Нужно ли согласие жильцов для открытия магазина на первом этаже?
В соответствии с действующим российским законодательством, вопрос о необходимости получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме для размещения нежилого помещения, в частности магазина, на первом этаже требует комплексного анализа норм жилищного, градостроительного, земельного права и законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
Первостепенное значение имеет правовой режим помещения, в котором предполагается открытие магазина. Если помещение изначально введено в эксплуатацию и имеет целевое назначение как нежилое, и его использование под розничную торговлю соответствует виду разрешенного использования, установленному в технической документации на здание и правилах землепользования и застройки, то сам факт размещения коммерческой организации в таком помещении, как общее правило, не требует получения согласия собственников жилых помещений данного дома. В данном случае имеет место использование объекта недвижимости в соответствии с его целевым назначением.
Однако ключевым аспектом, порождающим обязательность получения согласия, является факт перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления при условии соблюдения требований законодательства и при отсутствии оснований для отказа. Одним из таких обязательных условий, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ, является представление заявителем документов, подтверждающих согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению в данном многоквартирном доме, на его перевод. Данное требование обусловлено необходимостью обеспечения прав смежных собственников, поскольку изменение назначения помещения может потенциально затрагивать их законные интересы (шум, вибрация, повышенная нагрузка на инженерные сети и т.д.).
Даже если помещение является изначально нежилым, деятельность по организации магазина может быть сопряжена с проведением работ, которые квалифицируются как переустройство и (или) перепланировка помещения. Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме требуют согласования с органом местного самоуправления. В случае если такие работы затрагивают интересы других собственников или связаны с изменением общего имущества многоквартирного дома, может возникнуть необходимость получения их согласия в порядке, установленном жилищным законодательством.
Отдельного внимания заслуживает вопрос использования общего имущества собственников многоквартирного дома. В силу положений статьи 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома, относятся к общему имуществу. Размещение вывесок, входных групп, систем вентиляции, кондиционеров, а также использование прилегающей территории для подвоза товаров, организации парковки для сотрудников и клиентов магазина может осуществляться только с согласия собственников помещений в доме, принятого на общем собрании в порядке, установленном статьями 44–48 ЖК РФ. Без такого согласия подобные действия являются неправомерными.
Кроме того, санитарно-эпидемиологическое законодательство налагает дополнительные ограничения. В соответствии с СП 2.3.6.3668-20 (постановление Главного санитарного врача от 20.11.2020 № 36), не допускается загрузка материалов, продукции, товаров со стороны двора многоквартирного дома, где расположены входы в жилые помещения, а также канализационное оборудование систем водоотведения в стационарных торговых объектах должно быть спроектировано и выполнено так, чтобы исключить риск загрязнения пищевой продукции. Водоотведение стоков от производственных помещений при размещении торгового объекта в многоквартирном доме, общественном или административном здании должно обеспечиваться отдельно от системы водоотведения стоков этих зданий. В случаях нарушения данных требований Роспотребнадзор может не выдать санитарно-эпидемиологическое заключение без документального подтверждения отсутствия претензий со стороны жильцов, что де-факто делает их согласие необходимым.
Таким образом, отвечая на поставленный вопрос, следует сделать вывод, что для непосредственного использования изначально нежилого помещения под магазин в строгом соответствии с его разрешенным использованием согласие жильцов не требуется. Однако если деятельность сопряжена с переводом помещения из жилого в нежилое, перепланировкой, использованием общего имущества дома или созданием потенциальных санитарно-гигиенических неудобств, получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме в установленном законом порядке является обязательным правовым условием легитимации такой деятельности.
Какие проблемы может доставлять магазин и как с ними бороться?
Анализ потенциальных проблем, возникающих при функционировании магазина в многоквартирном жилом доме, и механизмов их правового разрешения требует системного подхода с учетом взаимодействия норм жилищного, гражданского, земельного, административного и санитарно-эпидемиологического законодательства Российской Федерации.
Деятельность торгового объекта может порождать комплекс правонарушений, нарушающих законные права и интересы собственников жилых помещений. Ключевые проблемы связаны с нарушением характера использования общего имущества многоквартирного дома (статья 36 Жилищного кодекса РФ). Магазин может незаконно эксплуатировать прилегающий земельный участок, являющийся общей долевой собственностью, для организации парковки транспортных средств сотрудников и клиентов, складирования тары и товаров, размещения торговых палаток или иных временных конструкций. Подобные действия осуществляются без предоставления соответствующей части земельного участка в пользование и без согласия собственников, выраженного решением общего собрания (статьи 44–46 ЖК РФ). Еще одним существенным нарушением является несанкционированное использование мест общего пользования (подъезд, лестничные клетки, холлы) для рекламных целей или как зоны ожидания.
