образом, два здания идут с коэффициентом 1,5, три с коэффициентом 2.
Сложная схема применения коэффициента
В первую очередь, это относится к коэффициентам, начисляемым на разделы проектной документации.
К таким коэффициентам относят, например, коэффициенты на грунт и сейсмичность.
В большинстве случаев, применение коэффициентов на грунт и сейсмику (7/8/9 баллов) производится на основании Методик.
Рассмотрим примеры того, как они описаны в каждой их Методик, и разберемся, что это дает на практике.
Приказ 707/пр
Коэффициенты описаны в Приложении 5. Таблица 5.1 "Способы применения корректирующих коэффициентов, учитывающих усложняющие факторы проектирования"
Обратите внимание на 4 столбец - "Способы применения". В этом столбце описано на каких стадиях возможно применение коэффициента, а также к каким разделам или частям разделов применяется коэффициент.
Так, для коэффициента на вечномерзлые грунты написано: "Коэффициент применяется к стоимости проектирования следующих разделов П+Р" и "ПЗУ (ППО) (в части вертикальной планировки и организации рельефа, транспорта); в полном объеме АР и КР (ТКР, ИЛО); в части ИОС, размещенных в подземной части здания (сооружения); доля СМ на выполняемый объем".:
Написано: "Коэффициент применяется к стоимости проектирования следующих разделов П+Р"
Означает: Коэффициент применяется для смет (позиций) на стадиях, как Проектная документация, так и Рабочая документация.
Написано: "ПЗУ (ППО) (в части вертикальной планировки и организации рельефа, транспорта); в полном объеме АР и КР (ТКР, ИЛО); в части ИОС, размещенных в подземной части здания (сооружения); доля СМ на выполняемый объем".
Означает: Внутри расценки требуется выделить ПЗУ (если объект линейный, то ППО), если позицией предусмотрена вертикальная планировка и
организация рельефа, транспорта, то выделить внутри ПЗУ/ППО соответствующие подразделы. Также выделить разделы АР, КР (если объект линейный, то ТКР, ИЛО), Выделить в группе подразделов ИОС, ту часть, которая относится к подземным частям зданий. Выделить в разделе, учитывающем Сметную документацию (СД), ту часть, которая относится ко всему, что выделили до СД.
Теперь на каждый из выделенных разделов/подразделов начислить коэффициент.
Сложности здесь начинаются на этапе выделения подразделов. Дело в том, что если Разделы АР и КР (ТКР, ИЛО) содержатся в таблицах относительной стоимости, а значит имеют НОРМАТИВНЫЙ процент, который на них приходится от 100% цены расценки, то Вертикальная планировка, например, такого процента не имеет. Значит процент, который придется на подраздел, отведенный вертикальной планировке должен быть определен специалистом, составляющим смету ПИР. Ну, в крайнем случае, ГИПОм. А значит, весьма возможны разногласия в оценке трудоемкости работ заказчиком, проектировщиком и экспертом. Ровно такая же история с монтажными элементами. Этот подраздел надо выделять вручную. Процент на него устанавливается по согласованию с заказчиком.
Раздел Сметная документация (СД) здесь стоит особняком. Его надо разбить на подразделы. С учетом усложняющего фактора и без него. Процент, приходящийся на подраздел СД с учётом усложняющего фактора, рассчитывается пропорционально стоимости тех разделов и подразделов, которые перечислены в описании коэффициента.
Пример.
Офисное здание строится в зоне многолетней мерзлоты. Расценка на новое строительство есть в НЗ. Вечномерзлый грунт усложняет проектирование и учитывается коэффициентом из 707/пр.
Смотрим в Таблицу 5.1. Применяется к стоимостям разделов на стадиях П и Р. Применяется к " ПЗУ (ППО) в части вертикальной планировки и организации рельефа. транспорта); в полном объеме АР и КР (ТКР. ИЛО); в части ИОС. размещенных в подземной части здания (сооружения); доля СМ на выполняемый объем".
Это значит, что работа над расценкой будет состоять из нескольких этапов: расчет 100% цены расценки по формулам расчета из Методики, учесть инфляцию и стадию. Получится так:
(А+В*Хзад)*Кинфляционный*Кстадийности
Затем работать с Разделами ПД: выделить в группе подразделов ИОС часть, относящуюся к подземной части здания. (Следует помнить, нормативов нет, примерный вес в процентах от ИОС знает ГИП или начальник отдела проектирования. ) Выделить часть раздела Сметная документация. Тут пропорционально стоимости (в процентах) разделов ПЗУ, АР, КР, ИОС в подземной части.
Теперь, когда состав Разделов ПД готов можно начислять на них коэффициенты. Полученный после начисления коэффициентов суммарный процент разделов ПД перевести в доли и применить в формуле как коэффициент.
(А+В*Хзад)*Кинфляционный*Кстадийности*Сумма разделов ПД в долях
Пример расчета
Задача: Запроектировать универсальный магазин, площадь магазина 500 кв.м. Стадия Проектная документация, вечномерзлый грунт, стесненная территория
Решение:
Выбираем ценовой документ и расценку. Для магазина нам подойдет
НЗ №848/пр Объекты жилищно-гражданского назначения. 2023 г. Таблица 3.12. Объекты торговли, п.3 - Универсальные магазины.
Рассчитываем стоимость по базовой формуле, с учетом инфляционного коэффициента
(A + B * Xзад) * Ктек
(1597200 руб + 2950 руб * 500) * 1.58 = 4 854 076.00 руб.
Учитываем стадию ( К стадийности на ПД 0,4) и стесненную территорию (коэффициент на стесненность есть в НЗ, глава 2, п.17 и составляет 1,1, в формуле нумеруется К1)
(A + B * Xзад) * Ктек*Кст*К1
(1597200 руб + 2950 руб * 500) * 1.58 *0,4*1,1= 2 135 793,44 руб.
Теперь следует учесть вечномерзлый грунт. Выбираем коэффициент. В НЗ отсутствует, но есть Методике. Для НЗ применяется коэффициент из Приказа 707/пр. Читаем условия применения. Применяется на стадиях П+Р, то есть, на стадии Проектная документация его надо применять. Коэффициент применяется к ПЗУ (ППО) в части вертикальной планировки и организации рельефа, транспорта); в полном объеме АР и КР (ТКР, ИЛО); в части ИОС, размещенных в подземной части здания (сооружения); доля СМ на выполняемый объем (Методика, 707/пр. Приложение 5, табл.5.1, п.1.2). Смотрим в таблицы относительной стоимости для данной позиции:
Таблица 12 .
Таблица относительной стоимости проектных работ по разделам проектной документации и соответствующим комплектам рабочей документации для строительства объектов торговли, в процентах.
Анализируем. ПЗУ представлен целиком. Часть , относящаяся к вертикальной планировке не выделена, значит, ее требуется выделить, то есть разделить раздел на подразделы и каждому подразделу указать стоимость в процентах от 100% цены расценки. Спросили ГИПа (начальника отдела или другого знающего человека), получили ответ: 2% на вертикальную планировку и организацию рельефа, 2% на все остальное.
АР и КР разделения на подразделы не требуют.
Часть ИОС, размещенная в подземной части здания (сооружения), тоже в таблице относительной стоимости никак не обозначена, это значит, что либо у каждого подраздела ИОС выделить еще подраздел, который относится к подземной части здания, либо выделить один подраздел на подземную часть, и соответственно уменьшить на нужный процент другие подразделы ИОС.
Доля СМ на выполняемый объем, тоже требует выделения. Эта доля выделяется пропорционально стоимости тех разделов и подразделов, которые усложняются фактором "Вечномерзлый грунт". Подобный пример расчета размещен на ФГИС ЦС (только усложняющий фактор там другой, и вообще объект линейный) https://fgiscs.minstroyrf.ru/frsn/reference/letters/ab67ca68-f60e-4211-89f5-a76f0bb93daf
Получается такой состав разделов
1. Пояснительная записка 0,5%
2. Схема планировочной организации земельного участка 4%
2.1. в части вертикальной планировки 2%
2.2. кроме вертикальной планировки 2%
3. Архитектурные решения 13,8%
4. Конструктивные и объемно-планировочные решения 19,3%
5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений 35,3%
5.1. Технологические решения 8.1%
5.2. Отопление и вентиляция 2.8%
5.3. Система водоснабжения и водоотведения 1.8%
5.4. Система электроснабжения 2.9%
5.5. Сети связи 1%
5.6. Автоматизация 1.5%
5.7. Кондиционирование 1.1%
5.8. Холодоснабжение 1.1%
5.9. ОИС в подземной части 15%
6. Проект организации строительства 6,1%
7. Перечень мероприятий по охране окружающей среды 6%
8. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности 3,9%
9. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов 1%
10. Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов
капитального строительства 1%
11. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов 2%
12. Смета на строительство объектов капитального строительства 7,1%
12.1. с учетом грунта 3.83%
12.2. без учета грунта 3.27%
Теперь к разделам и подразделам, которые усложняются вечномерзлым грунтом применяем коэффициент из Методики.
Расчет цены разделов с примененными коэффициентами помним получается таким:
в части вертикальной планировки 2*(1+0,15)=2,3%
Архитектурные решения 13,8*(1+0,15)=15,87%
Конструктивные и объемно-планировочные решения 19,3*(1+0,15)=22,19%
ОИС в подземной части 15*(1+0,15)=17,25%
Смета на строительство объектов капитального строительства, с учетом грунта 3,83*(1+0,15)=4,405
Мы помним, что коэффициент на грунт усложняющий, поэтому применяется по формуле (1+дробная часть)
Остается суммировать стоимость ВСЕХ разделов/подразделов, перевести из процентов в доли и добавить в формулу.
Сумма всех разделов после применения коэффициента на вечномерзлый грунт 108,09% (можете пересчитать самостоятельно). В формулу отправляется 1,0809
Расчет выглядит так
(A + B * Xзад) * Ктек*Кст*К1*К2
(1597200 руб + 2950 руб * 500) * 1.58 *0,4*1,1*1,0809=2 308 579,13 руб.
К2 - суммарный процент стоимости разделов. Иногда его не нумеруют, а описывают подробно состав разделов/подразделов проектной документации
Статья была полезна? Поддержите автора лайком и подпиской.