Серьезные проблемы возникают при создании магазином различного рода физических воздействий, превышающих установленные нормативы. В соответствии с Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, к ним относятся повышенный уровень шума от работы холодильного и вентиляционного оборудования, систем кондиционирования, погрузочно-разгрузочных работ в ночное время (с 23:00 до 7:00), а также распространение запахов, особенно если деятельность связана с реализацией или производством пищевой продукции (рыба, копчености, кулинария). Вибрационное воздействие от технологического оборудования также может создавать дискомфорт и превышать санитарные нормы.
Помимо этого, функционирование магазина приводит к значительному увеличению нагрузки на инженерные системы и коммуникации многоквартирного дома (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), которые изначально не были рассчитаны на коммерческую нагрузку такой интенсивности, что может провоцировать аварийные ситуации и ускоренный износ общего имущества.
Механизмы правовой защиты для собственников помещений носят комплексный, юрисдикционный характер. Первоочередным досудебным способом является направление коллективных письменных претензий собственнику нежилого помещения и управляющей организации с требованием прекратить нарушения. В случае безрезультатности данного шага следует обращение в уполномоченные государственные органы. В органы Роспотребнадзора подается жалоба о нарушении санитарных правил и норм с требованием провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений. В органы государственного жилищного надзора направляется жалоба на незаконное использование общего имущества дома. В случае шума в ночное время следует привлекать участкового уполномоченного полиции для составления административного протокола по статье 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта»).
Наиболее эффективным инструментом является судебная защита. В порядке искового производства (статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ) собственники вправе предъявить иск к владельцу магазина и/или управляющей организации о запрете деятельности, создающей нарушения, и понуждении к приведению помещения и прилегающей территории в соответствие с законодательством. В исковом заявлении могут быть заявлены требования: о прекращении действий, нарушающих право пользования общим имуществом и жилыми помещениями; об обязании демонтировать незаконно установленные конструкции (вывески, козырьки, блоки кондиционеров); о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов. Правовым основанием для таких исков служат нормы Гражданского кодекса РФ о защите права собственности (статьи 304, 305 ГК РФ) и о возмещении вреда (статья 1064 ГК РФ). В случае доказанности фактов систематических нарушений, делающих невозможным проживание в жилом помещении, собственники могут ставить вопрос о приведении помещения магазина в первоначальное состояние или даже о его переводе обратно в жилой фонд через суд в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
Как повлиять на владельцев магазина?
Воздействие на владельцев магазина, расположенного в многоквартирном доме, с целью прекращения нарушений прав и законных интересов собственников жилых помещений представляет собой многоуровневый правовой механизм, реализуемый через совокупность досудебных и судебных процедур, основанных на нормах жилищного, гражданского, административного и градостроительного законодательства Российской Федерации.
Первичным методом правового воздействия является досудебное урегулирование спора в порядке, предусмотренном статьей 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, которое не только является обязательным этапом для последующего обращения в суд по отдельным категориям споров, но и позволяет документально зафиксировать позицию сторон. Владельцу магазина и управляющей организации направляется коллективная письменная претензия, содержащая детальное описание допущенных нарушений (несанкционированное использование общего имущества, превышение допустимых уровней шума, вибрации и иных физических воздействий) со ссылками на конкретные нормы Жилищного кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также требования о прекращении данных действий и устранении их последствий в установленный срок. Данный документ подписывается собственниками, чьи права нарушены, и подлежит направлению заказным письмом с уведомлением о вручении, что обеспечивает фиксацию факта его получения.
При игнорировании претензионных требований или получении неудовлетворительного ответа следующим этапом является обращение в уполномоченные государственные контролирующие органы. В органы Роспотребнадзора подается коллективная жалоба о нарушении санитарно-эпидемиологического законодательства с требованием провести внеплановую проверку и выдать предписание об устранении выявленных нарушений, основанием для чего служит Федеральный закон № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Параллельно направляется обращение в Государственную жилищную инспекцию о фактах незаконного использования общего имущества собственников помещений (земельного участка, мест общего пользования) и, возможно, о ненадлежащем исполнении управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества, что регулируется статьей 20 Жилищного кодекса РФ. В случае нарушений, связанных с шумом в ночное время, парковкой на прилегающей территории, целесообразно привлечение органов внутренних дел (участкового уполномоченного) для составления административных протоколов по статьям 6.3, 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Наиболее действенным способом правового воздействия является обращение в суд с исковым заявлением о защите нарушенных прав. Истцами выступают собственники жилых помещений, ответчиками – владелец нежилого помещения (магазина) и, в зависимости от характера нарушений, управляющая организация. Правовыми основаниями для иска служат положения статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, статьи 1064 ГК РФ о возмещении вреда, а также нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие режим общего имущества (статья 36 ЖК РФ). В исковом заявлении могут быть заявлены следующие требования: запрет на осуществление деятельности, приводящей к превышению допустимых уровней шума, вибрации и загрязнению воздуха; обязание демонтировать самовольно установленные объекты (вывески, козырьки, блоки кондиционеров, системы вентиляции), затрагивающие конструктивные элементы дома или установленные без разрешения; обязание привести в соответствие с проектной документацией объекты, установленные с нарушением градостроительных норм; взыскание компенсации за незаконное пользование общим имуществом по правилам статьи 1105 ГК РФ о неосновательном обогащении; возмещение убытков, вызванных повышенным износом инженерных систем; компенсация морального вреда. Для подтверждения факта нарушений необходимо привлечение специалистов для проведения независимых экспертиз (шумовибрационная, санитарно-гигиеническая, строительно-техническая), заключения которых будут являться письменными доказательствами по делу.
В исключительных случаях, когда деятельность магазина приводит к невозможности проживания в жилых помещениях или существенно нарушает права граждан, может ставиться вопрос о применении последствий, предусмотренных статьей 293 Гражданского кодекса РФ, в виде принудительного изъятия недвижимого имущества (нежилого помещения) через его продажу с публичных торгов, однако данная мера является крайней и требует доказательств систематичности и неустранимости нарушений, а также безрезультатности всех иных мер судебной защиты.
Могут ли закрыть магазин в многоквартирном доме?
Безусловно, принудительное прекращение деятельности магазина, расположенного в нежилом помещении многоквартирного жилого дома, представляет собой крайнюю меру юридической ответственности, которая может быть реализована исключительно в установленном федеральным законодательством порядке при наличии совокупности правовых оснований и доказательств систематических, неустранимых нарушений, затрагивающих охраняемые законом права и интересы граждан, общественную безопасность и правопорядок.
Основополагающим основанием для принудительного закрытия является юридическая нелегитимность самого использования помещения под розничную торговлю. Такая ситуация возникает, если имеет место самовольное строительство (статья 222 Гражданского кодекса РФ), когда объект был возведен или реконструирован с грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также без получения необходимых разрешительных документов, и его приведение в соответствие с требованиями невозможно без сноса или существенной перестройки. Аналогичным образом, если помещение было переведено из жилого в нежилой фонд с нарушением установленного статьей 23 Жилищного кодекса РФ порядка, в частности, без получения согласия всех собственников примыкающих помещений, такое решение о переводе может быть оспорено в суде и признано недействительным, что повлечет обязанность вернуть помещение в жилой фонд и, как следствие, прекращение коммерческой деятельности.
Систематическое и неустранимое нарушение санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил благоустройства, подтвержденное неоднократными предписаниями контролирующих органов (Роспотребнадзора, Государственного пожарного надзора) и постановлениями о привлечении к административной ответственности по статьям 6.3, 6.4, 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях, создает самостоятельное основание для приостановления деятельности на срок до девяноста суток или до устранения нарушений. В случае если нарушения носят хронический характер и владелец магазина уклоняется от их устранения, уполномоченный орган (судья) на основании части 3 статьи 3.12 КоАП РФ может рассмотреть вопрос о полном запрете деятельности как виде административного наказания, назначаемого в исключительных случаях.
Наиболее распространенным правовым механизмом закрытия магазина является судебный запрет деятельности, инициированный по иску собственников жилых помещений, чьи права систематически нарушаются. В соответствии со статьями 304, 1065 Гражданского кодекса РФ, если деятельность магазина создает определенные препятствия в пользовании жилыми помещениями (шум, вибрация, запахи, антисанитария, повышенная нагрузка на инфраструктуру), которые невозможно устранить иными способами, суд по удовлетворенному иску вправе запретить такую деятельность. Для этого истцам необходимо доказать причинно-следственную связь, систематичность нарушений, превышение допустимых нормативов (подтвержденное экспертными заключениями), а также безрезультатность принятых ранее мер досудебного и административного воздействия.
Крайней мерой, редко применяемой на практике, является принудительное изъятие нежилого помещения у собственника через его продажу с публичных торгов на основании статьи 293 Гражданского кодекса РФ. Для этого требуется установить, что использование помещения приводит к разрушению помещений, систематическому нарушению прав и интересов соседей, а собственник, несмотря на официальные предписания, не принимает мер к устранению нарушений. Решение о таком изъятии принимается только судом, а вырученные от продажи средства передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного акта.
Таким образом, принудительное закрытие магазина является сложным, многоэтапным процессом, требующим от заинтересованных лиц (собственников-жильцов) активных последовательных действий по документированию нарушений, обращению в контролирующие органы и, в конечном счете, в суд с иском, содержащим юридически обоснованные требования о запрете деятельности как о единственной эффективной мере защиты их нарушенных прав.
Если у вас возникают юридические сложности, то можете обратиться к нам, мы рады будем вам помощь.
Звоните нам +7-495-970-92-00 или пишите vopros-k-uristu@mail.ru